Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành thương mại điện tử

TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM 1. Cơ sở pháp lý đối với tình hình quản lý nhà nước về Đất đai 1.1 Vai trò của Đất đai Trong số những điều cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng và mặt bằng lãnh thổ (bao gồm cả tài nguyên trên mặt đất, trong lòng đất và mặt nước) là điều kiện đầu tiên. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất được tồn tại như một vật thể tự nhiên. Nếu đất tách rời sản xuất (tách rời con người) thì đất được tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên. Như vậy đất không phải là tư liệu sản xuất. Còn nếu đất gắn liền với sản xuất, nghĩa là gắn với con người, gắn với lao động thì đất được coi là tư liệu. Đất chỉ khi tham gia vào quá trình lao động, khi kết hợp với lao động sống và lao động quá khứ thì đất mới trở thành một tư liệu sản xuất. Không phụ thuộc vào hình thái kinh tế xã hội, để thực hiện quá trình lao động, cần phải có đủ 3 yếu tố: hoạt động hữu ích, đối tượng lao động, tư liệu lao động. Như vậy, quá trình lao động chỉ có thể bắt đầu và hoàn thiện được khi có con người và điều kiện vật chất. Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động vừa là phương tiện lao động, vì vậy Đất đai là ''Tư liệu sản xuất''. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt: - Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất đai mới trở thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả của lao động có trước của con người (do con người tạo ra). - Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu. Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội. - Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng các chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hoá, v.v... trong đất (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất cũng như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết định). - Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu khác là việc không thể làm được. Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng sản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệu quả kinh tế hơn. - Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng (khi sử dụng không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác). Các tư liệu sản xuất khác được sử dụng ở mọi chỗ, mọi nơi, có thể di chuyển trên các khoảng cách khác nhau tùy theo sự cần thiết. - Tính vĩnh cửu (khả năng tăng tính chất sản xuất): Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại của thời gian). Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ không bị phá hỏng, ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng như hiệu quả sử dụng đất. Khả năng tăng sức sản xuất của đất tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào có được. Các tư liệu sản xuất khác đều bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối cùng bị loại khỏi quá trình sản xuất. Có thể nói, đất đai là một tư liệu sản xuất cực kỳ quan trọng đối với con người. Sự quan tâm chú ý đúng mức trong việc quản lý và sử dụng đất đai sẽ làm cho sản lượng thu được từ mỗi mảnh đất không ngừng tăng lên. 1.2. Cơ sở pháp lý công tác quản lý nhà nước về Đất đai Công tác quản lý nhà nước về Đất đai chủ yếu phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật và hiến pháp của nhà nước. Qua thực tiễn cho thấy Hiến pháp năm 1992 đến nay Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành nhiều các loại văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới luật về Đất đai, cụ thể như sau: - Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai ngày 14/ 07/1993; - Nghị định số: 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành văn bản quy định về giao đất nông nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; - Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ ban hành văn bản quy định về giao đất Lâm Nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất Lâm Nghiệp; - Nghị định số: 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về việc mua bán và kinh doanh nhà ở; - Nghị định số: 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quy định khung giá các loại đất; - Nghị định số: 09/NĐ-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về việc quy định chế độ quản lý và sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh. - Chỉ thị số: 10/1998/CT-TTg ngày 20/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc giao đất và cấp GCN QSDĐ nông nghiệp; - Nghị định số: 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Nghị định số: 88/1998/NĐ - CP ngày 17/8/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất để phát triển đô thị; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đất đai ngày 2/12/1998; - Thông tư số: 346/1998/TT - TCĐC ngày 16/3//1999 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn đăng ký Đất đai và lập sổ địa chính, lập hồ sơ địa chính. - Nghị định số: 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số: 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ xung một số điều của nghị định số 64; - Nghị định số: 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất Lâm nghiệp; - Thông tư số: 62/2000/TTLT/BNN-TCĐC ngày 6/6/2000 của Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn và tổng cục địa chính hướng dẫn việc giao đất , cho thuê đất, cấp GCN QSD đất Lâm nghiệp; - Nghị định số: 38/2000/NĐ - CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất đối với các loại đất trong cả nước; - Nghị định số 68/2001/NĐ - CP ngày 1/10/2001 của Chính phủ về việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất lâu dài; - Nghị định số 12/2002/NĐ - CP ngày 22/1/2002 của Chính phủ về việc đo đạc và lập bản đồ; - Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số: 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai; - Nghị định số: 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc sử phạt hành chính trong lĩnh vực Đất đai; - Nghị định số: 188/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về quy định khung giá đối với các loại đất được áp dụng trong địa bàn của từng địa phương; - Nghị định số: 197/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để tập chung cho việc phát triển kinh tế cho đất nước; - Thông tư số: 28/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thống kê, kiểm kê, và kế hoạch xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất đối với từng loại đất; - Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số: 30/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất lâu dài; - Thông tư số: 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều, nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. - Thông tư số: 02/2005/TT - BTNMT hướng dẫn nghị định số 149/2004/NĐ - CP ngày 27/7/2004 của Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, xả nước thải vào nguồn nước. - Quyết định số: 04/2005/QĐ - BTNMT về việc hướng dẫn quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; - Quyết định số: 10/2005/QĐ - BTNMT về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; - Quyết định số: 13/2005/QĐ - BTNMT về việc phân công nhiệm vụ quyền hạn chức năng nhiệm vụ của vụ thẩm định và đánh giá tác động môi trường; 2. Những nội dung quản lý nhà nước về Đất đai Hiến pháp năm 1980 của Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" Điều này được tiếp tục khẳng định trong hiến pháp 1992 [5]. Nhà nước quản lý Đất đai thông qua 7 nội dung được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 tiếp tục khẳng định lại và sửa đổi, bổ sung 7 nội dung trên, bao gồm,(Quốc hội 1992) [5] 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính. 2. Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất. . Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. 5. Đăng ký Đất đai, lập và quản lý sổ địa chính quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất. 7. Giải quyết tranh chấp về Đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng Đất đai. (Quốc Hội, 1993) [6] Bảy nội dung trên có mối quan hệ biện chứng, tạo ra những tiền đề bổ sung, hỗ trợ cho nhau thể hiện quyền của Nhà nước đối với Đất đai. Xét trên mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền kinh tế xã hội, để phát triển một xã hội công nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp, chúng ta phải thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động. Công cụ đắc lực để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động chính là quy hoạch sử dụng đất, các chính sách Đất đai và chính sách xã hội. Đáp ứng yêu cầu trên, luật Đất đai mới đã được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003. Điều 16 Luật Đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về Đất đai như sau: (Quốc Hội, 2003) [7] 1- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng Đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; 2- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; 3- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; 4- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 5- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 6- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 7- Thống kê, kiểm kê Đất đai; 8- Quản lý tài chính về Đất đai; 9- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; 10- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; 11- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về Đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về Đất đai; 12- Giải quyết tranh chấp về Đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng Đất đai; 13- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về Đất đai. - Các nội dung quản lý nhà nước đối với Đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với Đất đai. Để công tác quản lý Đất đai được tốt chúng ta phải thực hiện đầy đủ và đồng bộ các nội dung đó. 3. Những nét chính về quản lý và sử dụng Đất đai ở Việt Nam. Nước ta có tổng diện tích tự nhiên là 32.924.061 ha (Bộ Tài Nguyên& Môi Trường, 2008) [1], trong đó: Vùng núi và Trung du Bắc bộ là 10,33 triệu ha, chiếm 31,37% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Vùng Tây nguyên là 5,5 triệu ha, chiếm 16,59% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Vùng Duyên hải miền trung là 4.4 triệu ha, chiếm 13,44% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Vùng Đồng Bằng sông Cửu Long là 3,9 triệu ha, chiếm 12,04% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Vùng Đồng Bằng Nam Bộ là 2,4 triệu ha, chiếm 7,15% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Vùng Đồng Bằng Bắc Bộ là 1,3 triệu ha, chiếm 3,85% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Diện tích đất đã được khai thác và sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp, chuyên dùng, đất ở khoảng trên 22 triệu ha, chiếm 67% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Tuy Đảng và Nhà nước đã hết sức quan tâm về công tác quản lý Đất đai nhưng công tác này vẫn diễn ra một cách chậm chạp, mắc nhiều thiếu sót, hạn chế đến công tác quản lý và bất cập trong công tác ban hành văn bản luật. Hệ thống văn bản còn thiếu tính đồng bộ chưa thật sự cụ thể dẫn đến hiện tượng chồng chéo, mâu thuẫn giữa chính những văn bản ban hành. Hơn nữa, công tác tuyên truyền còn hạn chế về cả nội dung và hình thức, dẫn đến việc tài nguyên đất bị sử dụng không được triệt để và không đúng mục đích. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 được ban hành rộng khắp cả nước và sự đầu tư quy hoạch của Nhà nước thì Đất đai trở nên có giá, Đất đai trở thành hàng hoá trong nền kinh tế thị trường bất động sản. Sau một năm thi hành luật Đất đai năm 2003, thực hiện nhiệm vụ của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã rà soát, kiểm tra công tác quản lý Nhà nước về Đất đai trong phạm vi cả nước tại 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, 160 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, 159 xã, phường, thi trấn... Hầu hết UBND cấp tỉnh đã có văn bản chỉ đạo, có kế hoạch triển khai cụ thể các văn bản quy phạm về Đất đai. Công tác phổ biến, giáo dục về pháp luật Đất đai có nhiều tiến bộ, đã tổ chức được nhiều đợt tập huấn Luật Đất đai. Bộ máy quản lý Nhà nước về Đất đai từng bước được kiện toàn. Các tỉnh đều đã lập Sở Tài nguyên và Môi Trường, hầu hết đã thành lập phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Mặt khác các xã, phường, thị trấn đều có cán bộ địa chính. 3.1. Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù [2]. Quản lý đất đai là vấn đề lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như với các cấp chính quyền. Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất Đại đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai. Tiêu cực, tham nhũng xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan nhiều đến đất đai... Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ các cấp yếu kém và tiêu cực là nguyên nhân chủ yếu gây nên bất bình khiếu kiện của người dân. Liệu giải thích như vậy đã thật đúng chưa? Ý kiến khác cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do người dân hiểu sai, làm sai, hoặc cố tình đòi hỏi những lợi ích không thể đáp ứng được. Lẽ nào nhân dân ta nhiều người thiếu hiểu biết và thiếu tôn trọng luật pháp đến vậy? Có ý kiến giải thích, cái sai này chủ yếu là do các cấp bên dưới, do cơ sở hiểu sai, làm sai. Nghe ra cũng không ổn. Vậy vì sao cái sai chỉ tập trung chủ yếu ở lĩnh vực này mà không là các lĩnh vực khác; bên trên thì đúng còn bên dưới thì sai? Nhiều ý kiến đồng ý những nguyên nhân nói ở trên, nhưng đồng thời cũng mong đợi các cơ quan quản lý, xây dựng chính sách, trước hết là những bộ, ngành trực tiếp có liên quan, cũng nên nhận trách nhiệm của mình, chí ít cũng là chậm đưa ra được hệ thống chủ trương, chính sách sát hợp với thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho những người thực thi chính sách. Đất đai là tài nguyên đặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoá đặc biệt. Câu nói "tấc đất, tấc vàng" nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không đủ. Ấy là chưa nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội: "Mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông"; đất đai là "giang sơn gấm vóc" thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định giá. Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người, cho loài người; tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người. Cái tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình (dù là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai được. Con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai. Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy. Đất đai quý giá còn bởi con người không thể làm nó sinh sản, nở thêm, ngoài diện tích tự nhiên vốn có của quả đất. Khi chúng ta nói đất đai là hàng hoá, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó, thì cũng không lột tả được hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự nhiên cũng như xã hội. Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động. Đất đai và vấn đề định giá Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoá không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v... Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra. Nếu đi vào cụ thể, sẽ giải thích và vận dụng chính sách định giá, đền bù ra sao với 1m2 ở đầu phố và cuối phố; hướng đông và hướng tây; mặt trước và mặt sau; nơi thuận tiện giao thông, học hành, vui chơi, hoặc hình dạng thửa đất vuông vắn hay méo mó v.v. và v.v... cho "sát giá thị trường" như một số vị thường say sưa giải thích? Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỉ đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá bình quân cũng rất khó xác định. Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức đền bù, kèm theo đó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được đền bù giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh. Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại. Và thế là phát sinh khiếu kiện đông người. Vấn đề cơ chế, chính sách Từ thực tế trên, chúng ta không thể không nói đến những bất cập của cơ chế, chính sách. Như vấn đề "đất đai không có tranh chấp". Thật ra, tuy không tranh chấp với một cá nhân cụ thể nào, nhưng hoàn toàn là lấn chiếm đất công một cách bất hợp pháp, mọi người quen gọi là "nhảy dù". Thế nhưng, lại cũng được bồi thường như các hộ sống trên đất thổ cư. Thậm chí có người không chịu chấp nhận đền bù vì đất lấn chiếm ấy họ đã mở dịch vụ kinh doanh thu lợi rất lớn. Có vô số vấn đề phức tạp phát sinh do chế độ, chính sách của chúng ta chưa tính hết, lại thường xuy