Tính chi phí

Phần 10 Tóm tắt Ví dụ ước tính chi phí một bất động sản phức tạp Ví dụ đưa ra để tính toán trong phần 10 dựa trên các kỹ thuật đã phân tích ở phần 9 nhưng với mức độ phức tạp hơn. Tài sản cần thẩm định giá nằm trong vùng khí hậu lạnh, có một tầng hầm và một phần tâng hầm này được hoàn thiện cùng chất lượng với phần nhà chính. Một nét đặc biệt của ngôi nhà này là phần hiên nhà. Hiên nhà không được tính vào phần diện tích sinh hoạt của ngôi nhà nhưng nó lại được cộng vào phần chi phí của ngôi nhà. Hiên nhà trong ví dụ này gồm rất nhiều bộ phận và như vậy việc tính toán phức tạp hơn. Giống như trong phần 9, sẽ có một Biểu mẫu Square Foot Appraisal Form đính kèm để củng cố phần ghi chép của học viên. Giảng viên sẽ hướng dẫn cách điền chi phí vào Biểu mẫu ở cuối phần này và sẽ không có bài trắc nghiệm nhanh. Nếu kết quả cuối cùng ở dòng 26 của Biểu mẫu trong khoảng vài nghìn đô la Mỹ có nghĩa là anh/chị đã làm rất tốt. Mục tiêu
Áp dụng việc tính toán các chi phí bộ phận công trình để ước tính chi phí nâng cấp, sửa chữa ngôi nhà. Hướng dẫn Đầu tiên, hãy tìm những người ngồi gần xung quanh để lập thành nhóm. Giảng viên sẽ đưa ra những hướng dẫn chung và những hướng dẫn cụ thể trong quá trình nghiên cứu ví dụ này. Chú ý: Hệ số chiều cao của tường chỉ áp dụng đối với việc tính toán các hệ số chi phí cơ bản, không áp dụng để tính toán đối với phần cải tạo hoặc điều chỉnh toàn bộ. Hệ thống đường ống nước trong ví dụ này không giống với trường hợp đưa ra trong phần trước: Trong phần 9, bất động sản có chất lượng trung bình và có 8 đường ống nước còn trong phần 10 bất động sản có chất lượng tốt và có 11 đường ống nước. Dưới đây giới thiệu một số công thức có thể được sử dụng để tính toán trong thẩm định giá cơ bản. Anh/chị có thể sử dụng công thức tính diện tích hình thang để tính diện tích khung cửa sổ của ngôi nhà trong ví dụ này. Khu vực cần tính toán Công thức hoặc cách tính Chu vi Chu vi bằng tổng của tất cả các cạnh. Chu vi đường tròn C = pid, trong đó pi = 3.141593 và d = đường kính của đường tròn Hình chữ nhật Diện tích = chiều dài x Chiều rộng Đáy x chiều cao Hình tam giác Diện tích = ½ (Đáy x chiều cao) hoặc 2 = Area Hình thang Diện tích = ½ (Tổng các đáy) x Chiều cao Phần 10. Ví dụ về ước tính chi phí của một bất động sản có cấu trúc phức tạp I. Yêu cầu Ước tính chi phí thay thế của một ngôi nhà một tầng chất lượng tốt trong vùng thời tiết lạnh. Mặt trước của ngôi nhà Mặt sau của ngôi nhà II. Mô tả bất động sản Nhà chính: Gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng tắm. Phòng tắm của chủ nhà thuộc loại sang trọng với 1 bồn cầu, whirlpool tub, vòi hoa sen, chậu rửa mặt. Cả hai phòng tắm trong nhà đều có quạt hút gió. Ngôi nhà có hệ thống điều hòa nóng lạnh chạy bằng gas. Nhà phụ: Tầng hầm được chia ngăn và một nửa diện tích tầng hầm được hoàn thiện cùng chất lượng với phần nhà chính. Nhà phụ gồm một phòng tắm, phòng giặt, bình nước nóng dung tích 50 galông và một phần xây thô sau này dự định dùng để làm nơi chứa rượu. Tường hầm bằng bê tông dày 20 inch. Nguyên vật liệu dùng để lát sàn, thiết bị phụ trợ: Khoảng 30% diện tích của mặt sàn chính làm bằng gỗ cứng và 40% được trải thảm. Phần còn lại một nửa lát gạch một nửa trải tấm nhựa vinyl. Hầu hêt phần diện tích mặt sàn nhà phụ được trải thảm chỉ trừ phòng tắm và phòng giặt trải tấm nhựa vinyl. Các thiết bị trong nhà gồm bếp nấu, lò vi sóng loại cao cấp, máy rửa bát đĩa, máy hút bụi trung tâm và quạt khử mùi ở phía trên bếp nấu. Hệ thống sưởi ấm bằng khí gas hiện đại được bố trí ở cả nhà chính và nhà phụ. Bề mặt bên ngoài và chiều cao của tường: Ngôi nhà được cách âm tốt. Tường nhà chính cao 9 fít (ft.) và tường nhà phụ cao 8 ft. Bề mặt bên ngoài ngôi nhà được trát vữa và mái nhà lợp gỗ. Hiên nhà, ga ra ô tô: Hiên nhà: tường cao 9 ft., sàn trải thảm, có mái vòm (hiên cao 15 ft. nếu tính tới đỉnh) Ga ra ô tô: trần cao 10 ft. và xây thô, không có lò sưởi. Mặt ngoài của gara và hiên nhà được trát vữa giống phần nhà chính và nhà phụ và mái được lợp bằng gỗ. III. Phân tích chi phí A. Tâng hầm: Ngôi nhà nằm ở vùng khí hậu lạnh (cực lạnh) và có một tầng hầm nằm phía dưới toàn bộ ngôi nhà. 1. Tầng hầm nhìn chung không cần sửa chữa trong điều kiện khí hậu cực lạnh do nó nằm hoàn toàn ngầm dưới mặt đất và được bảo vệ chống lại sương giá. 2. Nét đặc biệt của tầng hầm là nó có lối thông ra bên ngoài đặc điểm này phải được cộng thêm chi phí trong quá trình điều chỉnh. B.Phần hoàn thiện của tầng hầm: Có hai loại 1. Hoàn thiện tối thiểu: chỉ được áp dụng khi tầng hầm không được chia nhỏ thành các phòng mà chì có một khoảng diện tích rộng bằng tường đá không trát vữa, trần và sàn bằng nhựa dẻo tổng hợp. Có bố trí lò sưởi, đốt không thường xuyên. 2. Hoàn thiện đối với tầng hầm được chia thành nhiều ngăn: Phần hoàn thiện có chất lượng tương đương với phần nhà chính nên có hệ số chi phí cao hơn. Mỗi ngăn trong tầng hầm đều bố trí hệ thống sưởi ấm và hệ thống điện. Hệ số của phần này bằng hệ số của nền nhà. Ví dụ, nếu mặt sàn rộng 1.200 fít vuông, thì hệ số phần hoàn thiện của tầng hầm nhiều ngăn sẽ được chọn tương ứng trong cột có diện tích 1.200 fít vuông ngay cả khi tổng diện tích phần hoàn thiện thực tế của tầng hầm chỉ là 400 fít vuông. C. Hiên nhà: Hiên nhà được xây với các cột chống. Nó gần giống với việc xây một căn phòng không có lò sưởi với mái vòm phía trên có kết cầu trần bằng gỗ. 1. Chi phí để xây hiên nhà gồm ba bộ phận tạo nên hệ số chi phí cho toàn bộ ngôi nhà: a. Kết cấu sàn: bằng bê tông hoặc gỗ, được gia cố móng phía dưới. b. Kết cấu tường: có 3 loại: vách ngăn, phần lớn là cửa sổ hoặc giống như phần còn lại của ngôi nhà có hệ thống tường đặc trưng với các cửa sổ trổ ngẫu nhiên. Do cửa sổ là một bộ phận tốn nhiều chi phí nên trong phần tường vưông bằng kính sẽ có hệ số chi phí cao hơn. Hiên không có tường, chỉ có cột chống gọi là hiên mở. c. Kết cấu mái: gồm phần nóc, trần (trát vữa hoặc ốp gỗ). Có nhiều loại hiên làm bằng vách ngăn không hoàn thiện phần trần. KneewallGlazing Elevated 3-Season Porch on Wood Deck Floor Structure 8′ 14′ Girder Support Post Supports Footing Joists Vaulted Ceiling Finished Floor 2. Những phần cải tạo được tính vào hệ số điều chỉnh hiên nhà gồm tấm lợp mái, tấm phủ sàn, và các đặc điểm thiết kế như trần có mái vòm hoặc chiều cao của tường được nâng lên. 3. Tính toán đối với trần có mái vòm: a. Trong ví dụ này, ngôi nhà được thiết kế với trần có mái vòm. Chiều cao của cột hiên là 9 ft. và tổng chiều cao của hiên cộng cả phần nóc là 15 ft. Dưới đây là quá trình tính toán điều chỉnh chi phí: - Xác định chiều cao của mái vòm. Thông thường nếu chiều cao của hiên chưa tính đến vòm là 8 ft. và tổng chiều cao của hiên từ mặt sàn cho tới đỉnh là 14 ft. thì chiều cao của mái vòm là 6 ft. - Lấy 6 ft. chia đôi được chiều cao điều chỉnh là 3 ft. - Nhân chiều cao điều chỉnh mái vòm với + 3% cho mồi fít điều chỉnh chiều cao của công trình làm bằng khung gỗ + 4% với mỗi fít điều chỉnh chiều cao của công trình bằng gỗ b. Ví dụ: Chiều cao của mái vòm là 6 ft. và chiều cao điều chỉnh là 3ft. Khi đó ta có 3x3%=9%. Như vậy ta có thể áp dụng hệ số 1,09 trong việc tính toán chi phí cơ bản của diện tích có mái vòm. Bản đồ nền nhà Tính toán Tầng hầm Sq. Ft. Ga ra cho 2 xe ô tô Sq. Ft. Nền nhà chính Sq. Ft. Hiên Sq. Ft. Tổng diện tích sinh hoạt Sq. Ft. Lối vào hiên Sq. Ft. Two -Car Garage 3 - Season Porch 18 ? 10 ? 6? 16? 22 ? 24 ? 5 ? 6? 24? 34 ? Porch One -Story Over Full Basement 3 ? 3 ? 3 ? 12 ? 30? 4 ? Các hệ số chi phí Nhà một tâng Chi phí fít vuông Chất lượng tốt STUD FRAMED Tổng diện tích Gỗ dán hoặc gỗ ép Khung bằng nhựa dẻo hoặc bằng kim loại Vữa Khung gỗ Ván ốp bằng gỗ Vữa (EIFS) 1200 76.68 77.77 77.87 78.44 78.12 80.13 1400 74.58 75.62 75.72 76.26 75.96 77.87 1600 72.81 73.81 73.90 74.43 74.13 75.96 1800 71.28 72.25 72.34 72.84 72.56 74.31 1900 70.59 71.54 71.63 72.13 71.84 73.57 ĐIỀU CHỈNH FÍT VUÔNG Phần mái Năng lượng: Thời tiết vừa phải (cơ sở) Tấm lợp bằng gỗ ...................... (Cơ sở) Thời tiết ôn hòa .................................. – $ .94 Ngói bằng đất sét...................... $ 5.89 Thời tiết khắc nghiệt .......................... + 1.48 Ngói bằng bê tông.................. + 2.66 Cần cách ly đặc biệt ........................... + 3.44 Kim loại ................................... + .64 Nền nhà: Thời tiết vừa phải (cơ sở) Wood shake.............................. + .21 Thời tiết ôn hòa .................................. – $ 1.85 Tấm lợp chất liệu tổng hợp Thời tiết khắc nghiệt .......................... + 3.39 Built-up, small rock – 1.26 Sườn đồi, dốc vừa phải ...................... + 1.69 Composition roll ...................... – 2.33 Sườn đồi, dốc đứng ............................ + 5.08 Cộng thêm đối với khu vực có động đất (Z) /Bão (gió): Khung: (Z2) + $1.15, (Z3–4/Wind) + $2.01 Công trình bằng gỗ: (Z2) + $.81, (Z3–4/Wind) + $1.68 TẦNG HẦM Chưa hoàn thiện 400 800 1200 1600 2000 2400 Tường bê tông 6" 21.90 17.45 15.41 14.37 13.94 13.36 8" 23.23 18.41 16.18 15.05 14.58 13.92 Tường bê tông 8" 21.22 16.96 15.01 14.02 13.61 13.08 12" 23.64 18.71 16.42 15.25 14.78 14.09 Hoàn thiện tối thiểu 7.23 6.78 6.57 6.47 6.42 6.35 Hoàn thiện nhiều ngăn 29.12 27.03 26.17 25.73 25.52 25.23 Lối vào bên ngoài: $1,175 – $1,825 Quạt khử mùi và chuông báo động cộng thêm $310. Ga ra ô tô Chi phí/fít vuông Chất lượng tốt STUD FRAMED Loại Tổng diện tích Gỗ dán hoặc gỗ ép Khung gỗ hoặc nhựa dẻo Vữa Khung gỗ Ván lợp bằng gỗ Hoàn thiện 400 24.54 25.03 24.94 25.23 25.13 5.01 Liền 600 22.24 22.63 22.56 22.80 22.71 4.57 The above cost rates are adapted from the Marshall & Swift Residential Cost Handbook © 2003. Used with permission. CẢI TẠO Chi phí/fít vuông Chất lượng tốt ĐIỀU CHỈNH FÍT VUÔNG Lớp sàn bên dưới Lớp sàn cách ly Gỗ................................................ (cơ sở) Thời tiết ôn hòa........................... – $ .70 Bê tông ........................................ – $ 2.95 Thời tiết vừa phải ........................ + .87 Nhựa đường (đối với nhà để xe) – 1.69 Thời tiết khắc nghiệt ................... + 1.17 Hệ thồng làm nóng/lạnh Lớp vữa bên trong:...................... + 4.05 Khí nén ....................................... (base) Oil-fired ................................... + $ .63 Chất liệu phủ sàn: Điện, tỏa nhiệt............................. – .46 Chất liệu tổng hợp....................... + 4.91 Baseboard or panel..................... – .39 Thảm ........................................... + 3.89 Nước nóng, baseboard ................ + 1.44 Gạch men .................................... + 11.74 Tỏa nhiệt .................................... + 1.96 Gỗ ............................................. + 9.37 Điều hòa không khí nóng, lanh ... + 1.77 Gỗ cứng.................................... + 10.70 Ống nước nóng ........................... + 2.23 Gỗ ván...................................... + 12.21 Hệ thống sưởi ngầm................. + 3.77 Đá mài......................................... + 11.40 Evaporative cooling w/ducts....... + 2.02 Nhựa Vinyl.................................. + 4.35 Hệ thống trao đối khí .................. + .97 ĐIỀU CHỈNH TỔNG THỂ Ống nước: 11 đường ống cố định + dự phòng (cơ sở) Thiết bị phụ trợ: Ống nước cố định ............. + hoặc – $1,300 Tổng hợp + $4,450 Ống nước dự phòng.......... + hoặc – 410 Máy rửa bát đĩa.......................... + 760 Quạt hút gió hoặc bình nước nóng + 205 Lò sưởi: Thùng rác..................................... + 270 Nhà 1 tâng + 1 lò sưởi….. $ 3,350 – 4,100 Nắp đậy và quạt ........................... + 370 Nhà 2 tâng + 1 lò sưởi ...... 4,100 – 5,025 Lò ................................................ + 1,125 Nhà 3 tâng + 1 lò sưởi ...... 4,850 – 5,925 Lò, lò vi sóng............................... + 2,050 Nhà 1 tâng + 2 lò sưởi ...... 4,800 – 5,875 Bếp nấu và lò............................... + 1,025 Nhà 2 tâng + 2 lò sưởi ...... 5,425 – 6,650 Nóc bếp ....................................... + 675 Nhà 3 tâng + 2 lò sưởi ...... 8,100 – 9,900 Hệ thống an ninh không dây........ + 1,975 Gas, thông gió trực tiếp .... 1,725 – 2,125 Hệ thống hút bụi .......................... + 1,800 Chú ý: Whirlpool tub cộng thêm $4,750 ĐIỀU CHỈNH HIÊN KẾT CẤU SÀN: TƯỜNG VÂY QUANH: Fít vuông Đá thô Bậc gỗ hoặc thô Sàn gỗ Vách ngăn Tường hoặc kính Tường đặc Mái Trần 25 5.96 15.47 27.07 18.80 60.39 41.77 14.49 5.04 50 5.47 13.48 24.65 12.53 40.26 27.85 13.00 4.31 75 5.33 12.75 20.88 10.44 33.55 23.21 12.64 3.97 100 5.19 12.03 17.12 9.40 30.19 20.89 12.27 3.83 150 5.11 11.41 15.45 7.31 23.48 16.24 11.90 3.65 200 5.03 10.78 13.78 6.27 20.13 13.92 11.53 3.56 300 4.88 9.54 10.43 5.22 16.77 11.60 10.78 3.46 The above cost rates are adapted from the Marshall & Swift Residential Cost Handbook © 2003. Used with permission. BẢNG TỔNG KẾT WORKSHEET NOTES Hệ số độ cao của trần đối với phần nhà chính Chiều cao của trần một ngôi nhà có chất lượng tốt thường được tính là 8 ft. Khi chiều cao của tường tăng thêm 1 fit., cần phải cộng thêm 3%. Trong ví dụ đưa ra ở phần 10, trần nhà chính cao 9ft. Do đó 3% được sử dụng để tạo ra hệ số 1,03 trong Bảng Square Foot Appraisal Form. Tính toán diện tích chất liệu phủ mặt sàn Sử dụng bảng dưới đây để phân loại và tính toán: Diện tích phủ mặt sàn Diện tích % Hệ số chi phí Số tiền Thảm 0.40 Gỗ cứng 0.30 Gạch men 0.15 Tấm nhựa dẻo 0.15 Tổng 100% Tổng số đường ống nước Đường ống nước được cộng hoặc trừ vào điều chỉnh toàn bộ. Hệ số chi phí chất lượng tốt bao gồm 11 đường ống nước mắc cố định và một đường ống nước mắc dự phòng. Mỗi phòng tắm có 3 đường ống nước và vòi hoa sen có 2 đường ống nước. Chậu rửa bát, chậu giặt và bình nước nóng mỗi thứ có một đường ống nước. Sàn Bồn tắm Vòi hoa sen Chậu rửa bát Toilet Bồn cầu W. H. Tổng Nhà phụ Nhà chính Tổng số đường ống nước (trừ whirlpool tub)
Whirlpool tub được tách ra tính riêng ở dòng 13 trong Bảng Square Foot Appraisal Form do nó có một đường ống nước dự phòng sử dụng cho việc xây hầm chứa rượu. Square Foot Appraisal Form Hệ số chiều cao của tường X Diện tích sàn X Chi phí fít vuông
Hệ số Số lượng Chi phí Chi phí mở rộng 1. Ứớc tính chi phí cơ bản của ngôi nhà 1.03 Điều chỉnh tổng thể 2. Mái 3. Năng lượng:
Ôn hòa
Vừa phải
Khắc nghiệt
Cách ly đặc biệt 4. Móng:
Ôn hòa
Vừa phải
Kiên cố Extreme Sườn đồi:
Phẳng
Vừa phải
Dốc đứng 5. Động đất:
Không
1
2
3
4 Gió:
Không
Có 6. Lớp sàn phía dưới 7. Lớp sàn cách ly:
ôn hòa
vừa phải
Khắc nghiệt 8. Lớp phủ mặt sàn 9. Lớp vữa bên trong Thảm phủ ngoài hiên 10. Điều hòa nóng lạnh 11. Hệ thống đường ống nước: Cơ sở 12. Đường ống nước dự phòng: Cơ sở 13. Cửa số mái nhà 1 Whirlpool tub 1 4,750 4,750 14. Lò sưởi 15. Thiết bị phụ trợ 16. Tổng chi phí điều chỉnh (Từ dòng 1 đến dòng 15) 17. Tầng hầm 1.00 Tầng hầm có nhiều ngăn và hoàn thiện một phần 1.00 18. Hiên nhà Cổng vào của hiên 19. Ban công 20. Cầu thang bên ngoài 21. Tổng điều chỉnh (Từ dòng 16 đến dòng 20) 22. Nhà để xe 1.06 23. Tổng điều chỉnh (Từ dòng 21 đến dòng 22) 24. Số nhân: CCM 1.08 x Local 1.10 25. Điều chỉnh khác 26. Tổng cộng (Dòng 23 x Dòng 24 + Dòng 25) TÓM TẮT Mục tiêu  Áp dụng phương pháp tính toán các chi phí bộ phận để ước tính chi phí cải tại bất động sản. Tìm đọc thêm The Appraisal of Real Estate, 12th ed., Chapter 10, p. 226, Chapters 14 and 15, pp. 349−381 Appraising Residential Properties, 3rd ed., Chapters 12 and 13, pp. 245−270 Có thể tìm thêm tài liệu tại trang web www.marshallswift.com.