Thẩm định và đánh giá hiệu quả dự án đầu xây dựng – bất động sản

1THẨM ðỊNH VÀ ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn Tháng 4 năm 2010 TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA 2THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Tài liệu lưu hành nội bộ Trình bày: TS. Lưu Trường Văn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 3 Hồ sơ trình thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 9 Nð 12/2009/Nð-CP 1 Tờ trình thẩm ñịnh dự án theo mẫu tại Phụ lục II kèm theo Nghị ñịnh này 2 Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở 3 Các văn bản pháp lý có liên quan Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 4 Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 5 Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 6 Thời gian thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Thời gian lấy ý kiến, ñược tính từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể: D ự án nhó m C D ự án nhó m B D ự án nhó m A D ự án quan trọng <=45 ngày <=20 ngày <=15 ngày <=10 ngày Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 7 Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 8 1 Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án 2 Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án 3 Xem xét thiết kế cơ sở Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 9 Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 1. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết ñầu tư; các yếu tố ñầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến ñộ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức ñầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. 2. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng ñất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy ñộng vốn ñáp ứng tiến ñộ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ ñầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng ñến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy ñịnh khác của pháp luật có liên quan. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 10 Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 3. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm: a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng ñược phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình ñược chọn ñối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch ñã ñược chấp thuận ñối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng ñược phê duyệt; b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ ñối với công trình có yêu cầu công nghệ; d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; ñ) ðiều kiện năng lực hoạt ñộng xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy ñịnh Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 11 TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN
Ngăn chặn các dự án “xấu”
Không bỏ sót các dự án tốt Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 12 Thẩm tra dự án bất ñộng sản vốn tư nhân Những nội dung chính khi thẩm ñịnh dự án BðS với nguồn vốn tư nhân 4. ðánh giá rủi ro 3. Phân tích tài chánh 2. Thẩm tra kỹ thuật 1. Phân tích thị trường Phân tích nhân lực Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 13 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời các câu hỏi sau:
Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng?  Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, …)
Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng?  ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng
Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh? Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 14 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xác ñịnh:
Chaát löôïng saûn phaåm
Khoái löôïng saûn phaåm
Giaù caû saûn phaåm Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 15 PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các:
Phương án kiến trúc
Phương án kết cấu
Phương án hạ tầng kỹ thuật  Cấp ñiện  Cấp nước  Thoát nước  Phòng chống cháy, nổ  …
Phương án sân vườn, cảnh quan, …
Vòng ñời dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 16 PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä, kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng - Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn lao ñoäng döï tröõ coù theå boå sung - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do döï aùn ñaøo taïo. PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 17 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 18 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma financial statement) như: - Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh) - Baûng caân ñoái keá toaùn (toång keát taøi saûn) - Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät chieát khaáu doøng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 19 CAÙC QUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙN TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET Thöïc Thu + + + Thöïc Chi - - - Chi Phí Cô Hoäi - - - Trôï Caáp + + - Thueá - - + Vay/Traû Nôï + / - - / + Ngoaïi Taùc + / - Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở TIP: Quan ñiểm tổng ñầu tư; EQUITY: Quan ñiểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan ñiểm kinh tế; BUDGET: Quan ñiểm ngân sách Chính phủ Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 20 Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn
Ñaát thueâ: Baùo caùo ngaân löu theå hieän doøng chi traû tieàn thueâ ñaát
Ñaát mua: Theå hieän doøng chi mua ñaát (naêm 0), doøng thu thanh lyù (naêm cuoái)
Ñaát caáp vôùi muïc ñích duy nhaát: Khoâng theå hieän trong baùo caùo ngaân löu. Neáu coù, seõ ghi doøng thu (trôï caáp) vaø doøng chi (mua ñaát) moät soá tieàn baèng nhau
Ñaát caáp tuøy nghi söû duïng: Tính chi phí cô hoäi söû duïng ñaát ôû doøng chi Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 21
Khoângâ ñöôïïc tính yeááu toáá taêngê giaùù ñaáát treânâ thò tröôøøng nhö moäät khoaûûn thu trong baùùo caùùo ngaânâ löu döïï aùùn.
Neáu coù thì yeáu toá ñoù thuoäc döï aùn khaùc, döï aùn ñaàu cô ñaát ñai. Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 22 Khaáu hao trong thaåm ñònh döï aùn
Khaáu hao laø chi phí khoâng baèng tieàn maët (non-cash), noù khoâng xuaát hieän trong baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp tröïc tieáp.
Chi phí khaáu hao coù maët trong thaåm ñònh döï aùn toái thieåu vì 3 nhieäm vuï: 1. Ñeå tính giaù trò coøn laïi trong lòch khaáu hao taøi saûn vaø döï kieán giaù trò thanh lyù trong doøng thu cuoái ñôøi döï aùn. 2. Ñeå haïch toaùn tính thueá trong Baùo caùo thu nhaäp. 3. Ñeå laäp baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp giaùn tieáp neáu caàn. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 23 Veà chi phí chìm
Loaïi boû chi phí chìm (sunk cost) Chi phí ñaõ xaûy ra trong quaù khöù, khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc xem xeùt ñeå ra quyeát ñònh trong hieän taïi. Döï aùn coù söû duïng moät thieát bò cuõ coù giaù trò coøn laïi treân soå saùch laø 800 trieäu ñoàng, nhöng giaù hieän taïi cuûa thieát bò cuøng loaïi naøy treân thò tröôøng chæ laø 200 trieäu. Vaäy giaù trò thieát bò duøng tính toaùn hieäu quaû döï aùn seõ chæ laø 200 trieäu maø thoâi. Trong ví duï ñôn giaûn treân, phaàn 600 trieäu (=800 – 200 trieäu) ñaõ laø chi phí chìm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 24 Thaûo luaän theâm veà chi phí cô hoäi
Ñöa vaøo chi phí cô hoäi Löïa choïn moät döï aùn coù nghóa laø chaáp nhaän töø boû caùc döï aùn khaùc (do nguoàn löïc laø haïn heïp chöù khoâng phaûi laø voâ taän). Lôïi ích cao nhaát trong caùc döï aùn bò töø boû trôû thaønh chi phí cô hoäi cuûa döï aùn ñöôïc choïn. Moät caên nhaø neáu khoâng söû duïng cho döï aùn thì noù coù cô hoäi sinh lôøi khaùc, toái thieåu vaø thuï ñoäng nhaát laø cho thueâ. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 25 GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN TEÄ THEO THÔØI GIAN (Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian ñược kế thừa từ bài giảng của Th.S. ðặng Văn Thanh) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 26 1. VÌ SAO GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN THAY ÑOÅI THEO THÔØI GIAN? Cuøng moät soá tieàn nhö nhau nhöng neáu baïn coù ñöôïc ôû nhöõng thôøi ñieåm khaùc nhau seõ coù giaù trò khaùc nhau. Moät laø, tieàn teä coù khaû naêng sinh lôïi (chi phí cô hoäi) Hai laø, do laïm phaùt Ba laø, do ruûi ro Taïi sao phaûi ñeà caäp ñeán vaán ñeà naøy trong phaân tích taøi chaùnh? Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 27 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Goïi P laø giaù trò hieän taïi. r(%) laø laõi suaát haøng naêm. F1 laø giaù trò töông lai sau moät naêm. F2 laø giaù trò töông lai sau hai naêm. Fn laø giaù trò töông lai sau n naêm. F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1) F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2) Theá (1) vaøo (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r) F2 = P* (1+r)2 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 28 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n Trong ñoù: r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi suaát r ôû naêm n. (1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 29 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï1. Tính giaù trò töông lai cuûa moät soá tieàn. Moät döï aùn caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 500 trieäu ñoàng. Lôïi nhuaän kyø voïng cuûa döï aùn vaøo cuoái naêm thöù 5 laø 200 trieäu ñoàng. Coù neân ñaàu tö vaøo döï aùn naøy khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm. Giaù trò töông lai cuûa döï aùn sau 5 naêm: 500 + 200 = 700 trieäu Giaù trò töông lai cuûa 500 trieäu ñoàng sau 5 naêm: F5 = 500*(1+0,08)5 = 500*1,469328 = 734,664 trieäu ñoàng. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 30 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï 2. Tính soá naêm n * Baïn gôûi soá tieàn laø 10 trieäu ñoàng vaøo ngaân haøng vôùi laõi suaát 0,5% thaùng(kyø gheùp laõi: thaùng), sau bao nhieâu thaùng thì baïn coù ñöôïc soá tieàn caû voán laãn laõi laø 15 trieäu ñoàng? Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n 15 = 10* (1+0,005)n 1,5 = (1,005)n ln 1,5 = n* ln 1,005 n = ln 1,5 = 0,405465108 = 81, 29 thaùng. ln1,005 0,004987541 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 31 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam gaáp ñoâi so vôùi hieän nay? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay. Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n Fn / P = (1+ r)n 2 = (1+0,055)n n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 naêm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 32 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam hieän nay laø 500USD baèng vôùi GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Myõ vaøo naêm 1990 laø 22.063 USD? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay. Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n 22.063 / 500 = (1+ r)n 44,126 = (1+0,055)n ln 44,126 = n* ln 1,055 n = ln 44,126 = 3,787049178 = 70,732 naêm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 33 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Tính laõi suaát r Moät ngöôøi coù yù ñònh möôïn baïn 500 trieäu ñoàng vaø höùa seõ traû cho baïn caû voán vaø laõi laø 700 trieäu ñoàng sau 5 naêm. Baïn coù ñoàng yù khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm. Aùp duïng coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n (1+ r)n = Fn/ P (1+ r)5 = 700/500 = 7/5 (1+ r) = (1,4)1/5 = 1,06961 r = 6,961% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 34 3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Töø coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n Trong ñoù : r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor) n n r FP )1( +==> Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 35 3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï. Tính giaù trò hieän taïi cuûa moät soá tieàn trong töông lai Moät sinh vieân muoán coù soá tieàn laø 20 trieäu ñoàng vaøo cuoái naêm 4 ñeå cöôùi vôï, vaäy baây giôø, ôû thôøi ñieåm ñaàu naêm thöù nhaát sinh vieân naøy caàn coù soá tieàn gôûi vaøo ngaân haøng laø bao nhieâu? bieát laõi suaát laø 10%/naêm. P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 trieäu (1+ 0,1)4 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 36 4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Quy öôùc. Giaù trò töông lai cuûa doøng tieàn ñeàu ñöôïc tính veà ñaàu naêm n (laàn chi cuoái cuøng) Soá thôøi ñoaïn laø n -1 vì naêm n tính vaøo ñaàu naêm neân khoâng coù cheânh leäch thôøi gian vaø khoâng coù laõi. A A A A A …………………….. Naêm 1 2 3 4 n Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 37 4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU A chi ôû ñaàu naêm 1 tính ñeán ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-1 A chi vaøo ñaàu naêm 2 tính ñeán ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-2 A chi vaøo ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-n = A*(1+ r)0 = A. Fn = A*(1+ r)0 + A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + ………. + A*(1+ r)n-1 (1) Fn* (1+ r) = A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + …………… + A*(1+ r)n (2) Laáy (2) – (1) ta ñöôïc: Fn* (1+ r) - Fn = A*(1+ r)n - A Fn* (1+ r -1) = A* [(1+ r)n - 1] Fn = A* [(1+ r)n - 1] r Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 38 4.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï. Tính soá tieàn ñaàu tö ñeàu moãi naêm(A) OÂng Minh döï kieán caàn soá tieàn laø 25.000 USD vaøo ñaàu naêm 2010 ñeå con trai ñi du hoïc. Vaäy oâng Minh phaûi göûi tieát kieäm soá tieàn haøng naêm ñeàu nhau laø bao nhieâu töø ñaàu naêm 2006, bieát laõi suaát ngaân haøng laø 6%/naêm, kyø gheùp laõi laø 1 naêm. F5 = A * [(1+0,06)5 - 1)] 0,06 25.000 = A * 5,637 => A = 25.000/ 5,637 = 4.434,91 USD Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 39 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Quy öôùc. Ñaàu naêm 1 ñöôïc xem nhö cuoái naêm 0 Soá thôøi ñoaïn laø n vì doøng tieàn tính vaøo cuoái naêm …………………….. Naêm 0 1 2 3 n A A A A Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 40 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Töø coâng thöùc: Fn = A* [(1+ r)n - 1] r => P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n Vaø n n r FP )1( += Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 41 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 1. Moät döï aùn ñaõ ñöôïc ñaàu tö trong naêm 2005. Döï kieán, döï aùn seõ ñem laïi moät ngaân löu roøng vaøo cuoái moãi naêm gioáng nhau laø 50 tyû ñoàng vaø lieân tuïc trong 5 naêm, töø 2006 ñeán 2010. Vaäy giaù trò cuûa döï aùn ôû thôøi ñieåm cuoái naêm 2005 hay ñaàu naêm 2006 laø bao nhieâu? Bieát suaát chieát khaáu laø r = 10%. Caùch 1. P = 50 + 50 + 50 + 50 + 50 (1+0,1) (1+0,1)2 (1+0,1)3 (1+0,1)4 (1+0,1)5 P = 50 * (0,909 + 0,826 + 0,751 + 0,683 + 0,621) P = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 42 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Caùch 2. Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = 50* [(1+ 0,1)5 - 1] 0,1* (1+ 0,1)5 P = 50* 0,6105 = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng 0,16105 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 43 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 2. Baïn baùn caên nhaø vôùi giaù 900 trieäu ñoàng. Ngöôøi mua ñaõ ñoàng yù, nhöng anh ta laø giaùo vieân khoâng coù tieàn traû ngay vaø thöông löôïng vôùi baïn cho anh ta ñöôïc traû goùp trong 5 naêm coù tính ñeán laõi suaát thò tröôøng laø 10%/naêm. Neáu baïn ñoàng yù theo phöông thöùc cho hoï traû ñeàu haøng naêm thì soá tieàn naøy laø bao nhieâu moãi laàn? P = A*3,791 => A =P/3,791 = 900/ 3,791 = 237,4 trieäu Theo caùch tính toaùn naøy thì sau 1 naêm ngöôøi mua môùi traû laàn thöù nhaát, vaø caùc naêm sau cuõng traû vaøo cuoái naêm. Neáu ngöôøi mua traû vaøo ñaàu moãi naêm thì baïn ñöôïc lôïi Soá tieàn laõi traû goùp toång coäng = (237,4 * 5) – 900 = 287 trieäu Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 44 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 3. Laäp lòch traû nôï ñeàu haøng naêm Moät döï aùn nhoû, caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 1 tyû ñoàng vaø chuû ñaàu tö phaûi vay ngaân haøng 50% soá voán noùi treân vôùi laõi suaát 12%/ naêm. Theo kheá öôùc vay, chuû ñaàu tö phaûi traû voán goác vaø laõi ñeàu nhau vaøo cuoái moãi naêm trong 5 naêm vaø khoâng ñöôïc aân haïn.Vaäy soá tieàn phaûi traû moãi laàn laø bao nhieâu? Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = A * [(1+ 0,12)5 - 1] = A* 3,605 0,12* (1+ 0,12)5 => A = P/3,605 = 500/3,605 = 138,7 trieäu ñoàng. Haøm PMT trong EXCEL : -PMT(rate, Nper, PV). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 45 CHIEÁT KHAÁU Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n => P = Fn/ (1+r)n Trong ñoù: r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi suaát r ôû naêm n. (1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 46 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Hieän giaù lôïi ích roøng laø toång giaù trò cuûa lôïi ích ñaõ tröø ñi chi phí hoaït ñoäng vaø chi phí ñaàu tö cuûa taát caû caùc naêm cuûa ñôøi döï aùn sau khi ñaõ chieát khaáu veà giaù trò hieän taïi n nn r CB r CB r CB r CBNPV )1( )( ..........)1( )( )1( )( )1( )( 2 22 1 11 0 00 + − ++ + − + + − + + − = ∑ = + − = n t t tt r CBNPV 0 )1( )( Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 47 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) 558,9478,1525,7587,2363,6-2000 504,5 PV(NCF) NPV = 0.6210.6830.7510.8260.90911/(1+10%)t 900700700700400-2000Bt-Ct 8008008008005002000Ct 1700150015001500900Bt 543210Naêm Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 48 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Coâng thöùc tính NPV trong EXCEL: = NPV(r%,CF1:CFn)+CF0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 49 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính NPV. Ñeå tính ñöôïc chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng chuùng ta caàn phaûi coù nhöõng soá lieäu vaø thoâng tin sau ñaây: - Doøng ngaân löu roøng (NCF:Net cashflow): (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ………..,(Bn –Cn). - Thôøi ñieåm quy chieáu. (thöôøng thôøi ñieåm quy chieáu laø naêm 0, naêm ñang xem xeùt tính khaû thi cuûa döï aùn). - Suaát chieát khaáu hay coøn goïi laø suaát sinh lôïi toái thieåu yeâu caàu hay chi phí söû duïng voán . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 50 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 1: Chæ chaáp nhaä