Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TPHCM I. VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS • Mua và bán nhà là sự kiện quan trọng nhất trong đời người. Làm sao để: – Chọn nhà phù hợp yêu cầu? – Mua nhà với giá thấp nhất và phù hợp ngân sách gia đình? – Bán nhà với giá cao nhất? – Thực hiện thủ tục nhanh nhất và phù hợp với luật pháp? => DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I. TỔ CHỨC MÔI GiỚI BĐS TRÊN TRỊ TRƯỜNG BĐS • 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS: - Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản) - Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. I. TỔ CHỨC MÔI GiỚI BĐS TRÊN TRỊ TRƯỜNG BĐS • Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án. I. VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS Đặc điểm của nhà môi giới bất động sản: Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất. I. VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS Vai trò của dịch môi giới BĐS: Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột…). Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê… không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên. I. VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS 2/ Mô hình hoạt động: Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, I. VAI TRÒ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS 2/ Bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê...) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên. II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 1. 1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS • 2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. • 3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. II. NỘI DUNG MÔI GIỚI BĐS • 1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. • 2. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. • 3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 1. Để thành công trong môi giới BĐS, người môi giới phải: • Có cơ sở dữ liệu về những căn nhà cần bán trong khu vực • Những quy định của luật pháp về mua và bán nhà II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 1. Tư vấn cho người mua thủ tục vay tiền mua nhà • Tạo sự an tâm cho người mua khi đặt cọc cho người bán II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 2. Những nguyên tắc hoạt động tư vấn cho người mua nhà: • Nhà là một tài sản có giá trị lớn, người mua sẽ rất đắn đo khi quyết định mua nhà. II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 2. Người mua nhà sẽ gặp người môi giới để nêu yêu cầu về căn nhà như: –Diện tích –Công năng –Giá cả –Địa điểm II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 2. Những nguyên tắc hoạt động tư vấn cho người mua nhà: • Nhà môi giới BĐS sẽ giới thiệu và hướng dẫn người mua đi xem nhiều căn nhà để lựa chọn. II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 2. Tư vấn cho người mua thực hiện thủ tục pháp lý. • Tư vấn về thủ tục vay tiền ngân hàng để mua nhà (hình thức vay, lãi suất, phương thức thanh toán) II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS 3. Những nguyên tắc hoạt động tư vấn cho người bán nhà: • Tư vấn cho người bán nhà đặt ra giá bán phù hợp thị trường. Để thực hiện việc này thành công, nhà môi giới phải: II. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS - Hiện trạng căn nhà –Đối tượng thích hợp nhất để mua căn nhà này –Chọn lựa phương tiện quảng cáo thích hợp III. THÙ LAO MÔI GiỚI BĐS • 1. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. • 2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. III. THÙ LAO MÔI GiỚI BĐS • Hoa hồng môi giới bất động sản • 1. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. • 2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. IV. QUYỀN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS 1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này. • 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản. • 3. Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng. IV. QUYỀN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS • 4. Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. • 5. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. IV. QUYỀN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS • 6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. • 7. Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản. • 8. Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản. IV. NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS • 1. Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký. • 2. Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. • 3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. IV. NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN MÔI GiỚI BĐS • 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. • 5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. • 6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. • 7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 1. Ở các nước: Ở Hoa Kỳ, để hành nghề môi giới BĐS cần phải có chứng chỉ hành nghề. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tùy thuộc mỗi bang. Thông thường, để được cấp chứng chỉ hành nghề, nhà môi giới cần phải đáp ứng: • Tốt nghiệp PTTH • Tối thiểu 18 tuổi • Trải qua một kỳ thi về hành nghề môi giới III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 1. Ở các nước: Ở Hoa Kỳ có hơn 1000 trường ĐH, Cao đẳng đào tạo nghề kinh doanh BĐS. Các chuyên đề trong khóa học bao gồm: • Kinh tế học • Tài chính • Thống kê • Luật • Ngành kinh doanh BĐS III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 1. Ở các nước: Điều kiện tham gia hoạt động môi giới của cá nhân Mỹ (New-york) Cá nhân phải có giấy phép hành nghề do cấp QLNN ở Trung ương cấp (cấp Bộ), để được cấp phải thi lấy chứng chỉ hành nghề (thi viết) về các nội dung kỹ năng nghiệp vụ về tư vấn môi giới BĐS. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 1. Ở các nước: Trung Quốc (Thượng Hải) Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS do cơ quan quản lý hành chính công thương địa phương cấp. 2. Có vốn trên 20.000 NDT hoặc có người đảm bảo có tài sản đảm bảo trị giá trên 20.000 NDT. 3. Có nơi hoạt động môi giới cố định. 4. Trong vòng 3 năm trước khi làm đơn đề nghị không có tiền sự phạm tội. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện a. Điều kiện cấp chứng chỉ môi giới BĐS: Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: • Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; • Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện b. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS, bao gồm: • Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ; III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ; • Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ; • Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện c. Trình tự, thủ tục và tổ chức cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản • Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ tại cơ quan có thẩm quyền do UBND cấp tỉnh quy định. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và cấp chứng chỉ trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì phải trả lời bằng văn bản cho người xin cấp chứng chỉ biết rõ lý do trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI • Người xin cấp chứng chỉ phải nộp một khoản lệ phí cấp chứng chỉ môi giới là 200.000 (hai trăm nghìn) đồng. Cơ quan cấp chứng chỉ được sử dụng lệ phí này cho việc cấp chứng chỉ theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Chứng chỉ môi giới BĐS được cấp có giá trị sử dụng trong phạm vi cả nước. • Bộ Xây dựng ban hành mẫu chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện d. Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp chứng chỉ, trách nhiệm của cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản d.1. Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có các quyền sau đây: • Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến việc đào tạo, cấp chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản; III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Yêu cầu được cấp chứng chỉ đúng thời hạn khi có đủ điều kiện; • Được hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản theo đúng nội dung chứng chỉ được cấp; • Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc đào tạo, cấp chứng chỉ và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo; • Các quyền khác theo quy định của pháp luật. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Ở Việt Nam: Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện d. Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp chứng chỉ, trách nhiệm của cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. d.2 Người xin cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: • Nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ xin cấp chứng chỉ của mình; • Nộp lệ phí theo quy định; • Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. Ở Việt Nam: e. Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi: • người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự; • kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; III. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI 2. cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các nguyên tắc hành nghề theo quy định; • chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa... Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi. IV. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MÔI GIỚI BĐS • Đạo đức nghề nghiệp >< Mục tiêu công việc • Thuyết minh sản phẩm >< Thuyết phục người mua (người bán) • Trung thực >< Tin cậy • Giao tiếp, truyền thông hiệu quả?