Hao mòn là sựgiảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Nó cũng có thể
là sựkhác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trịthịtrường. Sựhưhỏng
hay hao mòn vật lý thểhiện qua việc nứt, gãy, suy tàn, mục nát, đổvỡ, huỷhoại hay
khuyết điểm của cấu trúc. Các loại hao mòn khác có nguyên nhân nhưlỗi thời vềchức
năng hoặc hao mòn do các yếu tốngoại vi. Hao mòn chức năng do nguyên nhân từviệc
bộphận không tương xứng hay dưthừa không cần thiết vềkích thước, kiểu dáng hay
trang thiết bị. Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng có thểquan sát thấy được. Hao mòn
ngoại vi do những yếu tốtừbên ngoài tác động đến nhưthay đổi vềnhu cầu, quy hoạch,
tài chính hay chính sách của nhà nước.
Để đo lường hao mòn, thẩm định viên phải xác định và đo lường phần mất mát trong
giá trịthực của tài sản thẩm định trong điều kiện hiện tại và so sánh với giá trịcủa nó khi
còn mới. Hao mòn tích luỹ đôi khi được xem như suy giảm tính hữu dụng
17 trang |
Chia sẻ: haohao89 | Lượt xem: 1977 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem nội dung tài liệu Ước tính hao mòn tích luỹ, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ƯỚC TÍNH HAO MÒN TÍCH LUỸ
1. Định nghĩa
Hao mòn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Nó cũng có thể
là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trị thị trường. Sự hư hỏng
hay hao mòn vật lý thể hiện qua việc nứt, gãy, suy tàn, mục nát, đổ vỡ, huỷ hoại hay
khuyết điểm của cấu trúc. Các loại hao mòn khác có nguyên nhân như lỗi thời về chức
năng hoặc hao mòn do các yếu tố ngoại vi. Hao mòn chức năng do nguyên nhân từ việc
bộ phận không tương xứng hay dư thừa không cần thiết về kích thước, kiểu dáng hay
trang thiết bị. Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng có thể quan sát thấy được. Hao mòn
ngoại vi do những yếu tố từ bên ngoài tác động đến như thay đổi về nhu cầu, quy hoạch,
tài chính hay chính sách của nhà nước.
Để đo lường hao mòn, thẩm định viên phải xác định và đo lường phần mất mát trong
giá trị thực của tài sản thẩm định trong điều kiện hiện tại và so sánh với giá trị của nó khi
còn mới. Hao mòn tích luỹ đôi khi được xem như suy giảm tính hữu dụng
Thuật ngữ:
Hao mòn sổ sách: là thuật ngữ dùng trong kế toán để nói đến số vốn mất đi của tài
sản trong quá trình sử dụng. Thông thường, đó là số vốn của chủ sở hữu để bù đắp cho sự
hao mòn hay để thay thế tài sản được luật thuế cho phép. Hao mòn theo sổ sách không
được rút ra từ thị trường mà được tính từ nguyên giá của tài sản. Tuy nhiên hiện nay, một
số tài sản được tính hao mòn theo giá trị thực tế theo các phương pháp thẩm định.
Tuổi đời kinh tế: là thời gian sử dụng hữu ích của công trình. Tuổi đời kinh tế khác
với tuổi đời vật lý, tuổi đời vật lý thường lớn hơn tuổi đời kinh tế.
Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian ước tính công trình còn tiếp tục sử dụng được.
Tuổi thực tế sử dụng : là thời gian từ khi xây dựng đến thời điểm hiện hành.
Tuổi sử dụng hiệu quả: là số năm sử dụng theo điều kiện và mức hữu dụng của công
trình. Tuổi đời hiệu quả của công trình có thể ít hơn tuổi sử dụng thực tế nếu công trình
được tu bổ hàng năm hay có chất lượng xây dựng và thiết kế tốt và tuổi đời kinh tế còn
lại sẽ được kéo dài ra. Tuy nhiên, nếu công trình không được tu sửa thích hợp thì tuổi đời
hiệu quả có thể lớn hơn tuổi đời thực tế dẫn đến tuổi đời kinh tế còn lại thấp.
Ví dụ: một tài sản có tuổi đời kinh tế 40 năm, tuổi thực tế sử dụng là 10 năm và tuổi
đời kinh tế còn lại là 30 năm. Do được phục hồi, làm mới nên tuổi sử dụng hiệu quả còn
5 năm và tuổi đời kinh tế còn lại tăng lên 35 năm. Nguợc lại, do sử dụng quá mức hay bỏ
phế dẫn đến tuổi đời sử dụng hiệu quả tăng thành 15 năm nên tuổi đời kinh tế còn lại chỉ
còn 25 năm.
2. Phương pháp ước tính hao mòn tích luỹ
2.1 Tính theo tuổi đời kinh tế của công trình:
Hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời được tính bằng cách lấy tỷ lệ giữa tuổi
sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí thay thế hay chi phí tái tạo mới:
môùi theá thay CP haytaïo taùi CP x
teá kinhñôøi Tuoåi
quaû hieäuduïng söû Tuoåi luyõ tích moøn Hao =
Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng không phân biệt được các yếu tố hao
mòn nào làm giảm giá trị công trình vì chúng được gộp lại với nhau. Điểm yếu của
phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa không được tính đến. Hơn nữa,
phương pháp này cũng không tính đến những bộ phận có thời gian sử dụng ngắn so với
tuổi đời vật lý của công trình.
Bảng 16.1: Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp tuổi đời kinh tế
Chi phí tái tạo (ngàn đồng)
Chi phí xây dựng mới 222.725
Tuổi đời kinh tế 50 năm
Tuổi đời kinh tế còn lại 32 năm
Tuổi sử dụng hiệu quả 18 năm
Tỷ lệ hao mòn (18/50) 36%
Giá trị hao mòn tích luỹ 80.181
Giá trị công trình đã tính hao mòn 142.544
Giá trị đất 600.000
Giá trị chỉ dẫn cho bất động sản 742.544
Làm tròn 742.500
Phương pháp tuổi đời kinh tế không cho biết được các hao mòn vật lý không sửa chữa
được của công trình có tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài so với tuổi đời của toàn bộ công
Thời
điểm XD
Tuổi thực sử dụng
Tuổi sử dụng
hiệu quả
Tuổi đời kinh tế
Tuổi đời kinh tế còn lại
Cải tạo
Tuổi đời vật lý
Phá hủy
trình khi phân tích hao mòn tích luỹ. Phương pháp này chỉ cho biết toàn bộ hao mòn. Nếu
sử dụng phương pháp này để ước tính hao mòn vật lý của các bộ phận có tuổi đời ngắn
hay tuổi đời dài có thể cho kết quả không chính xác. Phương pháp này cũng không xem
xét đến hao mòn chức năng, hao mòn ngoại vi hay do hao mòn vật lý, cũng như không
xem xét các nguyên nhân gây nên hao mòn.
2.2 Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi.
Những hư hỏng sửa chữa được có thể tìm thấy trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa
đổi. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên trước tiên ước tính chi phí sửa chữa
cho tất cả các bộ phận sửa chữa được về mặt vật lý và hao mòn chức năng và trừ ra khỏi
chi phí tái tạo để có chi phí không sửa chữa được. Phần chi phí không sửa chữa được sẽ
tính theo tỷ lệ hao mòn như trên. Khi áp dụng phương pháp tuổi đời sửa đổi, khi các yếu
tố cần thiết đã được sửa chữa thì tuổi đời kinh tế của tài sản sẽ tăng lên hay tuổi sử dụng
thực tế sẽ giảm xuống.
Bảng 16.2 ước tính hao mòn bằng phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi.
(ngàn đồng)
Chi phí xây dựng mới 222.725
Trừ: hao mòn sửa chữa được 2.250
Chi phí cho phần không sửa chữa được. 220.475
Tuổi đời kinh tế 50 năm
Tuổi đời còn sử dụng 33 năm
Tuổi đời đã sử dụng 17 năm
Tỷ lệ hao mòn (17/50) 34 %
Trừ: hử hỏng không sửa chữa được (220.475.000 x 34%) 74.962
Giá trị còn lại của công trình 145.513
Giá trị đất 600.000
Tổng giá trị bất động sản 745.513
Làm tròn 745.500
Dù các yếu tố sửa chữa được đã được tính đến trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa
đổi, nhưng phương pháp này cũng không cho thấy những khác biệt của các bộ phận còn
lại trong công trình, đặc biệt là các bộ phận có tuổi đời ngắn.
Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi tính toán đơn giản cho thấy được tính hữu dụng
của công trình giảm xuống theo đường thẳng, nhưng không thực tế lắm. Việc ước tính
tuổi đời thực tế sử dụng dựa trên việc khảo sát số lượng có thể khắc phục các yếu điểm
của phương pháp này. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi thích hợp cho việc tính toán
hao mòn của các tài sản so sánh.
2.3 Phương pháp khảo sát công trình
Thẩm định viên khảo sát mức độ hao mòn của các kết cấu chính trong công trình như
tường, mái, kèo, sàn … chia cho tỷ lệ các kết cấu chính của công trình để tìm ra hao mòn
của công trình
Tỷ lệ hao mòn =
∑
∑
W
xWD ii
Trong đó: Di : Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính
Wi: Tỷ lệ kết cấu chính trong công trình
Ví dụ: Theo khảo sát thực tế, thẩm định viên xác định tỷ lệ các kết cấu chính và mức
độ hao mòn của các kết cấu như sau:
Kết cấu chính Tỷ lệ KKC / công trình Tỷ lệ hao mòn KKC
Móng 8% 32%
Tường 18% 44%
Sàn 16% 36%
Mái 14% 44%
56%
14%16%18%8%
(14%x44%)(16%x36%)(18%x44%)(8%x32%)moøn haoleä Tyû
+++
+++
=
= %.
.
.
.
.... 4040
560
2240
560
06160057600792002560
≈==
+++
2.4 Phương pháp so sánh công trình: hao mòn được tính bằng cách trừ từ giá bán
trên thị trường theo các bước sau:
Lấy giá trị thị trường của tài sản so sánh trừ đi giá trị đất trống để có giá trị
của công trình.
Lấy giá trị thay thế mới trừ đi giá trị còn lại của công trình để có giá trị hao
mòn.
Giá trị hao mòn chia cho giá trị thay thế mới để có được tỷ lệ hao mòn
Tỷ lệ hao mòn chia cho tuổi thọ của công trình để tính ra hao mòn hàng năm
Thẩm định viên áp dụng tỷ lệ hao mòn này cho chi phí thay thế của công trình
để tìm ra được giá trị hao mòn của tài sản thẩm định.
Ví dụ: Giá thị trường của một bất động sản đã giao dịch là 180 triệu. giá trị đất trống
ước tính là 100 triệu, chi phí thay thế để xây dựng căn nhà mới tương tự là 120 triệu.
Thởi gian sử dụng của bất động sản này là 5 năm. Tính giá trị hao mòn của bất động sản
này để áp dụng cho bất động sản thẩm định.
Giá trị của nhà: 180 triệu – 100 triệu = 80 triệu
Giá trị hao mòn: 120 triệu – 80 triệu = 40 triệu
Tỷ lệ hao mòn: 40 triệu / 120 triệu = 33%
Tỷ lệ hao mòn hàng năm: 33% / 5 năm = 6.6% mỗi năm
Áp dụng tỷ lệ hao mòn này cho bất động sản thẩm định.
2.5 Phương pháp phân tích chi tiết
Trong phương pháp này, thẩm định viên phân tích riêng biệt các nguyên nhân gây
nên hao mòn, đo lường và ước tính tổng số hao mòn để trừ vào chi phí tái tạo mới. Nếu
thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế thì không cần tính đến hao mòn chức năng. Năm
loại hao mòn cơ bản để ước tính theo phương pháp này là:
• Hao mòn vật lý có thể sửa chữa được
• Hao mòn vật lý không thể sửa chữa được
• Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được
• Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được
• Hao mòn ngoại vi
Bảng .3: Phân tích hao mòn
Khoản mục Chi phí tái tạo Chi phí thay thế
Hao mòn vật lý
Sửa chữa được
Không sửa chữa được
Chi phí sửa chữa
Tính theo tuổi đời vật lý hay
tuổi đời kinh tế
Tương tự
Tương tự
Hao mòn chức năng
Sửa chữa được
+ Thiếu
- Thêm vào
- Thay thế hay hiện đại
+ Dư thừa không cần thiết
Không sửa chữa được
+ Thiếu
- Không bao gồm
trong chi phí mới
- Bao gồm trong chi
phí mới .
+ Dư thừa không cần thiết
Chi phí thêm vào
Chi phí thay thế mới trừ đi hư
hỏng vật lý và chi phí thanh lý
Chi phí mới trừ đi hư hỏng vật
lý và chi phí thanh lý
Tính vốn hoá phần thiếu
Chi phí mới trừ hư hỏng vật lý
để trừ vào giá trị thêm vào
Chi phí hiện tại trừ hư hỏng
vật lý cộng với giá trị hiện tại
của phần thừa
Tương tự
Tương tự
Chi phí loại bỏ trừ
chi phí thanh lý
Tương tự
Hao mòn ngoại vi Tính vốn hoá phần thu nhập
trừ đi tổn thất do các yếu tố
bên ngoài
Những loại hao mòn tích luỹ được bàn đến ở trên là cách tính truyền thống. Tuy
nhiên, thẩm định viên có thể có nhiều cách tính thích hợp hơn cho phần hao mòn vật lý
và hao mòn chức năng trước khi phân tích. Thông thường, các khoản mục không sửa
chữa được không thể đo lường riêng biệt trừ phi các hư hỏng sửa chữa được đã được tính.
Đối với bất động sản là nhà ở thường không yêu cầu phân tích hao mòn chi tiết. Để
ước tính hao mòn tích luỹ cho nhà ở, thẩm định viên thường tính hao mòn trên m2 từ
bảng giá xây dựng hay tổng hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời kinh tế.
2.6 Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh
Khi ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh thì chi phí tái tạo hay chi
phí thay thế của tài sản trừ đi giá trị đóng góp của công trình sẽ có được hao mòn tích luỹ.
Bảng 16.19 mô tả quy trình ước tính qua việc phân tích các tài sản so sánh.
Sự chính xác của phương pháp này tuỳ thuộc vào số liệu của tài sản so sánh có thể sử
dụng được cho cả công trình và cho đất trống. Lợi tức từ quyền tài sản chuyển nhượng
trong công trình dùng để so sánh phải tương đồng với lợi tức của tài sản thẩm định.
Bảng 16.19 ước tính hao mòn tích luỹ theo phương pháp so sánh (ngàn đồng)
So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
Giá bán 2.150.000 1.650.000 3.650.000
Ước tính giá trị đất 600.000 400.000 1.277.500
Giá trị hiện tại của công trình 1.550.000 1.250.000 2.372.500
Ước tính chi phí thay thế tại
ngày thẩm định 2.300.000 1.950.000 3.750.000
Giá trị hao mòn tích luỹ 750.000 700.000 1.377.500
Tỷ lệ hao mòn 32,6% 35,9% 36,7%
Những so sánh trong bảng 16.19 là tương đồng với tài sản tài sản thẩm định về hao
mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi. Nếu có sự khác biệt có thể tiến
hành điều chỉnh. Các so sánh cho thấy khoảng cách điều chỉnh là rất nhỏ giữa 32,6% đến
36,7%.
Khi sử dụng kỹ thuật so sánh để ước tính hao mòn sẽ không phân biệt được các loại
hao mòn. Nếu so sánh được thực hiện trong thị trường mở và liên quan đến quyền sở hữu,
giá trị đất tính theo giá thị trường, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế được xác định chính
xác thì tỷ lệ rút ra được sẽ phản ánh cho tất cả các loại hao mòn tích luỹ.
Tuy nhiên phương pháp này có một số hạn chế, phải có đủ thông tin tin cậy về tài sản
so sánh. Thực tế là khó mà có được tài sản tương tự về mức hao mòn cùng giao dịch trên
thị trường. Khi thông tin không có sẵn thì phương pháp này ít được sử dụng.
Như vậy tính hao mòn tích luỹ theo các phương pháp khác nhau như sau:
- Phương pháp tuổi đời kinh tế 36%
- Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi 34%
- Phương pháp phân chia 28%
3. Ví dụ áp dụng
Ví dụ sau mô tả việc áp dụng phương pháp phân chia hao mòn. Số liệu trong bảng
được tính cho toà nhà 2 tầng có diện tích gộp 433,5m2 và 350m2 diện tích cho thuê. Căn
nhà nằm trên diện tích đất 220 m2 bị hư hỏng do bão.
Bảng 16.4 tóm tắt ước tính chi phí tái tạo mới bằng phương pháp khảo sát số lượng.
Chi phí tái tạo (ngàn đồng)
1. Chi phí trực tiếp
Đào đất 3.950
Làm móng 46.850
Tường 532.750
Khung sườn đỡ mái 97.200
Mái 25.050
Khung nhà 195.900
Nền 129.250
Lát nền 59.950
Trần 55.050
Nội thất 333.000
Sơn trong và ngoài 12.500
Hệ thống tưới 56.750
Thiết bị tưới 21.350
Hệ thống điện 65.600
Thiết bị điện 34.150
Hệ thống điều hoà 135.800
Tổng chi phí trực tiếp 1.800.510
2. Chi phí gián tiếp (bao gồm: phí thiết kế,khảo sát,
pháp lý, giấy phép XD, bảo hiểm, thuế, lãi vay,
chi phí bán, chi phí hợp đồng thuê, chi phí quản lý 152.150
3. Lợi nhuận nhà thầu 270.000
Tổng chi phí 2.227.250
Chi phí trên m2 diện tích gộp (2.227.250 / 433,5 m2) 5.137,82
3.1 Hao mòn sửa chữa được
Hao mòn vật lý sửa chữa được liên quan đến việc chậm bảo trì, cần được sửa chữa tại
ngày định giá. Giá trị hao mòn tích luỹ là chi phí để phục hồi hay thay mới. Bảng .5 trình
bày cách tính đối với hao mòn sửa chữa được
Bảng 16.5 – Hao mòn sửa chữa được
Khoản mục CP tái tạo mới CP sửa chữa được Giá trị còn lại
(ngàn đồng) (ngàn đồng) (ngàn đồng)
Sửa chữa mái 25.050 2.500* 22.550
Sơn lại 12.500 13.500* 0
Tổng hao mòn vật lý 16.000
* Mái: bị hỏng do bão, chi phí sửa chữa lại là 2.500.000 đ
* Sơn: chi phí sơn lại cao hơn chi phí làm mới ban đầu do phải cạo lớp sơn cũ
Khảo sát tài sản đang thẩm định để xem xét các chi phí sửa chữa bằng hay cao hơn
chi phí làm mới ban đầu. Hầu hết các hư hỏng về cấu trúc đều có thể sửa chữa được, quan
trọng là có kinh tế hay không.
Điểm khác biệt là cách thẩm định viên nhận định các phần hư hỏng có thể sửa chữa
được. Ví dụ: mái nhà có thời gian hữu ích là 25 năm, đã sử dụng 5 năm, dĩ nhiên là có
hao mòn 20%, tuy nhiên một số người cho rằng 20% là không hợp lý vì cho rằng hao
mòn là chi phí để sửa chữa những chổ bị hỏng mà thôi.
3.2 Hao mòn không thể sửa chữa được
Là hao mòn về mặt kinh tế liên quan đến cấu trúc mà không thể sửa chữa được. Hao
mòn này phải dựa trên chi phí tái tạo hay chi phí thay thế toàn bộ cấu trúc sau khi trừ chi
phí sửa chữa các bộ phận có thể sửa chữa được.
Theo mục đích phân tích, hao mòn không thể sửa chữa được được chia thành loại có
tuổi đời ngắn và loại có tuổi đời dài. Có tuổi đời dài là những bộ phận có tuổi đời kinh tế
tương đương với tuổi đời kinh tế của toàn bộ công trình và ngược lại tuổi đời ngắn là bộ
phận có tuổi đời kinh tế ngắn hơn tuổi đời kinh tế của công trình. Khi hao mòn vật chất
không thể xếp vào sửa chữa được hay không sửa chữa được thì được xếp vào tuổi đời
ngắn và tính hao mòn cho mỗi bộ phận của công trình. Bảng .6 và .7 đưa ra cách tính cho
hao mòn vật lý
Bảng 16.6: Hao mòn không sửa chữa được, các bộ phận có tuổi đời ngắn
Khoản mục Chi phí Số năm Tuổi đời Tỷ lệ Hao mòn ngắn
tái tạo* sử dụng vật lý không SC được
(ngàn đồng) (ngàn đồng)
Mái 22.550 10 năm 15 năm 67% 15.110
Nền 59.995 7 năm 10 năm 70% 41.970
Trần 55.050 5 năm 15 năm 33% 18.170
Sơn 0 mới 5 năm 0
Hệ thống nước 21.350 10 năm 20 năm 50% 10.680
Hệ thống điện 34.150 8 năm 10 năm 80% 27.320
Điều hoà** 47.500 10 năm 15 năm 67% 31.830
Tổng 240.550 145.080
* Chi phí tái tạo còn lại là chi phí sau khi đã tiến hành điều chỉnh hao mòn sửa chữa
được ( ở ví dụ 16.5). Mái nhà phần sửa chữa được là 2.500.000 đồng được trừ khỏi chi
phí tái tạo 25.050.000 đồng còn 22.550.000 đ. Thẩm định viên có thể chọn số 25.050.000
đồng để tính hao mòn nếu việc sửa chữa các hư hỏng không làm tăng tuổi đời kinh tế của
công trình.
** Bộ phận điều hoà có tổng giá trị là 135.800.000 đ, trong đó có 47.500.000 đ là các
bộ phận có tuổi đời ngắn như quạt, điều khiển và một số bộ phận khác, 88.300.000 đ còn
lại là phần có tuổi đời dài.
Bảng 16.7: Hao mòn không sửa chữa được, các bộ phận có tuổi đời dài
(ngàn đồng)
Chi phí tái tạo 2.227.250
Trừ: Chi phí sửa chữa được 15.000
Chi phí không SC được ngắn 240.550
Tổng 255.550
Chi phí không sửa chữa được tuổi đời dài 1.971.700
Tuổi thực tế sử dụng 5 năm
Tuổi đời vật lý 75 năm
Tỷ lệ hao mòn 6,67%
Hao mòn không sửa chữa được dài 131.450
Ghi chú: Số liệu trên bao gồm cả chi phí sửa chữa mái (2.5 tr) và sơn (12.5 tr). Chi phí sơn được
sử dụng vì chi phí sửa chữa vượt quá chi phí tái tạo.
Trong các bảng trên, hao mòn không sửa chữa được đều là hao mòn được tính theo
tuổi đời vật lý. Để ước tính hao mòn không sửa chữa được của những bộ phận có tuổi đời
ngắn, thẩm định viên áp dụng tỷ số giữa tuổi thực tế sử dụng với tuổi đời vật lý với chi
phí tái tạo hay chi phí thay thế của mỗi bộ phận sau khi đã trừ các chi phí sửa chữa được.
Hao mòn của tất cả các bộ phận được cộng lại để có tổng số hao mòn vật lý không sửa
chữa được.
Để tính hao mòn không sửa chữa được cho các bộ phận có tuổi đời dài, chi phí tái tạo
hay chi phí thay thế của bộ phận thay thế được và của bộ phận không sửa chữa được có
tuổi đời ngắn được trừ ra khỏi tổng chi phí. Nếu bước này chưa hoàn tất thì chi phí sửa
chữa cho bộ phận sửa chữa được và bộ phận không sửa chữa được có tuổi đời ngắn sẽ bị
tính gấp đôi. Sau khi trừ số liệu này, thẩm định viên sử dụng một trong 2 cách ước tính
hao mòn không sửa chữa được.
Phương pháp đầu tiên liên quan đến tỷ số của tuổi đời thực tế và tuổi đời vật lý. Tỷ số
này được áp dụng đối với chi phí còn lại của bộ phận có tuổi đời dài. Việc sử dụng tỷ số
này đảm bảo những bộ phận có hao mòn chức năng hay hao mòn ngoại vi không tính
gồm vào trong hao mòn vật lý. Điều khó khăn cho phương pháp này là khó ước tính tồng
tuổi đời vật lý của tài sản. Tuổi đời vật lý dài hơn tuổi đời kinh tế.
Phương pháp thứ hai áp dụng tỷ số tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế. Tỷ số
này áp dụng cho phần còn lại của chi phí thay thế hay chi phí tái tạo của bộ phận có hao
mòn vật lý không sửa chữa được có tuổi đời dài. Tuổi sử dụng hiệu quả được điều chỉnh
vì thế tỷ số sẽ không bao gồm phần hao mòn sửa chữa được, phần hao mòn không sửa
chữa được của bộ phận có tuổi đời dài, phần hao mòn chức năng và phần hao mòn ngoại
vi. Do đó, tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp này ngắn hơn tuổi sử dụng
hiệu quả sử dụng trong phương pháp tuổi đời kinh tế đề tính tổng hao mòn.
Phương pháp tuổi đởi kinh tế khi áp dụng phải thật cẩn thận để rút ra giá trị ước tính
cho hao mòn vật lý không sửa chữa được. Khái niệm tuổi đời kinh tế chỉ áp dụng dụng để
tính hao mòn toàn bộ. Hao mòn ước tính sẽ bị sai lạc khi sử dụng phương pháp tuổi đời
kinh tế để tính hao mòn vật lý không sửa chữa được có tuổi đời dài mà không có sự điều
chỉnh thích hợp theo tuổi thực tế sử dụng để phản ánh phần hao mòn sửa chữa được, phần
hao mòn không sửa chữa được có tuổi đời ngắn và hao mòn chức năng hay hao mòn
ngoại vi.
3.3 Hao mòn chức năng sửa chữa được
Hao mòn chức năng là việc giảm giá trị do khuyết điểm trong khâu thiết kế. Nó cũng
là nguyên nhân của những thay đổi qua thời gian của cấu trúc như loại vật liệu sử dụng,
kiểu dáng lỗi thời hay lạc hậu so với tiêu chuẩn hiện tại. Các khuyết điểm này có thể sửa
chữa được hoặc không thể sửa chữa được. Hao mòn chức năng sửa chữa được là chi phí
thay thế phần lỗi thời hay lạc hậu phải ít hơn phần giá trị tăng lên do việc sửa chữa đó.
Hao mòn chức năng sửa chữa được được tính như chi phí để sửa chữa có điều kiện.
Những khiếm khuyết cần bù đắp không nằm trong chi phí t