Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ vay tài sản

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Trong hoạt động kinh tế nói chung việc huy động nguồn vốn để tiến hành sản xuất kinh doanh là vô cùng quan trọng đối với mỗi các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh tế. Tuy nhiên không phải ai cũng có cho mình một nguồn vốn cần thiết để tham gia sản xuất, kinh doanh, do vậy việc huy động vốn từ các cá nhân hay chủ thể khác là điều tất yếu. Cách thức phổ biến trong huy động vốn là vay tài sản. Song để tạo một sự tin tưởng từ các cá nhân, chủ thể khác cho việc vay tài sản phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình là tương đối khó khăn. Sự ra đời Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 với chế định về thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ vay tài sản nói riêng cũng như nghĩa vụ dân sự nói chung đã khắc phục được khó khăn này. Song với việc BLDS được soạn thảo trên cơ sở căn cứ thực tiễn giai đoạn những năm 1990, trải qua hơn 9 năm thực hiện cùng với sự phát triển của mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội BLDS năm 1995 cũng như các qui định về đảm bảo nghĩa vụ dân sự đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay và vì thế khó phát huy được hết tác dụng nhất là đối với qui định về thế chấp quyền sử dụng đất. BLDS 2005 được thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2006 là một bước tiến lớn trên cơ sở kế thừa và chọn lọc BLDS 1995. Trong đó các qui định về thế chấp quyền sử dụng đất được qui định cụ thể tại phần thứ 5, chương XXX, bao gồm 7 điều qui định chi tiết về thế chấp và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. NỘI DUNG 1. CÁC QUI ĐỊNH CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN. 1.1. Khái niệm. Trong quan hệ vay tài sản, để quyền lợi của của bên có quyền không bị xâm hại và nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được thực hiện đúng và đầy đủ thì luôn cần tới các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Đối tượng của biện pháp bảo đảm luôn là tài sản, quyền được thanh toán của người có quyền trở thành vật quyền khi trực tiếp nắm giữ tài sản của người có nghĩa vụ đem ra bảo đảm. Tuy nhiên trên thực tế, do yêu cầu của sản xuất, kinh doanh việc giao vật bảo đảm cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ không đảm bảo lợi ích cho người có quyền một cách tốt hơn đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ, ví dụ như tài sản bảo đảm là nhà đang ở, kho hàng, nhà máy… Thế chấp tài sản là biện pháp có thể khắc phục được các hạn chế nói trên. Khoản 1 Điều 342 qui định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Như vậy, ta có thể thấy thế chấp tài sản vừa bảo đảm quyền lợi của bên có quyền vừa duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ giúp họ có khả năng duy trì hoạt động bình thường và có khả năng trả nợ. Thông thường, ở biện pháp thế chấp bên có nghĩa vụ không giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ mà dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình. Việc giao giấy tờ này sẽ làm cho bên có nghĩa vụ không định đoạt được tài sản vì không có giấy tờ pháp lí để giao dịch. 1.2. Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, biện pháp này có đầy đủ những đặc điểm chung của các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đồng thời thế chấp cũng có các đặc điểm riêng so với các biện pháp khác. Không có sự chuyển giao tài sản: Như chúng ta đã biết, đối tượng của thế chấp tài sản bao gồm: bất động sản, động sản, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai. Với biện pháp bảo đảm là thế chấp, dù tài sản thế chấp thuộc loại nào trong các đối tượng trên bên có nghĩa vụ cũng không phải giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ mà chỉ giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình hay các giấy tờ pháp lí có liên quan. Tài sản đảm bảo vẫn do bên thế chấp nắm giữ và duy trì sử dụng khai thác công dụng của tài sản (nếu hai bên không có thỏa thuận khác về việc khai thác công dụng) đồng thời người thế chấp được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ từ tài sản đảm bảo. Việc bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ pháp lí của tài sản đó cũng làm cơ sở cho việc đảm bảo vì bên thế chấp không thế định đoạt được tài sản của mình nếu không có các giấy tờ đó kèm theo. Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A thế chấp ngôi nhà số 287 đường Chùa Thông, thị xã Sơn Tây cho Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh thị xã Sơn Tây để vây 500 triệu đồng. Ông A giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, sau khi hoàn tất thủ tục ông A và gia đình vẫn sinh sống trong căn nhà, việc sử dụng căn nhà không có gì thay đổi. Ông A không thể thực hiện các giao dịch với đối tượng là căn nhà của mình do các giấy tờ pháp lí đề do Ngân hàng giữ. Một tài sản đảm bảm cho nhiều nghĩa vụ chỉ có thể là tài sản thế chấp: Một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ nếu tổng các nghĩa vụ không vượt quá giá trị tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ đối với nhiều người khác nhau thì bên bảo đảm chỉ có thể lựa chọn biện pháp thế chấp. Vì bên nhận thế chấp không trực tiếp nắm giữ tài sản bảo đảm, quyền lợi của tất cả các chủ nợ được bảo đảm bằng giá trị tài sản đó. 1.3. Ý nghĩa của biện pháp thế chấp. Biện pháp thế chấp là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự có nhiều ưu điểm so với các biện pháp đảm bảo khác, so ý nghĩa đối với cả hai bên, bên có quyền và bên có nghĩa vụ. Đối với bên nhận thế chấp, do không trực tiếp giữ tái sản nên không phải quản lí tài sản thế chấp, không mất phí choc ho việc duy trì tài sản đó đồng thời vẫn có quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ nợ khác không có bảo đảm từ việc xử lí tài sản đó. Đối với bên có nghĩa vụ thì biện pháp thế chấp thực sự có ý nghĩa đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn và duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh. Mặc dù đã thế chấp tài sản nhưng bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấ, có thể khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức, có thể cho thuê hoặc bán nếu tài sản thế chấp là tài sản luân chuyển trong quá trình kinh doanh. Hơn nữa một tài sản có thể đem thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ không lớn hơn tài sản thế chấp từ đó bên thế chấp có thể phát huy hết giá trị tài sản thế chấp huy động được tối đa lượng vốn cần vay so với giá trị tài sản thế chấp. 2. CÁC QUY ĐỊNH RIÊNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 2.1. Khái niệm. Như đã nói ở trên, đối tượng của biện pháp thế chấp là: bất động sản, động sản, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai. Trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền năng có ý nghĩa quan trọng với người sử dụng đất. Trong giai đoạn hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất được sử dụng khá phổ biến vì quyền sử dụng đất. Người có quyền sử dụng hợp pháp sau khi đã thế chấp vẫn không mất đi quyền sử dụng đất trên thực tế. “Thế chấp” tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế vay vốn phát triển sản, kinh doanh chính đáng của người lao động. Điều 715 BLDS quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. 2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chủ thế của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là bên dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên nhận thế chấp là bên có quyền tài sản đối với bên thế chấp nhận tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp thông qua các giấy tờ pháp lí chứng minh tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự thuộc sở hữu của bên thế chấp. 2.2.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 728 BLDS 1995: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Với qui định này ta nhận thấy rằng BLDS 1995 mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Tuy nhiên tại các văn bản khác như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 của Chính phủ không chỉ có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà còn cho cả các tổ chức. Tại BLDS 2005 Tuy không có quy định cụ thể về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất song quy định tại Điều 9 Luật đất đai 2003 đã qui định rất rõ về chủ thể của loại hợp đồng này. Như vậy, điều kiện để có quyền thế chấp quyền sử dụng đất là chủ thể đó phải là chủ thể có quyền sử dụng đất theo qui định tại Điều 9 Luật Đất đai (ngoại trừ các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất) và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.2.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2003 qui định các chủ thế sử dụng đất nêu trên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được “Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật”. Như vậy, ta có thể thấy được chủ thể nhận thế chấp bao gồm: các ngân hàng Việt Nam, các ngân hàng liên doanh các tổ chức tín dụng trong nước, các tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam; tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước. Với các chủ thể trên phạm vi chủ thế nhận thế chấp đã được mở rộng tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội lựa chọn đối tác để vay vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển kinh doanh. 2.3. Đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất. Đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất, đây là một đối tượng đặc biệt so với các đối tượng khác của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điểm đặc biệt là bên thế chấp không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất đai đó nhưng quyền sử dụng ấy lại là một loại tài sản được phép thế chấp trong quan hệ vay tài sản. Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp do pháp luật quy định, điều này được BLDS 1995 ghi nhận. Tuy nhiên, qui định tại Điều 729 và 730 BLDS 1995 lại căn cứ vào mục đích sử dụng để xác định quyền sử dụng đất được thế chấp. Do vậy quyền sử dụng đất được thế chấp bị hạn chế trong phạm vi “ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng và đất ở”. Qui định này đã làm hạn chế khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh doanh từ vốn vay của người sử dụng đất. Khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai 2003 đã mở rộng phạm vi đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất bằng việc xác định quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng đất đóng góp (hoặc trả cho Nhà nước), với căn cứ như trên đối tượng thế chấp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã trở nên đa dạng hơn. Các đối tượng đó bao gồm: Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng mà tiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đất không phải đất thuê; Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà đã trả cả tiền thuê đất cho thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất 5 năm; Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đối với đất chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất thuê của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ở Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, công nghệ cao, khu kinh tế. Với quy định này, quyền thế chấp quyền sử dụng đất đã được mở rộng đáp ứng nhu cầu vay vốn của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho người sử dụng tận dụng tối đa công dụng của đất. 2.4. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 716 BLDS 2005 qui định: Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất 1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. 2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận. Như vậy, bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất. Trên thực tế, bên thế chấp sẽ nhận định khối tài sản hay nghĩa vụ tài sản của mình đối với bên có quyền để xác định xem cần thế chấp như thế nào cho hợp lí hoặc việc thế chấp bao nhiêu có thể do hai bên thỏa thuận, thống nhất. Ngoài ra, người sử dụng đất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất dựa trên sự thỏa thuận với bên nhận thế chấp. 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp. Khi có thỏa thuận về hợ đồng thế chấp quyền sử dụng đất các bên sẽ phải chịu sự ràng buộc về các điều khoản đã kí kết trong hợp đồng, ngoài ra các bên còn phải tuân thủ các qui định về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại BLDS hiện hành. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 717, 718, 719, 720 BLDS 2005. 2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 717 và 718 BLDS 2005. Căn cứ vào hai Điều luật trên ta thấy rằng bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất trên thực tế, bên thế chấp chỉ phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lí do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người được sử dụng đất để chứng nhận việc sử dụng đó là hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng khác là chuyển nhượng hay tặng cho. Vì vậy để đảm bảo lợi ích của bên có quyền – bên nhận thế chấp phải được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay bên thế chấp buộc phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp nhằm hạn chế việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Đăng kí hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một quy định bắt buôc thuộc về nghĩa vụ của bên thế chấp nhằm bảo về quyền lợi hợp pháp của các bên trong hợp đồng, quyền lợi ích của cá nhân, tổ chức có liên quan, phòng trừ các hành vi vi phạm pháp luật đặc biệt khi quyền sử dụng đất có giá trị lớn có thể đảm bảo cho nhiều khoản vay. Hơn nữa, đăng kí thế chấp còn là phương tiện công khai tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Đây là điều tất yêu để bên thế chấp quy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh bảo đảm khả năng thực hiện nghĩa vụ cho bên có quyền. Hơn nữa trong thời gian thế chấp cùng với quyền sử dụng đất, bên thế chấp còn có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trên đất trừ những trường hợp thỏa thuận hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp. Tương ứng với quyền sử dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, giảm giá trị của đất đã thế chấp. Trong trường hợp có yêu cầu, bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất nhưng phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp vì quyền sử dụng đất đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về tài sản. Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện xong bên thế chấp có quyền nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bên nhận thế chấp. Quan hệ về tài sản cũng như hợp đồng về thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt. 2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp. Điều 719 BLDS 2005 quy định: Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất 1. Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; 2. Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Như vậy, đăng kí thế chấp không phải là nghĩa vụ của riêng bên thế chấp mà bên nhận thế chấp cũng có nghĩa vụ này. Quy định này nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp có thể xảy ra. Khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ của mình, hợp đồng thế chấp chấm dứt, bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp. Theo quy định tại Điều 720 BLDS 2005 bên nhận thế chấp có các quyền như sau: Trong thời hạn thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dung đất bảo vệ, giữ gìn và sử dụng đất đúng mục đích nhằm bảo toàn giá trị đất, quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình quyền sử dụng đất được đưa ra xử lý. Khi đó, bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ khoản tiền thu được từ việc xử lí quyền sử dụng đất nói trên. 2.6. Xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp. Như đã nói ở trên, nếu thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình quyền sử dụng đất được đưa ra xử lý. Pháp luật dân sự cho phép các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thỏa thuân phương thức xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp. Các qui định này phải tuân thủ các nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và đạo đức xã hội. Thỏa thuận là căn cứ để xử lí quyền xử dụng đất đã thế chấp. Song, trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toàn án. Như vậy, với các loại đối tượng khác của hợp đồng thế chấp nếu không có thỏa thuận tài sản sẽ được bán đấu giá. Đây là một quy định mới mở rộng quyền tự do thỏa thuận của các bên đồng thời hạn chế sự can thiệp của cơ quan quản lí hành chính vào quan hệ dân sự bởi tòa án là chỉ là con đường cuối cùng nếu các bên không đạt được thỏa thuận như mong muốn. Phương thức này đã phần nào khắc phục được những hạn chế của các phương thức trước đây. KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ vay tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và đây được xem như quyền năng quan trọng nhất đối với người sử dụng đất. Trong xã hội hiện nay, làm kinh tế là nhu cầu tất yếu của mỗi người song các điều kiện về tài chính (vốn ban đầu) luôn là sự quan tâm của mỗi người khi bước vào sản xuất, kinh doanh. Quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân tổ chức được ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một dạng tài sản có giá trị rất lớn. Do vậy, với việc thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức có thể huy động được nguồn vốn lớn đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của mình. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận tại Luật Đất đai 1993, sau đó được cụ thể hóa tại BLDS 1995. Các qui định về quyền này được kế thừa và phát triển trong BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 và các văn bản khác cho phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay. Từ quy định của các văn bản trên các vấn đề pháp lí về thế ch