Sự phát triển về tư duy pháp lý trong pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1 SỰ PHÁT TRIỂN VỀ TƯ DUY PHÁP LÝ TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Như chúng ta đã biết, cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, xu thế hội nhập, toàn cầu hoá thì sự đổi mới trong lĩnh vực tư duy, nhận thức ngày càng có sự khác biệt diễn ra trên rất nhiều lĩnh vực khác nhau: Trong lĩnh vực đất đai thì sự phát triển của tư duy, quan niệm pháp lý và quyền tài sản trong lĩnh vực này cũng đã có sự phát triển vượt bậc quan niệm của nhà nước về vai trò của đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường đã có sự thay đổi cho phù hợp. Khác với giai đoạn trước đây thời bao cấp. Nhà nước quan niệm đất đai là không có giá và không xem nó là một thứ tài sản. Coi nó như một thứ phúc lợi xã hội, Nhà nước thay mặt xã hội đứng ra điều phối. Có quan điểm như vậy là vì xuất phát từ luận điểm: Về nguồn gốc đất đai không do ai tạo ra, nó có trước con người do tự nhiên tạo ra dẫn đến pháp luật không có các qui định về khung giá đất. Pháp luật đất đai năm 1995 qui định: Nghiên cấm việc mua bán - chuyển nhượng đất đai, quan hệ chỉ là điều phối, các đối tượng sử dụng không phải nộp tiền sử dụng. Nhà nước bao cấp về nhà ở, đất đai. Khi chuyển sang cơ chế thị trường. Nhận thức về đất đai đã có sự thay đổi. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá, xem nó là một tài sản đặc biệt. Giá trị của đất đai về cơ bản do 02 yếu tố tạo nên đó là: + Do tự nhiên tạo nên (giá trị ban đầu). + Do con người tạo ra trong quá trình sử dụng thông qua hàng loạt các hoạt động như: đầu tư, qui hoạch... Tại điều 12 - Luật đất đai 2003 qui định rõ ràng về khung giá đất để giao dịch trên thị trường vì: - Đất đai là tư liệu sản xuất đưa vào sản xuất, sử dụng và là 2 - Tư liệu tiêu dùng. Qui định như vậy bởi vì nó có giá trị độ bền vững cao như một thế chấp bảo lãnh cho các quan hệ tín dụng. Đồng thời nhà nước cho phép xác lập các giao dịch đất đai theo chiều ngang: cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng theo qui luật của quan hệ giá trị, xoá bỏ bao cấp về đất đai, giao đất có thu tiền sử dụng đất - chuyển từ cơ chế xin - cho sang cơ chế đấu thầu về quyền sử dụng đất cả mặt thủ tục qui định cùng rất chặt chẽ khác với trước đây xem đất đai chỉ là một thứ tài nguyên thuộc sở hữu quốc gia, do tự nhiên tạo ra và nó chỉ tồn tại ở dạng tiềm năng thì giờ đây đất đai được xem là tài sản, là vốn, là nguồn lực để phát triển đất nước thông qua các chính sách qui hoạch của nhà nước. Đặc biệt, pháp luật đất đai ngày càng chú trọng đến việc bảo vệ các quyền của người sử dụng đất nhằm giải pháp năng lực cho người lao động thông qua khoán sản phẩm... tư duy của nhà nước ta trong việc xây dựng pháp luật đất đai đã có sự đổi mới từ việc chỉ xác định hợp tác xã, tập đoàn sản xuất... là chủ thể sử dụng đất chủ yếu chuyển sang ghi nhận hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ của sản xuất nông nghiệp, được giao đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất, đi liền với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật đất đai đã có các qui định đề cập đến việc bảo vệ các quyền của người sử dụng đất, qui định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo hộ quyền của người sử dụng. Đồng thời đi liền với các qui định về quyền của người sử dụng, pháp luật còn có các qui định về trình tự, thủ tục cho việc chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất. Để làm rõ vấn đề này, chúng ta hãy đi vào nội dung cụ thể được ghi nhận, đề cập trong luật đất đai năm 200. Cùng với hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành đã được sửa đổi và bổ sung. 3 Thực tế cho thấy những năm gần đây chưa có một lĩnh vực nào lại ban hành nhiều luật, văn bản như lĩnh vực đất đai. Sự giới hạn này thể hiện trên một số quan điểm đó là: - Do ban hành quá nhiều văn bản nên không có tính nhất quán, hệ thống nêu rất khó điều chỉnh. - Là trọng điểm của việc khiếu kiện kêu oan do bởi giá trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường đã hình thành. - Tham nhũng liên quan đến lĩnh vực đất đai xảy ra nhiều nhất. - Kinh doanh đất đai nhanh giàu nhất. - Quản lý đất đai lộn xộn nhất. Do bởi đất đai rơi vào trong một số cá nhân có chính quyền hướng lợi bất chính. Mô hình Luật đất đai (2003) được thông qua 26.11.2003, có hiệu lực vào ngày 16.11.2004. - Nghị định 181 thông qua 29.10,2004 có hiệu lực 25.11.2004. - Nghị định 182 về xử phạt vi phạm hành chính khi vi phạm các qui định về quản lý đất đai thông qua ngày 29.10.2004 và có hiệu lực ngày 25.11.2004. - Nghị định 188 - qui định về khung giá đất ban hành 16.11.2004 có hiệu lực 11.12.2004. - Nghị định 198 - qui định về thu tiền sử dụng đất ban hành 3.12.2004 có hiệu lực 18.12.2004. - Nghị định 197 về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Các điểm mới cần được lưu ý đó là: 1. Đã có sự đổi mới về hệ thống phân loại đất. Trước đây, theo luật đất đai năm 1993, căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành 06 loại, bao gồm: - Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đô thị, khu dân cư nông thôn, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. 4 Việc phân loại đất này vừa dựa vào tiêu chí mục đích sử dụng đất, vừa dựa vào không gian sử dụng. Trên thực tế nó đã bộc lộ rõ nhiều bất cập, gây ra khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Cho tới Bộ luật đất đai 2003. Đất được chia thành 03 nhóm chủ yếu sau: + Đất nông nghiệp: Nông - Lâm - ngư nghiệp + Đất phi nông nghiệp: (đất sử dụng vào các vấn đề còn lại). + Đất chưa sử dụng (bao giờ sử dụng thì sẽ đặt tên sau),. Để lý giải nguyên nhân rút ngắn phân loại đất từ 06 đến 3 loại bởi vì: Hiện nay mô hình kinh tế trang trại đã xuất hiện ở rất nhiều địa phương trong cả nước góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng kinh tế. Các trang trại làm ăn có hiệu quả đều áp dụng phương thức kinh doanh tổng hợp, kết hợp giữa sản xuất Nông - lâm - chăn nuôi nhằm phát huy hiệu quả, sức lao động, nguồn vốn và đất đai. Do đó rất khó có thể xác định một cách rạch ròi giữa đất nông nghiệp và đất sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, trong trường hợp này. Mặt khác, trong cơ chế thị trường Nhà nước ta khuyến khích nông dân chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi nhằm đáp ứng những đòi hỏi của thị trường, nên việc phân loại đất nông nghiệp và lâm nghiệp sẽ gây ra khó khăn cho nông dân khi chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Bên cạnh đó, đã tham khảo và học hỏi kinh nghiệm của một số nước trong khu vực đặc biệt là Trung Quốc, và Đài Loan cho thấy ở các nước này việc phân loại đất cũng được chia thành đất nông nghiệp - đất xây dựng và đất chưa sử dụng. Ngoài ra, còn bổ sung thêm 02 chủ thể sử dụng đất mới đó là: - Cơ sở tôn giáo sử dụng đất. - Và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Bởi, thực tế là: cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo vẫn sử dụng đất như một chủ thể, mặc dù luật đất đai 1993 chưa đề cập đến tư cách sử dụng đất 5 của họ. Vì vậy, để phù hợp với thực tiễn sử dụng đất ở nước ta luật đất đai 2003 phải bổ sung các đối tượng này thành chủ thể sử dụng đất. Về vấn đề sở hữu đất đai. Từ hiến pháp 80, 92, Luật đất đai 87, 93; luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai 1998 và 2001 qui định. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhưng không làm rõ nội hàm của khái niệm sở hữu toàn dân cũng như quyền của chủ sở hữu, quyền quản lý của Nhà nước và quyền của người sử dụng đất. Đứng trước nhu cầu đó, để đưa đất nước ta thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng toàn diện trong những năm 80 của thế kỷ và giải quyết nhu cầu cấp bách về lương thực của xã hội. Nhà nước ta đã tiến hành đổi mới cơ chế quản lý kinh tế của nhà nước mà hạt nhân là đổi mới cơ chế quản lý, chính sách pháp luật về đất đai, theo đó đã tiến hành giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, ổn định và được chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy đã giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt tạo ra được một nền an ninh lương thực vững chắc. Tuy vậy, lại nảy sinh sự mâu thuẫn về mặt pháp lý và mặt kinh tế giữa các chính sách này mang lại về khía cạnh pháp lý đó là: Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu song lại được pháp luật trao một số quyền năng mang tính chất định đoạt của chủ sở hữu. Trong khi đó Nhà nước với cách là người quản lý đất đai lại không được hưởng các quyền này. Khắc phục những nhược điểm này, luật đất đai 2003 đã bổ sung một số điểm mới về vấn đề sở hữu như sau: - Đã xác định cụ thể hơn chủ sở hữu đất đai thông qua qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. - Phân định rõ quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, với quyền của Nhà nước với vai trò là người quản lý đất đai. Nhà nước - chủ sở hữu (đại diện) có các quyền sau: 6 + Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, qui định thời hạn sử dụng, quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thực hiện chế độ tài chính về đất đai. + Chế độ quản lý nhà nước về đất đai. Bên cạnh hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai Luật đất đai 2003 còn đề cập đến một hệ thống cơ quan dịch vụ công về đất đai để giải quyết các nhu cầu của người dân và tiếp cận đến việc xây dựng và hình thành thị trường bất động sản (đã hình thành các trung tâm giao dịch về bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) và hệ thống cơ quan dịch vụ công về đất đai, bao gồm: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập tại cấp tỉnh và cấp huyện đặt bên cạnh và phòng tài nguyên và môi trường. Có nhiệm vụ tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và bất động sản, theo dõi những biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, giúp cho cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện chính sách về quản lý và sử dụng đất đai. Việc ra đời của các văn phòng trên đây còn góp phần vào việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa. Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo đơn vị sự nghiệp có hoặc doanh nghiệp Nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do UBND cấp tỉnh thành lập.Việc ra đời của các tổ chức trên sẽ chấm dứt tình trạng đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế hành chính, chuyển sang cơ chế thị trường. Điều đó có nghĩa: - Sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất thì việc tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng không do chính quyền đảm nhiệm mà trao cho tổ chức phát triển quỹ đất đảm nhiệm. - Phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương trong một số lĩnh vực quản lý đất đai, nhằm cải cách thủ tục hành chính và tăng tính chủ động cho các địa phương. Cụ thể đó là: 7 + Từ nay trở đi, Chính phủ không thực hiện việc giao cho thuê bất kỳ loại đất nào. Mà việc giao cho UBND tỉnh và huyện thực hiện. + Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh thì uỷ quyền cho giám đốc Sở Tài nguyên môi trường cấp. (Và bắt đầu từ đầu năm 2007 tất cả các giao dịch về đất đai phải có sổ đỏ). + Việc quản lý đất đai hiện nay phải bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và dân chủ hơn nữa. + Đối với các xã không nằm trong khu vực qui hoạch phát triển đô thị thì qui hoạch sử dụng đất chi tiết do UBND cấp xã thực hiện. Còn lại do UBND cấp huyện. Trong quá trình xây dựng qui hoạch, UBND xã phải lấy ý kiến đóng góp của người dân. Qui hoạch sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải công bố công khai tại trụ sở UBND, trụ sở cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong suốt thời gian qui hoạch và công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. - UBND các cấp, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải công bố công khai số điện thoại, hòm thư riêng để tiện cho người dân tố cáo, phát hiện các hành vi làm sai thủ tục hành chính về đất đai của cán bộ công chức ngành địa chính và đã bổ sung các qui định nhằm góp phần đấu tranh chống tham nhũng (bắt nguồn từ cải cách lương, nâng cao đời sống cán bộ công chức, qui định rõ về trách nhiệm của chủ tịch UBND các cấp trong việc đấu tranh, ngăn chặn, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai). Xử lý nghiêm việc các cán bộ địa chính vi phạm các quy định về quản lý đất đai... - Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 1/7/2004 trở đi, các đối tượng, trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ cả tên của vợ và chồng. 8 Trường hợp vợ - chồng thoả thuận ghi tên một bên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải viết bản cam đoan. Trường hợp có một bên là người nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một bên là công dân Việt Nam. Kể từ 1/7/2004 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất, do Bộ tài nguyên và môi trường qui định đối với mọi loại đất. Với các khu vực chưa có bản đồ địa chính nếu người dân ở đó có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận thì bãi bỏ qui định, yêu cầu họ phải đo vẽ hình dạng của thửa đất và xin xác nhận của họ sử dụng đất liền kề với tình trạng không có tranh chấp, chuyển các thủ tục này sang cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thực hiện. - Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Luật đất đai năm 2003 đã xác lập một mặt bằng pháp lý bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất dù là tổ chức, hộ gia đình trong nước hay việt kiều hoặc người Việt nam định cư ở nước ngoài. + Mở rộng và tăng nhiều quyền hơn cho người sử dụng đất đó là: cho phép người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền hoặc thuê đất. Với các cá nhân; hộ gia đình trong nước thì khác với luật đất đai 1993. Luật đất đai 2003 qui định: hộ gia đình, cá nhân chỉ được thuê đất theo hình thức thuê đất, trả tiền thuê hàng năm. Đối với việt kiều - sử dụng đất- theo hình thức giao đất - trả tiền sử dụng một lần cho cả thời gian thuê hoặc hàng năm. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép thuê nhà ở không được mua nhà. Như vậy, bằng hàng loạt các qui định mới về lĩnh vực đất đai đã phần nào thể hiện được quan điểm, tư duy đổi mới phù hợp với xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường. Giải phóng sức lao động, phát huy mọi nguồn vốn nội 9 lực, tạo điều kiện cho nền kinh tế hàng hoá của đất nước phát triển mạnh mẽ hơn. 10 ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường ĐOÀN TNCS HỒ CHÍ MINH PHIẾU BẦU ĐẠI BIỂU HỌC VIỆN TTN VIỆT NAM ĐI DỰ ĐẠI HỘI ĐOÀN CHI ĐOÀN K41A TN HỌC VIỆN 1. Lê Thu Giang 2. Trần Thế Công 3. Nguyễn Thị Đào 4. Phạm Thanh Lương 5. Đào Thị Ái Xuân 6. Nguyễn Thị Hải Yến 7. Trần Anh Tuấn 8. Hạng A Chư 9. Trần Đức Trường