Thực trạng lập quy hoạch và quản lý đô thị sau quy hoạch khu vực quận 9, quận 7 – TP. Hồ Chí Minh

1 THỰC TRẠNG LẬP QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ SAU QUY HOẠCH KHU VỰC QUẬN 9, QUẬN 7 – TP. HỒ CHÍ MINH ThS.Trần Thị Hồng Thảo và Cộng sự Trung tâm Nghiên cứu và Ứng dụng công nghệ Địa chính Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Thông qua công cụ quy hoạch, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, điều chỉnh việc sử dụng đất, xây dựng… ngăn chặn tiêu cực trong việc sử dụng đất và trong giao dịch chuyển quyền cũng như trong việc phát triển thị trường bất động sản. Căn cứ vào quy hoạch Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất và quản lý việc phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng. Kết quả của công tác quy hoạch: xác định quỹ đất đưa vào xây dựng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng, xây dựng khu dân cư nông thôn, phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế,… tạo lượng hàng hóa Bất động sản cùng các loại cung cấp cho thị trường, phát triển đô thị. Tuy nhiên, công tác lập quy hoạch và quản lý đô thị sau quy hoạch trên địa bàn thành phố trong thời gian qua gặp không ít khó khăn và bấp cập: về phía cơ quan quản lý khó khăn trong quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, người dân bức xúc về quyền của mình không thực hiện được khi đất nằm trong khu quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt là trên địa bàn các quận mới đô thị hóa. Qua nghiên cứu thực trạng triển khai lập và quản lý quy hoạch trên địa bàn quận 7 và quận 9 cho thấy như sau: 1. Thực trạng triển khai quy hoạch trên địa bàn quận 7: Quận 7 là một trong 5 quận mới đang trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí đặc biệt quan trọng ở phía Nam Sài Gòn, thuộc khu vực mở rộng đô thị của Tp.HCM, có lợi thế mật độ xây dựng còn thấp, có khả năng xây dựng mới theo hướng đô thị hiện đại, hình thành khu trung tâm để phát triển khu vực phía Nam Tp.HCM cũng như các tỉnh miền Tây. Nhằm đáp ứng cho công tác quản lý và phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch trên địa bàn quận đã được tiến hành ngay sau khi thành lập Quận (quy hoạch chung quận 7 đến năm 2020, 1999; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, 1999). Trên cơ sở quy hoạch chung của Quận được phê duyệt năm 1999, Thành phố và Quận đã tiến hành đầu tư xây dựng các hạng mục công trình theo đợt đầu (từ 1999 - 2005). Căn cứ nội dung định hướng đồ án quy hoạch chung đã được phê duyệt này, UBND quận 7 phối hợp cùng Sở quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt 12 đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 với tổng diện tích 1.786,03 ha. Nhìn chung, trên địa bàn Quận đã được phủ kín quy hoạch chi tiết. Trong thời gian qua, Quận cũng đang từng bước thực hiện công tác quản lý và xây dựng phát triển theo quy hoạch. 2 . Hình 1: So sánh quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết xây dựng quận 7 Hình 2: So sánh quy hoạch chi tiết và hiện trạng sử dụng đất quận 7 Thực hiện quy hoạch tổng thể và quy hoạch xây dựng, trong thời gian qua các tuyến đường mở mới cũng như mở rộng được đầu tư như: đường Nguyễn Văn Linh, Tôn Dật Tiên, Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Quỳ, 15B (đại lộ Nguyễn Lương Bằng nối dài)… Khu chế xuất Tân Thuận được hình thành và phát triển tạo thành điểm nhấn thu hút đầu tư trong và ngoài nước, giải quyết một lượng lớn lao động cũng như góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo lực hút để phát triển các khu dân cư xây dựng mới, tạo diện mạo mới cho vùng trũng phèn trước đây. Khu đô thị Nam Sài Gòn cũng đang được đầu tư hình thành và phát triển tạo ra khu đô thị hiện đại cho khu vực. (Nguồn: UBND quận 7) (Nguồn: Tổng hợp và biên tập) (Nguồn: Tổng hợp và biên tập) 3 Căn cứ vào quy hoạch tổng thể, 10 khu quy hoạch chi tiết trên địa bàn đã được thực hiện tạo điều kiện cho các dự án được triển khai trên địa bàn trong thời gian qua. Các khu dân cư xây dựng mới được hình thành: khu Phú Mỹ Hưng (Tân Phong, Tân Phú), khu dân cư Nam Long (Tân Thuận Đông), khu dân cư Phú Mỹ (Phú Mỹ), khu tái định cư Phú Mỹ, khu dân cư Him Lam (Tân Hưng)… Bên cạnh, những kết quả đạt được trong quá trình triển khai quy hoạch trên địa bàn. Quận 7 gặp nhiều khó khăn: Chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu và nạo vét kênh rạch, đầu tư mảng công viên cây xanh, hầu hết các khu vực kênh rạch nhỏ trong khu dân cư hiện hữu bị lấn chiếm làm nhà ở, các khu quy hoạch công viên cây xanh mật độ nhà tương đối cao, chi phí bồi thường tương đối lớn, kinh phí địa phương không có để đầu tư, qua thời gian diện tích lấn chiếm càng nhiều. Tính đến năm 2005, nếu đầu tư nạo vét kênh rạch theo quy hoạch chi tiết thì diện tích cần thu hồi là 12,40 ha (trong đó, chủ yếu là đất ở), và để đầu tư 50% diện tích đất công viên cây xanh sẽ phải thu hồi 102,59 ha đất ở. Do đó, mảng công viên cây xanh trên địa bàn hiện nay chủ yếu chỉ nằm trong các dự án đầu tư đã thực hiện trên địa bàn Quận, các khu công viên cây xanh tập trung hầu như chưa được đầu tư. 2. Thực trạng triển khai quy hoạch trên địa bàn quận 9: Cũng như quận 7, quận 9 là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí cửa ngõ thành phố, có lợi thế giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với các tỉnh xung quanh; nơi tập trung nhiều dự án lớn về văn hóa, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí cấp thành phố và khu vực. Đáp ứng cho công tác quản lý và phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch trên địa bàn Quận đã được tiến hành ngay sau khi thành lập Quận, đến tháng 7/1999 quy hoạch chung quận 9 đến năm 2020 được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt. Căn cứ vào quy hoạch chung của Quận đã được phê duyệt, trong thời gian qua trên địa bàn Quận đã tiến hành lập rất nhiều quy hoạch chi tiết xây dựng ở tỷ lệ 1/2000 gồm: 20 đồ án được duyệt (từ năm 1998 đến năm 2004) theo thẩm quyền phê duyệt của thành phố; 5 đồ án được phê duyệt (thuộc thẩm quyền của Quận); 3 đồ án 1/2000 đang chờ thẩm định của Sở QH – KT thành phố; 1 đồ án điều chỉnh quy hoạch đang chờ thẩm định; 1 Đồ án đã có ý kiến thẩm định của Sở QH – KT thành phố nhưng đang chờ Viện quy hoạch điều chỉnh đồ án để trình Quận phê duyệt; 1 đồ án điều chỉnh quy hoạch đang thực hiện; 3 đồ án đang lập quy hoạch mới; 11 đồ án đã được báo cáo thông qua nhiệm vụ quy hoạch (trong năm 2004 đến năm 2005); 2 đồ án đã lập QH mới theo kế hoạch năm 2004 nhưng bị nằm trong khu đất đấu giá của Thành phố; 1 Đồ án Sở QH –KT thành phố đang trình UBND thành phố xem xét và trình Bộ Xây dựng thông qua. Quy hoạch chung của quận 9 bước đầu đã làm cơ sở để định hướng phát triển không gian cho địa bàn. Trong thời gian qua, một số tuyến đường được mở rộng và nhựa hóa; một số công trình đã được đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động như: sân golf Lâm Viên, khu du lịch Suối Mơ, khu du lịch Suối Tiên…, các công trình này tạo thành các điểm nhấn thu hút du khách đến với quận 9 và tạo điều kiện cho thương mại dịch vụ trên địa bàn phát triển. Khu Công nghệ cao đang được đầu tư xây dựng, thu hút đầu tư trong ngoài nước, nguồn nhân lực … Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện, đồ án quy hoạch chung bọc lộ nhiều hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị cũng như kinh tế – xã hội của địa phương như: do ảnh hưởng từ tác động của quá trình đô thị hóa, tình hình sử dụng đất (tính đến thời điểm hiện nay) đã không thỏa mãn được những định hướng vốn đã được phê duyệt; quy mô dự báo dân số đến năm 2010 của Quận 250.000 dân, trong khi đó dân số cuối kỳ năm 2005 là 212.137 người; các tuyến đường giao thông đối ngoại cấp thành phố và quốc gia – vốn là tuyến xương sống chính để phát triển - chưa được đầu tư đúng mức, mặc dù đã tiến hành xác định hướng tuyến cụ thể. Các chương trình xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội 4 không thực hiện theo như phân kỳ đầu tư dự báo trước đây, hệ thống giao thông trên địa bàn Quận vẫn còn mang nặng tính chất của giao thông nông thôn: các tuyến đường dài, cong, hẹp (trên địa bàn Quận hiện nay vẫn chưa có nút giao thông ngã tư có đèn báo hiệu nào); các vùng quy hoạch nông nghiệp sạch tập trung thuộc các phường Phú Hữu, Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Trường Thạnh, Long Phước hiện nay không còn giữ được theo quy hoạch (ngoại trừ khu vực phường Long Phước)… Chính vì vậy, hiện nay Quận đang tiến hành lập điều chỉnh quy hoạch chung cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương, phù hợp với quy hoạch điều chỉnh chung của toàn thành phố và phù hợp với xu thế phát triển kinh tế xã hội địa phương. Hình 3: So sánh quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết xây dựng quận 9 (Nguồn: UBND quận 9) (Nguồn: Tổng hợp và biên tập) (Nguồn: UBND quận 9) 5 Hình 4: So sánh hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch tổng thể quận 9 Trong vòng 6 năm qua đã tiến hành lập 49 đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000. Tuy nhiên, các quy hoạch này chưa đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất ở địa phương. Các quy hoạch này thường là một phần địa bàn của các phường, không phủ kín được địa bàn. Mặt khác bản đồ nền để thành lập bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng (QHCTXD) thực hiện trên nền bản đồ địa hình không thể hiện được hiện trạng sử dụng đất, gây khó khăn cho việc xác định ranh các khu chức năng để tiến hành giao đất. Do đó, ranh các dự án giao đất ngoài thực địa không phù hợp ranh các khu chức năng trên bản đồ quy hoạch, khó thực hiện được các dự án theo quy hoạch xây dựng. Ngoài ra, các công trình giao thông huyết mạch (như các tuyến đường vành đai, các trục đường chính Lê Văn Việt, Đỗ xuân Hợp…) các khu thương mại, dịch vụ, các công trình công cộng trọng điểm… chưa được chú trọng đầu tư đúng mức, làm giảm hiệu quả của công tác quy hoạch. Ngoài ra, tiến độ lập quy hoạch chi tiết trên địa bàn chậm. Một số nơi các dự án đã hình thành quy hoạch chi tiết mới theo sau để hợp thức hóa các dự án như: dự án của công ty TNHH A Đông Hải ở phường Long Trường, công ty TNHH Nhật Hoàng – phường Trường Thạnh.… Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu quả của công tác lập quy hoạch Tóm lại, chất lượng quy hoạch thể hiện ở nội dung đồ án quy hoạch mang tính hợp nhất, đảm bảo không gian đô thị mở phát triển trong tương lai không gian sống cho hiện tại và khả năng đầu tư trong hiện tại cũng như trong tương lai. Bên cạnh đó, quản lý và thực hiện quy hoạch là vấn đề quyết định đến việc định hình bức tranh quy hoạch trong tương lai. Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và phát triển đô thị. Công tác lập quy hoạch hiện nay đang rất được quan tâm và chú trọng. Tuy nhiên, cách nhận thức cũng như cách hiểu của các nhà quản lý, của các ngành, của người dân còn lẫn lộn. Chất lượng quy hoạch hiện nay cũng đang còn nhiều tồn tại, gây tranh cãi: quy hoạch cây xanh trên nóc nhà người dân, quy hoạch chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu… Để phát huy được sức mạnh của quy hoạch trong phát triển đô thị hiện nay chúng ta cần phải nâng cao cả chất lượng đồ án quy hoạch và nâng cao chất lượng công tác quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch. 3. Một số giải pháp đề xuất: 3.1. Nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch: Một trong nguyên nhân làm giảm chất lượng của quy hoạch, là quy hoạch và quản lý nhà đất do nhiều bộ quản lý. Trong khi thực tế chỉ gồm một vấn đề quy hoạch và quản lý nhà đất. Hiện nay liên quan trực tiếp đến quy hoạch quỹ đất có đến 2 hệ thống quy hoạch do 2 bộ khác nhau quy định và được điều chỉnh bởi 2 Luật khác nhau: quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng do luật Xây dựng điều chỉnh; quy hoạch sử dụng đất đai và quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết do luật Đất đai điều chỉnh. Nhưng trong cả hai Luật này đều không quy định sự liên hệ giữa hai loại hình quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất trong quy trình thực hiện. Mối quan hệ giữa hai loại hình quy hoạch này chưa rõ ràng, hệ thống chỉ tiêu phân loại đất của hai loại hình cũng khác nhau. Trong khi thực tế cho thấy hai loại hình này phải phù hợp mới đủ căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Để nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch chúng ta cần có sự tập trung nguồn lực (nhân lực, vật lực). Cụ thể để gắn kết được nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn đầu tư và các mục tiêu chủ yếu, cần xác định lại chức năng các loại hình quy hoạch và sự phối hợp giữa các loại hình quy hoạch trong đó quy định cụ thể nhiệm vụ và trách nhiệm của từng ngành, đặc biệt ngành quản lý đất đai và ngành xây dựng. Qua khảo sát thực tế cho thấy công tác lập và thực hiện quy hoạch trên địa bàn quận 7 tốt hơn trên địa bàn quận 9. Nguyên nhân do quy hoạch tổng thể phù hợp với nhu cầu phát 6 triển, có lộ trình đầu tư các danh mục dự án hợp lý; quy hoạch chi tiết xây dựng phủ kín địa bàn và tương đối phù hợp với hiện trạng và xu thế phát triển; các ranh giao đất dự án xác định hợp lý. Trong khi đó, trên địa bàn quận 9, quy hoạch tổng thể tỏ ra phù hợp với xu thế phát triển nhưng không được đầu tư các tuyến đường, công trình trọng điểm để làm cơ sở, động lực phát triển các vùng lân cận; quy hoạch chi tiết chưa phủ kín, ranh phân khu chức năng không kế thừa hiện trạng, dẫn tới ranh giao đất các dự án không khớp với ranh phân khu chức năng khiến khó đầu tư theo quy hoạch chi tiết và kết nối các dự án. Do đó, khi lập quy hoạch cần chú ý: - Quy hoạch chi tiết xây dựng cần phải được xây dựng trên cơ sở điều tra, đánh giá đầy đủ hiện trạng sử dụng đất và được xây dựng trên nền bản đồ địa chính để đảm bảo việc giao ranh các dự án phù hợp với phân khu chức năng trong đồ án quy hoạch chi tiết. - Xác định danh mục các dự án cần kêu gọi đầu tư theo thứ tự ưu tiên và đưa ra các chính sách ưu đãi để kêu gọi đầu tư. Đối với các diện tích quy hoạch các công trình công cộng nhưng trước mắt chưa có nguồn vốn đầu tư có thể thu hồi đưa vào khai thác sử dụng với mục đích khác trong thời hạn xác định để tạo vốn tái đầu tư công trình công cộng trong tương lai Nhân lực thực hiện lập quy hoạch hiện nay cũng đang là vấn đề cần được quan tâm. Ngoài vấn đề thiếu cán bộ làm công tác quy hoạch, thì lực lượng làm công tác quy hoạch chịu sức ép rất lớn từ phía địa phương, đôi khi phương án quy hoạch thể hiện ý chí của lãnh đạo địa phương hơn là xuất phát từ những dự báo và từ những quan điểm khoa học. Do đó, ngoài việc đào tạo các bộ làm quy hoạch đồng thời cũng có những biện pháp nâng cao nhận thức của lãnh đạo các địa phương về công tác lập và thực hiện quy hoạch. 3.2. Nâng cao chất lượng quản lý và thực hiện quy hoạch: Từ thực tế đã chỉ rõ, chất lượng quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch sẽ hình thành nên bộ mặt đô thị. Có hai bức tranh tương phản: một khu đô thị Phú Mỹ Hưng với một không gian sống mở với phương châm “không chỉ cung cấp căn hộ mà đem đến cho bạn cả không gian sống” một khu đô thị được đầu tư cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các giao thông kết nối với khu vực như đường Nguyễn Văn Linh, cầu Tân Thuận 2 được đầu tư, các khu công trình công cộng, cây xanh được chú trọng đầu tư, tạo một không gian sống cho đô thị thì khi đưa sản phẩm ra thị trường, sản phẩm được trao đổi trên thị trường rất “hút hàng”. Trong khi đó, một bức tranh khác đầu tư kết cấu hạ tầng khu ở, phân lô bán nền tạo thành những đốm “da beo”, không có giao thông kết nối bằng các tuyến đường huyết mạch, cơ sở hạ tầng không đầy đủ tạo ra những thành phố sáng ánh đèn ban đêm nhưng không có căn hộ rơi vào tình trạng “đóng băng” trong những năm qua. Do đó, công tác quản lý và thực hiện quy hoạch chính là công cụ để biến bức tranh quy hoạch vẽ trên giấy trở thành hiện thực, tích lũy giá trị tăng thêm cho giá trị đất, giá trị bất động sản. Hay nói cách khác, cần có hệ thống các biện pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch để tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng. 3.2.1. Các biện pháp kinh tế: - Xác định các danh mục dự án kêu gọi đầu tư và có lộ trình thực hiện. - Có chính sách thu hút vốn đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm, xây dựng cơ sở hạ tầng. - Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện các công trình dự án. Đặc biệt là chính sách tái định cư, ưu tiên và đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà tái định cư, nên bố trí tái định cư trước khi giải tỏa, thu hồi đất như vậy sẽ đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, người dân có đất bị thu hồi nhanh chóng ổn định được cuộc sống 7 - Lựa chọn các chủ dự án có đủ năng lực thực hiện. Nên quy việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho toàn khu cho chủ đầu tư có năng lực chịu trách nhiệm và chủ động phân chiết đầu tư ở các hạng mục, đảm bảo giao thông kết nối toàn khu cũng như cơ sở hạ tầng đầu tư hoàn chỉnh. Tránh tình trạng xé nhỏ diện tích dự án vừa manh mún, vừa khó đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch, hạ tầng cơ sở không đồng bộ. 3.2.2. Các biện pháp hành chính: - Tăng cường, thanh kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. - Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy hoạch, đặc biệt chuyển đất nông nghiệp sang đất ở và các loại đất khác - Có chính sách đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu lao động cho người có đất bị thu hồi - Kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai. 3.2.3. Các biện pháp khác: - Hỗ trợ các chủ đầu tư trong công tác thu hồi giải phóng mặt bằng - Khuyến khích người dân đầu tư sử dụng đất nông nghiệp khi chưa tiến hành đầu tư các dự án, tránh tình trạng bỏ hoang hóa đất nông nghiệp. - Tập huấn, đào tạo nâng cao năng lực cho cán bộ quản lý đất đai địa phương - Tuyên truyền để nâng cao ý thức thực hiện theo quy hoạch của người dân và giảm tâm lý lo lắng của người dân khi nằm trong khu vực quy hoạch - Có chính sách nhà xã hội, hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho người có thu nhập vừa và thấp trong việc mua nhà đất và thuê nhà nhà nước, tạo điều kiện cho họ có chỗ ở hợp pháp tránh tình trạng xây cất nhà, mua bán, sang nhượng trên đất quy hoạch sử dụng vào mục đích khác. Tài liệu tham khảo: (1) Quy hoạch chung quận 7 đến năm 2020. (2) Quy hoạch chi tiết xây dựng các khu dân cư trên địa bàn Quận 7 (12 khu trên địa bàn 9 phường). (3) Quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị Nam Sài Gòn. (4) Quy hoạch chung quận 9 đến năm 2020. (5) Quy hoạch chi tiết xây dựng các khu dân cư, khu chức năng trên địa bàn Quận 9 (49 khu trên địa bàn 13 phường). (6) Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 trên địa bàn quận 7. (7) Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 trên địa bàn quận 7.