Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ giá đất thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2020

Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 201780 ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT THỊ TRẤN PHÙNG, HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015 - 2020 Bùi Thị Cẩm Ngọc; Vũ Lệ Hà Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Tóm tắt Giá đất và định giá đất đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Bảng giá đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 được UBND các tỉnh công bố 5 năm một lần chỉ áp dụng các phương pháp định giá đất truyền thống, chưa tận dụng được nguồn cơ sở dữ liệu địa chính, chưa định giá được hàng loạt tới từng thửa đất và còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan của cán bộ làm công tác định giá. Đặc biệt, công tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS trong định giá đất, tác giả xây dựng quy trình thành lập bản đồ giá đất giai đoạn 2015 - 2020 khu vực thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, Hà Nội. Giá đất được xác định tới từng thửa dựa trên giá thu thập ngoài thực địa, các hệ số ảnh hưởng tới giá đất. Từ khóa: Định giá đất, Cơ sở dữ liệu giá đất, Hệ thông tin địa lý (GIS) Abstract Apply GIS for conducting land price map of Phung town, Dan Phương district, Hanoi city in the period of 2015 - 2020 Land prices and land valuation play an important role in the state management of land. The land price table in accordance with the Land Law of 2013 published by the provincial People’s Committees every fi ve years only uses traditional land valuation methods, has not yet taken advantage of the cadastral database. Mass to each land plot and much depends on the subjective factors of the valuation offi cers. Especially, the price of land price database has not been paid enough attention. Based on the application of GIS in land valuation, the author develops the process of land price mapping for 2015 - 2020 in the Phung town of Dan Phuong district, Hanoi city. The land price will be determined for every parcels based on the land price collected in the fi eld and factors affecting land prices. Key words: Land valuation, Land price database, Geographic information system (GIS) 1. Đặt vấn đề Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đất đai và giá đất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai [2, 6]. Hiện nay, Nhà nước quy định 5 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [2]. Tuy nhiên, bảng giá đất mà UBND các tỉnh công bố 5 năm một lần và có thể điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai 2013 thường áp dụng các phương pháp định giá đất truyền thống và chưa tận dụng được dữ liệu địa chính, kết quả công bố bảng giá đất của toàn tỉnh còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan của cán bộ làm công tác định giá, bảng giá Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 2017 81 đất cơ bản chỉ quy định theo khu vực, tuyến đường phố hay nhóm đất, loại đất mà chưa thể công bố giá đất đến từng thửa đất theo từng chu kỳ nhất định. Trên thế giới, nhiều nước phát triển đã sử dụng công nghệ GIS nhằm định giá một lượng lớn các thửa đất với mục đích xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất như Ôx-trây-li-a, Thụy Điển, Hàn Quốc, Hoa Kỳ, Nhật Bản,... Trong nghiên cứu này, việc thực nghiệm và xây dựng quy trình định giá đất hàng loạt với sự hỗ trợ của GIS nhằm định giá đất tới từng thửa đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội. 2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập thông tin về các yếu tố tác động đến giá đất ở, đất sản xuất nông nghiệp. - Phương pháp nội suy giá đất: Theo IAAO (2013), Thẩm định giá hàng loạt (Mass Appraisal) là sự định giá có hệ thống một nhóm tài sản tại thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê. Nhìn chung, thẩm định giá hàng loạt cũng dựa trên những nguyên tắc và cách thức của định giá đơn lẻ nhưng khác ở mục đích, yêu cầu và kỹ thuật xác định các hệ số. Quá trình thẩm định giá đơn lẻ thường được thực hiện trên một hay một số tài sản, trong đó hầu hết các yếu tố tác động đến giá của tài sản đều được xem xét. Trong khi đó, Thẩm định giá hàng loạt lại sử dụng các công thức, mô hình thống kê để định giá một số lượng lớn các tài sản và thường dựa trên một vài các yếu tố chính tác động đến giá trị của tài sản. Với phương pháp thẩm định giá hàng loạt, cùng một lúc có thể định giá cho nhiều loại tài sản trong một khu vực tại một thời điểm nhất định. Đối tượng của thẩm định giá hàng loạt có thể là các bất động sản bao gồm đất và công trình trên đất hoặc cũng có thể chỉ là riêng phần đất. Sản phẩm của thẩm định giá hàng loạt là các hệ số ảnh hưởng thể hiện tác động của các yếu tố đến giá trị của tài sản như vị trí, hình thể, diện tích,... Nói chung, ưu điểm nổi bật của phương pháp thẩm định giá hàng loạt so với các phương pháp thẩm định giá truyền thống là tính tái hiện, tính khách quan, kết quả thẩm định không chịu sự tác động từ ý muốn chủ quan của con người, không bị chi phối bởi những thiên vị cá nhân hay sai lầm của thẩm định viên. Bên cạnh đó, để tiến hành thẩm định giá hàng loạt chỉ cần một số lượng nhân lực không lớn, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định. Trong nghiên cứu này, đối tượng của thẩm định giá hàng loạt là quyền sử dụng đất và quá trình thẩm định được thực hiện dưới sự hỗ trợ của GIS mà cụ thể ở đây là phần mềm ArcGIS. Việc định giá hàng loạt được tiến hành trên cơ sở gán các hệ số ảnh hưởng tới từng thửa đất và nội suy các giá đất thu thập được từ thực địa nhằm giải đoán những giá trị chưa biết dựa trên những giá trị đã biết. Trên thực tế, giá đất thu thập từ thực địa thường chiếm một số lượng nhỏ so với hàng trăm, hàng nghìn thửa đất của mỗi một khu vực. Mặt khác giá đất lại là một hàm tổng hợp của nhiều yếu tố ảnh hưởng, mỗi yếu tố có một mức độ ảnh hưởng khác nhau, vì vậy muốn tính được giá trị của các thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã biết. Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau hơn trong không gian thì thường có khả năng giống nhau hơn là các điểm cách xa nhau trong không gian. Quá trình nội suy trong nghiên cứu này được thực Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 201782 hiện như sau: lớp giá thực chứa những giá trị thị trường của các thửa đất trong khu vực nghiên cứu, bao gồm các thửa đã biết giá và những thửa chưa biết giá. Các giá trị đã biết này chứa một số yếu tố ảnh hưởng như vị trí, diện tích,... Lớp giá quy chuẩn chứa những giá trị sau khi đã loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng. Giá quy chuẩn được tính theo công thức: Giá quy chuẩn = Giá thị trường (1)KDT*KVT*... Hình 1 dưới đây minh họa quá trình nội suy giá đất. Hình 1: Phương pháp nội suy giá đất Sử dụng phép nội suy ta thu được giá trị của từng pixel trên bản đồ. Một thửa đất là tập hợp của nhiều pixel. Sau khi tiến hành thống kê, ta tính được giá trị trung bình (MEAN) của các thửa đất. Từ các giá trị trung bình này, giá thực của các thửa đất sẽ được tính khi nhân ngược trở lại với các hệ số ảnh hưởng: Giá thị trường = MEAN * KVT * KDT * ... (2) Các phương pháp nội suy hay được sử dụng gồm: Nội suy tuyến tính, Nội suy trị trung bình trọng số, nội suy hàm Spline, nội suy theo phương pháp Kriging. Trong nghiên cứu này, sử dụng phương pháp nội suy theo phương pháp Kriging Nội suy theo phương pháp Kriging: Kriging là phương pháp nội suy dựa trên phương pháp “phân tích bề mặt” và “trọng số trung bình”. Phương pháp “trọng số trung bình” dùng để tính sự biến thiên này. Trọng số được xác định bởi xu hướng của những độ lệch giữa đường cong bề mặt toàn cầu và các điểm quan sát [3]. Kriging là một trong những phương pháp nội suy thường cho ra kết quả tốt nhất khi tính toán nhưng cũng đòi hỏi việc xử lý mất nhiều thời gian. - Phương pháp ứng dụng quá trình phân tích thứ bậc (Analytical Hierarchy Process - AHP) là một kỹ thuật được sử dụng phổ biến hiện nay để tính toán trọng số cho các yếu tố. Đây là kỹ thuật do Saaty nghiên cứu và sau đó phát triển từ những năm 1980 [3, 4]. Quá trình này bao gồm 4 bước chính như sau: 1. Phân rã một tình huống phi cấu trúc thành các phần nhỏ; 2. Sắp xếp các thành phần hay các chỉ tiêu theo một thứ tự phân cấp; 3. Gán giá trị số cho những so sánh chủ quan về mức độ quan trọng của các chỉ tiêu. Việc so sánh này được thực hiện giữa các cặp chỉ tiêu với nhau và tổng hợp lại thành một ma trận gồm n dòng và n cột (n là số chỉ tiêu). Phần tử aij thể hiện mức độ quan trọng của chỉ tiêu hàng i so với chỉ tiêu cột j. Mức độ quan trọng tương đối của chỉ tiêu i so với j được tính theo tỷ lệ k (k từ 1 đến 9), ngược lại của chỉ tiêu j so với i là 1/k. Như vậy aij > 0, aij = 1/aji, aii =1. Hình 4 thể hiện thang điểm so sánh mức độ ưu tiên (mức độ quan trọng) của các chỉ tiêu. 4. Tính toán và tổng hợp các kết quả để chọn ra chỉ tiêu có mức độ quan trọng cao nhất thông qua 2 bước: + Chuẩn hoá ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu bằng cách lấy giá trị của mỗi ô trong một cột chia cho giá trị tổng của cột đó + Tính giá trị trung bình của từng dòng trong ma trận cho ra trọng số tương ứng của từng chỉ tiêu Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 2017 83 Hình 4: Thang điểm so sánh các chỉ tiêu Ma trận mức độ quan trọng của các chỉ tiêu thường được xây dựng dựa trên ý kiến chuyên gia. Đối với ma trận này cần chú ý các vấn đề sau: - Thứ nhất: Đây là ma trận phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người ra quyết định. Ví dụ chỉ tiêu X1 quan trọng hơn chỉ tiêu X2 nhưng giá trị quan trọng gấp bao nhiêu lần thì có thể tuỳ từng người. - Thứ hai: Cần phải xem xét đến tính nhất quán của dữ liệu. Tức là nếu chỉ tiêu X1 quan trọng gấp 2 lần chỉ tiêu X2, chỉ tiêu X2 quan trọng gấp 3 lần chỉ tiêu X3 thì về toán học, chỉ tiêu X1 sẽ quan trọng gấp 6 lần chỉ tiêu X3. Tuy nhiên, ý kiến chuyên gia trong thực tế sẽ không phải như vậy do họ không bao quát được tính logic của ma trận so sánh (và cũng không nên cố gắng bao quát nhằm đảm bảo tính khách quan của đánh giá). Vậy có phương pháp nào đánh giá tính hợp lý của các giá trị mức độ quan trọng của các chỉ tiêu? Theo Saaty, ta có thể sử dụng tỷ số nhất quán của dữ liệu (Consistency Ratio - CR). Tỷ số này so sánh mức độ nhất quán với tính khách quan (ngẫu nhiên) của dữ liệu: CICR RI = 1 max nCI n λ −= − 4 4 4 4 1 2 3 4 1 1 1 1 11 22 33 44 1 n n n nn n n n w w w w max n w w w w λ = = = = ⎛ ⎞⎜ ⎟⎜ ⎟= × + + +⎜ ⎟⎜ ⎟⎝ ⎠ ∑ ∑ ∑ ∑ Đối với mỗi một ma trận so sánh cấp n, Saaty đã thử nghiệm tạo ra các ma trận ngẫu nhiên và tính chỉ số CI trung bình của chúng và gọi là RI (chỉ số ngẫu nhiên) Bảng 5. Giá trị RI ứng với từng số lượng chỉ tiêu n n 1 2 3 4 5 RI 0 0 0.52 0.89 1.11 n 6 7 8 9 10 RI 1.25 1.35 1.4 1.45 1.49 Nếu giá trị tỷ số nhất quán CR < 0.1 là chấp nhận được, nếu lớn hơn đòi hỏi người ra quyết định thu giảm sự không đồng nhất bằng cách thay đổi giá trị mức độ quan trọng giữa các cặp chỉ tiêu. - Phương pháp ứng dụng công nghệ kỹ thuật GIS: Giải quyết bài toán xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, kết nối dữ liệu địa Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 201784 Hình 5: Vị trí thị trấn Phùng chính, tính giá đất đến từng thửa, xây dựng bản đồ giá đất, cập nhật biến động giá đất. Hiển thị, tra cứu số liệu giá đất trên phần mềm ArcGis dưới dạng bản đồ và bảng số liệu thuộc tính. 3. Khu vực nghiên cứu và dữ liệu Thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội được lựa chọn làm khu vực thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS. Phùng là một thị trấn thuộc huyện Đan Phượng, Hà Nội. Thị trấn này nằm ngay trên quốc lộ 32. Nếu đi từ trung tâm Hà Nội thì đi qua quận Cầu Giấy, rồi thẳng theo quốc lộ 32. Thị trấn này cách trung tâm thành phố khoảng 20 km, được thành lập năm 1994 trên cơ sở một phần diện tích tự nhiên và dân số của các xã Đan Phượng và Song Phượng. Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính thu thập phục vụ cho công tác nghiên cứu bao gồm: - Bản đồ địa chính thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội gồm 52 mảnh, tỷ lệ 1/1000, - Báo cáo thống kê đất đai năm 2015 thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội. - Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, TP.Hà Nội. - Bảng giá đất năm 2015 do UBND Thành phố Hà Nội ban hành. - Các phiếu khảo sát, điều tra giá đất ngoài thực địa, bản đồ điều tra giá đất. 4. Kết quả nghiên cứu Trình tự định giá đất được thể hiện như hình 6 dưới đây. Trình tự này dựa trên nguyên tắc cơ bản là xác định các yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất đồng thời tiến hành khảo sát, thu thập giá thị trường tại khu vực nghiên cứu. Kết quả cuối cùng thu được là mỗi thửa đất đều có thông tin thuộc tính giá đất. Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 2017 85 * Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Giá của một thửa đất sẽ chịu rất nhiều các yếu tố ảnh hưởng. Tùy vào mỗi địa bàn cụ thể mà giá đất ở đó sẽ chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là rất quan trọng bởi lẽ không phải yếu tố ảnh hưởng nào cũng có thể mô hình hóa thành các hệ số hoặc có thể gán một cách tự động tới từng thửa đất. Vì vậy, cần lựa chọn ra những yếu tố quan trọng nhất, có ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của khu vực nghiên cứu và đồng thời, các yếu tố đó cũng có thể được gán tự động tới từng thửa đất. Đối với thị trấn Phùng, 4 nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị được xác định bao gồm: Vị trí, diện tích, hình thể * Xác định và gán hệ số ảnh hưởng cho các yếu tố Sau khi đã lựa chọn được những yếu tố nào có ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn nghiên cứu, tiến hành xác định và gán các hệ số ảnh hưởng cho từng yếu tố. Tùy thuộc vào mỗi yếu tố mà các hệ số ảnh hưởng cũng sẽ khác nhau. Kết quả cuối cùng của bước này là dữ liệu về thửa đất mà ở đó từng thửa đã được gán các hệ số ảnh hưởng. * Khảo sát, thu thập dữ liệu giá đất thị trường Đối với đất ở, khi đã nghiên cứu kỹ bản đồ địa chính khu vực nghiên cứu, tiến hành điều tra, thu thập giá thị trường của các thửa đất. Nguyên tắc điều tra là phải phân bố đều trên địa bàn và giá thu thập không được quá xa thời điểm định giá. Các nguồn thông tin có thể tìm kiếm bao gồm chủ sử dụng đất có giao dịch, báo chí, mạng internet, văn phòng nhà đất, sàn giao dịch,... Các thửa đất đã được điều tra phải đánh dấu trên bản đồ địa chính để phục vụ cho việc nhập giá và thực hiện nội suy sau này. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả đã thu thập được 251 giá đất đã có giao dịch thực tế. Hình 7 minh họa vị trí của các thửa đất thu thập được giá giao Hình 6: Quy trình thành lập bản đồ giá đất theo giá thị trường Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 201786 Hình 7: Các vị trí thu thập giá thị trường Hình 8: Lớp giá quy chuẩn dịch thị trường. * Tính giá quy chuẩn Sau khi các thửa đất thu thập giá giao dịch ngoài thực địa được chuẩn hóa và được gán các hệ số ảnh hưởng, bước tiếp theo cần thực hiện là tính giá quy chuẩn cho các thửa đất này. Giá quy chuẩn này được tính theo công thức (1). * Nội suy lớp giá quy chuẩn Từ những giá quy chuẩn thu được ở bước trên, phép nội suy sẽ được áp dụng nhằm xác định giá quy chuẩn cho các thửa đất còn lại. Sản phẩm thu được sau khi nội suy là một lớp raster mà ở đó giá trị của mỗi pixel chính là giá quy chuẩn. Đối với thị trấn Phùng, lớp giá quy chuẩn được tạo ra dựa trên phép nội suy Kriging (hình 8). Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 2017 87 Hình 9: Lớp giá thị trường năm 2016 thị trấn Phùng Hình 10: Bảng thống kê kết quả định giá đất năm 2016 của thị trấn Phùng * Tính giá quy chuẩn tới từng thửa đất Lớp raster được nội suy từ bước trước sẽ được thống kê theo từng thửa đất để tính ra được giá quy chuẩn trung bình của các đất đó. Kết quả thu được là tất cả các thửa đất trong khu vực nghiên cứu đều có thông tin thuộc tính về giá quy chuẩn. * Tính giá thị trường đến từng thửa đất Giá quy chuẩn của mỗi thửa đất sẽ được nhân ngược lại với các hệ số ảnh hưởng theo công thức (2) để thu được giá thị trường của các thửa đất đó. Hình 9 và 10 dưới đây minh họa lớp giá đất thị trường năm 2016 và bảng thống kê kết quả định giá đất của thị trấn Phùng Nghiên cứu Tạp chí Khoa học Tài nguyên và Môi trường - Số 15 - năm 201788 5. Kết luận Với việc ứng dụng công nghệ GIS trong định giá đất hàng loạt, công tác định giá một số lượng lớn các thửa đất cùng một lúc đã trở nên đơn giản hơn, thuận tiện hơn và mức độ tin cậy cũng cao hơn. Thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS trong định giá đất hàng loạt các thửa đất tại thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội cho kết quả tốt, đáp ứng được các yêu cầu trong quản lý Nhà nước về đất đai. Toàn phường Hoàng Văn Thụ có tất cả 5829 thửa đất ở đô thị đã được định giá một cách tự động. Theo kết quả thu được giá các thửa đất giáp mặt đường và các thửa đất trong ngõ có sự phân hóa rõ rệt, giá các thửa đất mặt đường có thể cao gấp 2 - 3 lần các thửa đất trong ngõ. Đường Quốc lộ 32 là đường quốc lộ đi qua thị trấn Phùng, tập trung nhiều các cửa hàng lớn nhỏ, trường học, trạm y tế, chợ, Ủy ban nhân dân thị trấn Phùng. Vì vậy các thửa đất giáp đường Quốc lộ 32 có giá cao, dao động trong khoảng 30,5 - 54 triệu/m2. Các thửa đất nằm trong ngõ rộng của đường Quốc lộ 32 mức giá khoảng 22 - 30,5 triệu/m2. Các thửa đất nằm trong ngõ nhỏ chỉ sử dụng để ở có giá thấp từ 16 - 22 triệu/m2. Nhóm tác giả kiến nghị các địa phương cùng với việc ban hành giá đất, nên tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhằm tạo thuận lợi cho công tác nghiên cứu cũng như quản lý Nhà nước về giá đất sau này. Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng số lượng các yếu tố ảnh hưởng nhằm nâng cao độ chính xác của kết quả. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Trần Quốc Bình; Lê Phương Thúy; Đỗ Thị Minh Tâm (2008). Ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Hội nghị khoa học Địa lý toàn quốc lần thứ 3, Hà Nội, 16/12/2008, 1059-1068. [2]. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. [3]. Saaty T.L (1980). The Analytic Hierarchy Process, McGraw-Hill, New York. [4]. Saaty T. L (1996). Decision Making with Dependence and Feedback: The Analytic Net Work process, RWS Publications, Pittsburgh. [5]. Trịnh Hữu Liên (2014). Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, trên cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám. Tạp chí Khoa học & Công nghệ, 120 (6), 127 - 132, Hà Nội. [6]. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật đất đai 2013, NXB chính trị quốc gia, Hà Nội