Thẩm định dự án đầu xây dựng – bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA Ẩ Ự Á Ầ  Ự ẤTH M ĐỊNH D N Đ U X Y D NG – B T ĐỘNG SẢN Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate Thỏng 7 năm 2008 1 NỘI DUNG BÀI GIẢNG Xin phộp đầu tư1 Trỡnh duyệt dự ỏn đầu tư2 Nội dung thẩm định dự ỏn đầu tư3 ẩ ố4 Th m định dự ỏn v n tư nhõn Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 2 1. XIN PHẫP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CễNG TRèNH (1) ™ Chủ đầu t− có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu t− xây dựng công trình tới Bộ quản lý à h ( hú A) tới Sở à h ( hú B)ng n n m , ng n n m . Bộ/ Sở quản lý ngành là cơ quan đầu mối iú Thủ ớ Chí h hủ/ UBNDTP lấg p t− ng n p y ý kiến của các Bộ/Sở, ngành, địa ph−ơng ổliên quan, t ng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ t−ớng/UBNDTP. Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 3 1. XIN PHẫP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CễNG TRèNH (2) Thời hạn lấy ý kiến : ể* Trong vòng 5 ngày làm việc k từ ngày nhận đ−ợc Báo cáo đầu t− xây dựng công trình, Bộ quản lý ngành phải gửi văn bản lấy ý kiến của các Bộ ngành địa ph−ơng , , có liên quan. * Trong vòng 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đ−ợc đề nghị, cơ quan đ−ợc hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình. T ò 7 à khi hậ đ−ợ ă bả t ả lờirong v ng ng y sau n n c v n n r theo thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập báo cáo để trình Thủ t−ớng Chính phủ. Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 4 CÁC BƯỚC THIẾT KẾ ™ 1 Bước: Bỏo cỏo kinh tế kỹ thuật (BCKTKT); ế ế ế ếThực hiện thi t k cơ sở (TKCS) ≅ Thi t k bản vẽ thi cụng (TKBVTC). ầ™2 Bước: Dự ỏn đ u tư (DAĐT); Thực hiện TKCS -> TKBVTC. ™3 Bước: Bỏo cỏo đầu tư (BCẹT); Thực hiện TKCS -> Thiết kế kỹ thuật (TKKT) -> TKBVTC Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 5 CÁC BƯỚC THIẾT KẾ - Những vấn đề cần chỳ ý ™ Caực bửụực thieỏt keỏ phaỷi neõu roừ tửứ ủaàu trong (DAẹT) vaứ ủửụùc duyeọt trong ỏt ủũ h ủ à tửquye n au . ™ Moói bửụực thieỏt keỏ phaỷi ủửụùc thaồm tra, thaồm ủũnh, pheõ duyeọt ™ Bửụực thieỏt keỏ sau, phaỷi phuứ hụùp, tuaõn thuỷ noọi dung cuỷa bửụực thieỏt keỏ trửụực (đó được pheõ duyeọt) ™ Chủ đầu tư (CẹT) tửù toồ chửực laọp, thaồm ủũnh, pheõ duyeọt caực bửụực tkeỏ. ™ C ỏ iấ hộ õ d (GPXD) ủ ọ l ọ ựi i ọ ự ủũ h ự b ự hi ỏap g y p p x y ựng oc ap vụ v ec xac n cac ửục t et keỏ ™ Coõng trỡnh laọp BCKT-KT, vaón phaỷi xin GPXD ™ Dửù aựn khoõng phaỷi nhaứ ụỷ, coự TKCS, vaón phaỷi xin GPXD (Nẹ 112/2006). Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 6 2. Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu t- xây dựng công trình Khoản 1, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: 1 Chủ đầ t ó t á h hiệ ửi hồ d á đầ t â d. u − c r c n m g sơ ự n u − x y ựng công trình tới ng−ời quyết định đầu t− để phê duyệt. 2. Hồ sơ dự án đầu t− xây dựng công trình bao gồm: a) Tờ trình phê duyệt dự án theo mẫu tại Phụ lục số 2 kèm theo Nghị định 16; b) Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở; văn bản thẩm định của các Bộ, ngành liên quan (nếu có); c) Văn bản cho phép đầu t− của cấp có thẩm quyền đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 7 2. Nội dung thẩm định dự án đầu t− xây dựng công trình (TĐ DAĐT XDCT) (1) TĐ DAĐT XDCT Xem xét các Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 8 2. Nội dung thẩm định dự án đầu t− xây dựng công trình (TĐ DAĐT XDCT) (2) ™Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự á b ồn, ao g m: ƒ Sự cần thiết đầu t−; Cá ế ố đầ à ủ d რc y u t u v o c a ự n; ƒ Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ th hiệ d áực n ự n; ƒ Phân tích tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 9 2. Nội dung thẩm định dự án đầu t− xây dựng công trình (TĐ DAĐT XDCT) (3) ™ Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: ƒ Sự phù hợp với quy hoạch; ƒ Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); ƒ Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; ƒ Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu t−; ƒ Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; ƒ Khả năng hoàn trả vốn vay; ổƒ Giải pháp phòng, chống cháy n ; ƒ Các yếu tố ảnh h−ởng đến dự án nh− quốc phòng, an ninh, môi tr−ờng trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 10 liên quan và các quy định khác của pháp luật có liên quan 2. Thẩm quyền thẩm định dự ỏn đầu tư XDCT (1) Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: ầ ổ™Ng−ời quyết định đ u t− có trách nhiệm t chức thẩm định dự án tr−ớc khi phê duyệt. Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc ng−ời quyết định đầu t−. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án lấy ý kiến thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 6 Điều này và lấy ý kiến các cơ quan liên quan để thẩm định dự án. Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 11 2. Thẩm quyền thẩm định dự ỏn đầu tư XDCT Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: Đối ới dự á ử d ố â á h hà −ớ v n s ụng v n ng n s c n n c: a) Cơ quan cấp Bộ tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu t−. Đầu mối tổ chức thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc ng−ời quyết định đầu t−; b) Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh tổ chức thẩm định dự á d ì h ết đị h đầ t Sở Kế h h à Đầ t làn o m n quy n u −. oạc v u − đầu mối tổ chức thẩm định dự án. UBND cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu t−. Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách trực thuộc ng−ời quyết định đầu t− Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 12 2. Thẩm quyền thẩm định dự ỏn đầu tư XDCT Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP : Đối với dự án khác thì ng−ời quyết định đầu t− tự tổ hứ hẩ đị h d ác c t m n ự n Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 13 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (1) a) Đối với dự án quan trọng quốc gia và dự án nhóm A, không phân biệt nguồn vốn, việc thẩm định thiết kế cơ sở đ−ợc thực hiện nh− sau: Bộ Công nghiệp tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình hầm mỏ, dầu khí, nhà máy điện, đ−ờng dây tải điện, trạm biến áp, hóa chất, vật liệu nổ công nghiệp, chế tạo máy, luyện kim và các công trình công nghiệp chuyên ngành; Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình thuỷ lợi, đê điều; Bộ Giao thông vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình giao thông; Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đô thị và các dự án đầu t− xây dựng công trình khác do Thủ t−ớng Chính phủ yêu cầu. Riêng đối với dự án đầu t− xây dựng một công trình dân dụng d−ới 20 tầng thì Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở. Đối với dự án bao gồm nhiều loại công trình khác nhau thì Bộ chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở là một trong các Bộ nêu trên có chức năng quản lý loại công trình quyết định tính chất, mục tiêu của dự án. Bộ chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của các Bộ, ngành quản lý công trình ể ẩ Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 14 chuyên ngành và cơ quan liên quan đ th m định thiết kế cơ sở 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (2) b) Đối với các dự án nhóm B, C, không phân biệt nguồn vốn, trừ các dự án nhóm B, C quy định tại điểm c, điểm d khoản này, việc thẩm định thiết kế cơ sở đ−ợc thực hiện nh− sau: Sở Công nghiệp tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình hầm mỏ, dầu khí, nhà máy điện, đ−ờng dây tải điện, trạm biến áp hóa chất vật liệu nổ công nghiệp chế tạo máy luyện kim và các công , , , , trình công nghiệp chuyên ngành; Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình thuỷ lợi, đê điều; Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình giao thông; Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc dự án đầu t− xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu t− xây dựng công trình khác do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu. Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 15 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (3) Riêng dự án đầu t− xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị thì Sở Xây dựng hoặc Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với dự án bao gồm nhiều loại công trình khác nhau thì Sở chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở là một trong các Sở nêu trên có chức năng quản lý loại công trình quyết định tính chất, mục tiêu của dự án. Sở chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của các Sở quản lý ô t ì h h ê à h à ơ liê để thẩ đị hc ng r n c uy n ng n v c quan n quan m n thiết kế cơ sở. Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 16 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (4) c) Đối với các dự án nhóm B, C do ........ các tập đoàn kinh tế và Tổng công ty nhà n−ớc đầu t− thuộc chuyên ngành do mình quản lý thì các .... doanh nghiệp này tự tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở sau khi có ý kiến của địa ph−ơng về quy hoạch xây d à bả i ờựng v o vệ mô tr− ng Cơ quan tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án. Thời gian thẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm việc đối với dự án quan trọng quốc gia, 20 ngày làm việc đối với dự án nhóm A, 15 ngày làm việc đối với dự án nhóm B và 10 ngày làm việc với dự án nhóm C, kể từ ngày nhận đủ hồ Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 17 sơ hợp lệ 2. Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền a Sự phù hợp của b Việc áp dụng các c Điều kiện năng lực thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng; sự kết nối quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi tr−ờng, hoạt động xây dựng của tổ chức t− vấn, năng lực hành ềvới các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào phòng chống cháy nổ ngh của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 18 Thẩm định TKBVTC ™Chủ đầu t− có trách nhiệm tổ chức thẩm định thiết kế bả ẽ thi ô để −ời ết đị h đầ n v c ng ng quy n u t− phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 19 TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN ™Ngăn chặn cỏc dự ỏn “xấu” ™Khụng bỏ sút cỏc dự ỏn tốt Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 20 Thẩm tra dự ỏn bất động sản vốn tư nhõn 1 Phõn tớch thị trường Những nội dung chớnh khi thẩm định dự ỏn BĐS 2. Thẩm tra kỹ thuật . Phõn tớch nhõn lực với nguồn vốn tư nhõn 4. Đỏnh giỏ rủi ro 3. Phõn tớch tài chỏnh Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 21 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời cỏc cõu hỏi sau: ™Thũ trửụứng coự nhu caàu hay khoõng? ƒ Sản phẩm của dự ỏn là gỡ? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phũng cho thuờ loai B+, A, …) ™ Phaõn khuực naứo trong thũ trửụứng? ƒ Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bỡnh/khỏ/cao), sẽ thuờ văn phũng ™ Thũ h à dử ki ỏ ừ hi ỏ lú h? p an ù en se c em n Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bỡnh cho lớp “Thẩm định dự ỏn” tại Đại học mở Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 22 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xỏc định: ™Chaỏt lửụùng saỷn phaồm ™ Khoỏi lửụùng saỷn phaồm ™ Giaự caỷ saỷn phaồm Baùn seừ khoõng goùi ủửụùc chai beer 50 Saứi Goứn trong moọt nhaứ haứng sang troùng; ngửụùc laùi raỏt khoự tỡm chai beer Heineiken ụỷ moọt quaựn coực beõn ủửụứng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bỡnh cho lớp “Thẩm định dự ỏn” tại Đại học mở Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 23 PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm đó xỏc định dẫn chọn lựa cỏc: ™ Phương ỏn kiến trỳc ™ Phương ỏn kết cấu ™ Phương ỏn hạ tầng kỹ thuật ƒ Cấp điện ƒ Cấp nước Th ỏ ớƒ o t nư c ƒ Phũng chống chỏy, nổ ƒ … ™ Phương ỏn sõn vườn, cảnh quan, … ™ Vũng đời dự ỏn Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 24 PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaực ủũnh nguoàn lao ủoọng cung ửựng cho dửù aựn: caực loaùi lao ủoọng coự trỡnh ủoọ kyừ naờng vaứ lao ủoọng phoồ thoõng , - Giaự caỷ lao ủoọng cho tửứng loaùi - Nguoàn lao ủoọng dử trửừ coự theồ boồ sungù - Lao ủoọng saỹn coự treõn thũ trửụứng lao ủoọng vaứ lao ủoọng do dửù aựn ủaứo taùo. Â Í Â À ỲPH N T CH NH N LỰC L CỰC K QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TèNH HUỐNG CHỦ ĐẦU TƯ TỰ QUẢN Lí KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ĐƯA VÀO SỬ DỤNG. Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 25 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lũch ủaàu tử - Lũch khaỏu hao - Lũch vay vaứ traỷ nụù - Keỏ hoaùch doanh thu - Keỏ hoaùch chi phớ - Keỏ hoaùch lụùi nhuaọn - Keỏ hoaùch voỏn chuỷ sụỷ hửừu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bỡnh cho lớp “Thẩm định dự ỏn” tại Đại học mở Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 26 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Caực baựo caựo taứi chớnh dửù toaựn (pro-forma fi i l t t t) hnanc a s a emen n ư: - Baựo caựo thu nhaọp (keỏt quaỷ kinh doanh) ỷ ỏ ỏ ự ồ ỏ ỷ- Bang caõn ủoi ke toan (tong ket taứi san) - Baựo caựo ngaõn lửu (lửu chuyeồn tieàn teọ) - Caực tieõu chớ ủaựnh giaự dửù aựn dửùa treõn kyừ thuaọt chieỏt khaỏu doứng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bỡnh cho lớp “Thẩm định dự ỏn” tại Đại học mở Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 27 CAÙC QUAN ẹIEÅM PHAÂN TÍCH Dệẽ AÙN TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET + + +Thửùc Thu Thửùc Chi - - - Chi Phớ Cụ Hoọi - - - Trụù Caỏp + + - Thueỏ - - + Vay/Traỷ Nụù + / - - / + Ngoaùi Taực + / - TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan điể ki h tế BUDGET Q điể õ ỏ h Chớ h hủ Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 28 Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bỡnh cho lớp “Thẩm định dự ỏn” tại Đại học mở m n ; : uan m ng n s c n p VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (2) 1. CAÙC PHệễNG AÙN THệẽC HIEÄN ™ Phửụng aựn 1: Coõng ty xaõy dửùng hoaứn chổnh Chung cử vaứ khai thaực kinh doanh. ™ ỷ ồPhửụng aựn 2: Coõng ty thoa thuaọn chuyen nhửụùng dửù aựn sau khi hoaứn thaứnh cụỷ baỷn coõng taực chuaồn bũ ủaàu tử nhử: ủeàn buứ thu hoài ủaỏt xaõy , dửùng cụ sụỷ haù taàng khu vửùc quanh chung cử, thieỏt keỏ cụ sụỷ. Sau ủoự thoỷa thuaọn chuyeồn nhửụùng dửù aựn cho ủụn vũ khaực trửùc tieỏp laứm chuỷ ủaàu tử caực bửụực coứn laùi cuỷa dửù aựn Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 29 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (3) 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ Á Á Ẩ Ệ Ả Ự Á4. Đ NH GI , TH M ĐỊNH HI U QU D N Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 30 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG àTửứ keỏt quaỷ thu thaọp dửừ lieọu khaỷo saựt ve thũ trửụứng ủũa oỏc taùi Thaứnh phoỏ Hoà Chớ Minh, caực dửù aựn ch ng cử laõn caọn ( b ỷ 2 ) chổ ủeà caọp ủeỏnu xem ang caàu veà nhaứ ụỷ chung cử maứ thoõi, noự khoõng phaỷi laứ lửụng caàu vỡ vaọy dửừ lieọu noựi treõn khoõng ù khaỳng ủũnh moùi caờn hoọ chung cử ủửụùc xaõy dửùng luực naứy ủeàu coự theồ baựn heỏt. Khaỷ naờng baựn heỏt chung cử phuù thuoọc raỏt nhieàu vaứo mửực saỳn loứng chi traỷ cuỷa loaùi khaựch haứng maứ chung cử ủ ừ h ủ ồ ỏ ỷ h ồ Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 31 ................... a c oùn e cung cap san p am. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Tửứ caực ủaựnh giaự cung caàu ụỷ treõn, saỷn phaồm cuỷa chung cử ................... neõn laứ caờn hoọ chung cử trung bỡnh phuùc vuù CB, CNV taùi TP.HCM. Loaùi saỷn phaồn naứy ủoứi hoỷi phaỷi coự ủaởc ủieồm ủaựp ửựng caực yeõu caàu sau: ẹ ự ự h à ỏ ủ õ ( h 80 000 h ọ i TP hi ọ )ap ửng n u cau so ong ụn . caờn o taù . en nay Vũ trớ thuaọn lụùi laứm vieọc, sinh hoaùt (khoõng quaự trung taõm 10km) Giaự trũ 1 caờn hoọ khoõng vửụùt quaự 500 trieọu ủoàng / caờn, khaỷ thi nhaỏt laứ tửứ 300 450 t i ọ ủ à – r eu ong ẹửụùc hoồ trụù chửụng trỡnh laừi suaỏt ửu ủaừi cuỷa Quyừ phaựt trieồn nhaứ & traỷ goựp tửứ 10-20 naờm, hoồ trụù toỏi ủa 70% giaự trũ caờn hoọ Thieỏt keỏ phuứ hụp sinh hoat cuỷa ngửụứi Vieọt ù ù Quy hoaùch khu ủoõ thũ hoaự cao, cụ sụỷ haù taàng ủaày ủuỷ Tieỏn ủoọ thi coõng ủaỷm baỷo Ch ỏt lửụ õ t ỡ h ủ t Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 32 a ùng cong r n aù Coự cheỏ ủoọ baỷo hieồm, dũch vuù haọu maừi toỏt sau khi baứn giao VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caờn cửự vaứo caực baỷn veừ kieỏn truực ủửục cung caỏp toồ nghieõn cửựu ù , coự nhaọn xeựt nhử sau: Khaự nhieàu caờn hoọ chung cử coự maởt baống chửa hụùp lyự: Caực h ứ i ởt kh õ ự b ỏ kh õ th õ th ự ũ t ớ ọt ỏp ong g a ong co, ep ong ong oang, v r mo so veọ sinh khoõng hụùp lyự (muoỏn ủi veọ sinh phaỷi ủi ngang phoứng khaựch), nhieàu phoứng nguỷ khoõng ủaỷm baỷo ủieàu kieọn “coự toỏi hi ồ 2 ở i ự khớ ứi hi õ ” à h kh õ ự ởt eu mat g ap trụ tửù n en , cau t ang ong co mat naứo giaựp vụựi khoõng gian tửù nhieõn xung quanh (Trong phoứng chaựy chửừa chaựy toỏi kợ vaỏn ủeà naứy). Heọ soỏ kinh doanh = 60% laứ quaự thaỏp, vỡ vaọy seừ daón ủeỏn giaự baựn 1m2 caờn hoọ seừ cao, luực naứy maừi lửùc seừ giaỷm ủi. ễÛ caực thieỏt keỏ toỏt (do caực coõng ty thieỏt keỏ nửụực ngoaứi thửùc hieọn), Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 33 heọ soỏ kinh doanh cuỷa moọt chung cử coự theồ ủaùt ủeỏn 80%. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT C ờ ửự ứ ự b ỷ ừ ki ỏ t ự ủửụ ỏ t ồ hi õ ửựan c vao cac an ve en ruc ùc cung cap, o ng en c u coự nhaọn xeựt nhử sau: Soỏ lửụng caực caờn hoọ coự dieọn tớch nhoỷ hụn 60m2 laứ khoõng coự. ù Trong khi thửùc teỏ kinh doanh taùi caực chung cử laõn caọn (Phuự Thoù Hoaứ, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuự, Baứu caựt II, …) ủaừ chửựng minh caực caờn hoọ coự dieọn tớch nhoỷ hụn hoaởc baống 60m2 (vụựi giaự baựn dửụựi 450 trieọu ủoàng/ caờn hoọ ) ủeàu ủửụùc baựn heỏt trửụực khi xaõy dửùng xong. Do ủoự, cụ caỏu saỷn phaồm cuỷa chung cử ...................laứ chửa phuứ hụùp vụựi sụỷ thớch khaựch haứng mua chung cử loaùi trung bỡnh Coự cheỏ ủoọ baỷo hieồm, dũch vu haọu maừi toỏt sau khi baứn giao Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 34 ù VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (8) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH à™ Giaỷ ủũnh ve thũ trửụứng: Tyỷ leọ laùm phaựt laứ coỏ ủũnh trong thụứi gian thửùc hieọn dửù aựn = 10%/naờm. Nhu caàu veà nhaứ chung cử laứ oồn ủũnh trong thụứi gian h hi ọ d ựt ửùc en ửù an. Khoõng phaựt sinh chung cử cuỷa ủoỏi thuỷ caùnh tranh vụựi ự ủ ở ủi ồ tửụ tử h ử tcac ac em ng c ung c ................... rong thụứi gian thửùc hieọn dửù aựn, trong khu vửùc laõn caọn dửù aựn Biờn soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 35 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (9) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ™ Tớ h kh ỷ thi ỷ dử ự à t ứi hớ hn a cua ù an ve a c n ƒ Tyỷ suaỏt lụùi nhuaọn/voỏn ủaàu tử thửùc boỷ ra khaự cao (=7,23) chửựng toỷ dử aựn naứy raỏt hieọu quaỷ veà taứi chớnh. ù ƒ ẹieàu naứy laứ deó hieồu bụỷi vỡ dửù aựn ủửụùc thaồm