Bài giảng Chương 7: Thị trường các khoản vay thế chấp

CHƯƠNG 7 THỊ TRƯỜNG CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP (3 tiết) Những nội dung chính I. Các khoản vay thế chấp II. Thị trường các khoản vay thế chấp III. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp Các khoản vay thế chấp Khái niệm • Các khoản vay thế chấp là những khoản tín dụng dài hạn nhưng được bảo đảm bằng bất động sản. • Các công ty phát triển đô thị có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để xây dựng các tòa nhà, các hộ gia đình có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để mua nhà và các bất động sản này trở thành vật thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay. Các khoản vay thế chấp Các khoản vay thế chấp được trả dần (amortized): • Người vay hàng tháng sẽ phải trả một số tiền cố định bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc. • Khoản vay trả hàng tháng được tính sao cho đến ngày đáo hạn, toàn bộ vốn và lãi đều được hoàn trả. • Ví dụ: một cá nhân vay 130000 USD để mua nhà với lãi suất 8,5%/năm, hàng tháng phải trả 999,59 USD trong vòng 30 năm. Các khoản vay thế chấp Các khoản vay thế chấp Payment number Beginning balance of loan Monthly payment Amount Applied to interest Amount Applied to Principal Ending balance of loan 1 130000 999.59 2 999.59 3 999.59 4 999.59 5 999.59 6 999.59 Các khoản vay thế chấp  Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate)  Tài sản thế chấp (Collateral) Khoản tiền trả trước một lần (down payment) Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI) Điều kiện của người đi vay (borrower qualification) Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization) Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate) • Lãi suất mà người đi vay phải trả cho khoản vay thế chấp là nhân tố quan trọng nhất khiến người đi vay quyết định vay bao nhiêu và vay từ tổ chức nào. • Lãi suất của khoản vay tùy thuộc vào 3 nhân tố sau: lãi suất dài hạn trên thị trường, thời hạn của khoản vay và số điểm giảm (discount points). Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate) Lãi suất dài hạn trên thị trường: • Lãi suất dài hạn trên thị trường được quyết định bởi cung và cầu vốn dài hạn, và cung và cầu vốn dài hạn lại phụ thuộc vào các nhân tố của nền kinh tế toàn cầu, quốc gia và địa phương. • Lãi suất khoản vay thế chấp có xu hướng biến động cùng chiều và nằm trên lãi suất của trái phiếu phi rủi ro. Lãi suất khoản vay thế chấp và lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn, 1985-2004 Thời hạn của khoản vay • Khoản vay thế chấp có thời hạn càng dài thì lãi suất càng cao. • Thông thường các khoản vay thế chấp có thời hạn 15 năm hoặc 30 năm. Lãi suất tính trên khoản vay thời hạn 15 năm thấp hơn so với lãi suất tính trên khoản vay 30 năm. Điểm giảm (discount points) • Điểm giảm là tiền lãi mà người đi vay phải trả ngay khi vừa ký kết hợp đồng vay. • Ví dụ: một hợp đồng vay trị giá 100.000 USD, thời hạn 30 năm, có số điểm giảm là 2. Khi vừa ký kết hợp đồng vay, người đi vay phải trả ngay 100.000 x 2% = 2000 USD, tức là người đi vay chỉ vay được 98.000 USD. • Với hợp đồng có số điểm giảm, lãi suất sẽ được giảm tương ứng. Điểm giảm (discount points) Ví dụ: xem xét hai hợp đồng vay thế chấp sau: • Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, không có điểm giảm, lãi suất 12% năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 1028,61USD, lãi suất thực trả là: 1,01^12-1= 12,68% • Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, số điểm giảm 2, lãi suất 11,5%/năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 990,29 USD, lãi suất tính trên số tiền thực vay 98.000 USD là 0,9804% /tháng Lãi suất thực trả là : (1,009804^12-1) = 12,42%. • Như vậy với số điểm giảm, số tiền phải trả hàng tháng giảm được 38,32 USD, và lãi suất thực trả giảm từ 12,68% xuống còn 12,42%. Tài sản thế chấp (Collateral) • Các khoản vay thế chấp là luôn yêu cầu có tài sản thế chấp kèm hợp đồng vay. • Người cho vay sẽ có quyền đối với những tài sản đó cho tới khi khoản vay được hoàn trả hết. • Trong trường hợp người đi vay không thanh toán được khoản vay, người đi vay sẽ được quyền phát mại tài sản thế chấp này. • Người đi vay không thể bán và sang tên tài sản khi chưa thanh toán khoản vay. Khoản tiền trả trước một lần (down payment) • Để có được khoản vay thế chấp, người cho vay yêu cầu người đi vay phải tự thanh toán bằng tiền của mình một phần cho tài sản được mua đó. Phần còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp. • Ví dụ: người cho vay yêu cầu người cho vay phải thanh toán 20% giá trị ngôi nhà dự định mua, 80% còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp. Khoản tiền trả trước một lần (down payment) • Việc yêu cầu thanh toán một phần bằng tiền túi của mình góp phần hạn chế khả năng người đi vay rơi vào khả năng không hoàn trả khoản vay. • Nếu người đi vay không hoàn trả khoản vay, người cho vay có quyền phát mại tài sản, khiến người đi vay mất khoản trả trước ban đầu này. Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI): • Một cách nữa giúp người cho vay ngăn ngừa khả năng người đi vay không hoàn trả đó là người cho vay có thể yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm cho khoản vay. • PMI là bảo hiểm, bảo đảm thanh toán cho phần chênh lệch giữa giá trị của khoản vay và giá trị tài sản – khoản chênh lệch này có thể dẫn tới khả năng không thanh toán của người đi vay. • Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI): • Ví dụ: khoản vay trị giá 120.000 USD, vào thời điểm người đi vay không có khả năng thanh toán, giá trị của tài sản thế chấp chỉ còn 100.000 USD. Khi đó, bảo hiểm PMI sẽ thanh toán 20.000 USD cho người cho vay. • PMI thường được yêu cầu đối với những khoản vay có down payment dưới 20%. • Bảo hiểm PMI được trả theo tháng, có phí từ 20 USD đến 30 USD. • Nếu tỷ lệ giữa giá trị khoản vay/giá trị tài sản giảm (do người đi vay đã thanh toán dần hoặc do giá trị tài sản tăng), phí bảo hiểm PMI có thể giảm. Điều kiện của người đi vay (borrower qualification) • Tại thị trường cho vay thế chấp ở Mỹ, người cho vay thường bán lại những khoản vay thế chấp này cho các tổ chức của liên bang trên thị trường thứ cấp. Các tổ chức này thường đưa ra những hướng dẫn về điều kiện của người đi vay. Nếu người đi vay không đáp ứng được những điều kiện này thì các tổ chức sẽ không mua lại các khoản vay thế chấp. • Các điều kiện rất phức tạp và thường xuyên được thay đổi, là những tiêu chí đánh giá khả năng thanh toán theo tháng, bao gồm cả tiền thuế và bảo hiểm. Thông thường, số tiền thanh toán theo tháng và tiền thuế, bảo hiểm không được vượt quá 25% thu nhập thuần theo tháng của người đi vay. Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization) • Người đi vay thế chấp phải trả một khoản tiền đều hàng tháng cho tới ngày hết hạn hợp đồng. Khoản tiền này bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc. Với cách trả như thế này, cho tới ngày hết hạn, người đi vay sẽ thanh toán hết số tiền vay ban đầu. • Ví dụ: một hợp đồng vay 130.000 USD, kỳ hạn 30 năm, lãi suất 8,5%/năm. Tính khoản phải trả hàng tháng? Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization) • Giả sử P là số tiền phải trả cố định hằng tháng, i là lãi suất theo tháng, LA là giá trị của khoản vay, n là số kỳ thanh toán, P có thể được tính bằng công thức sau: • Hay: ni P i P i P i P LA )1( .... )1()1(1 32         ii i PLA n n    )1( 1)1( Thị trường các khoản vay thế chấp • Sự phát triển thị trường các khoản vay thế chấp tại Mỹ. • Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ • Xuất hiện tại Mỹ từ những năm 1880. Các NH tập hợp các hợp đồng cho vay thế chấp lại và sử dụng chúng làm vật đảm bảo để phát hành trái phiếu ra công chúng  Phát triển cho vay thế chấp trong lĩnh vực nông nghiệp. • Suy thoái trong lĩnh vực nông nghiệp vào những năm 1890  người đi vay không trả được nợ, giá đất đi xuống  nhiều ngân hàng cho vay thế chấp phá sản. Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ • Sau Chiến tranh thế giới lần thứ nhất, Chính phủ Mỹ cho phép các ngân hàng quốc gia được phép cung cấp các khoản vay thế chấp  bùng nổ thị trường bất động sản tại Mỹ, cho vay thế chấp phát triển mạnh. • Đại khủng hoảng kinh tế thế giới vào những năm 1930 Thị trường cho vay thế chấp bị tàn phá. • Phần lớn khoản vay thế chấp thời bấy giờ dạng balloon loans (tín dụng bong bóng): người vay hoàn trả lãi trong vòng 3 đến 5 năm, sau đó hoàn trả vốn gốc. Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ • Để vượt qua khủng hoảng, chính quyền liên bang đã xây dựng lại thị trường cho vay thế chấp. Chính phủ đã tiếp quản các khoản tín dụng bong bóng xấu và cho phép người đi vay hoàn trả trong một thời gian dài hơn hình thành nên một loại cho vay thế chấp mới tại Mỹ. • Tổ chức tiết kiệm và tín dụng còn tồn tại đã bắt đầu cung cấp cho người mua nhà những khoản tín dụng tương tự. Lượng cầu tăng mạnh đã góp phần phục hồi thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ. Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp tại Mỹ • Chính phủ Mỹ đã thành lập thị trường thứ cấp, bằng cách cho thành lập một số tổ chức (agency) chuyên mua lại các khoản vay thế chấp này. • Hiệp hội cho vay thế chấp quốc gia liên bang (The Federal National Mortgage Association -Fannie Mae) đã được thành lập nhằm mua lại các khoản vay thế chấp từ các quỹ tín dụng. Hiệp hội này đã huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu ra công chúng. • Tổ chức nhà liên bang (Federal Housing Administration) cũng được thành lập nhằm bảo hiểm cho các hợp đồng cho vay thế chấp. Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp tại Mỹ • Tổ chức nhà liên bang yêu cầu chuẩn hóa các hợp đồng tín dụng  thúc đẩy sự phát triển của thị trường cho vay thế chấp. • Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp phát triển mạnh khiến nhiều tổ chức tài chính, nhiều trung gian tài chính tham gia vào thị trường này. Việc gia tăng cạnh tranh trên thị trường đã dẫn tới việc giảm lãi suất cho người đi vay. Một số khó khăn trên thị trường thứ cấp • Các khoản vay khá nhỏ  Khó bán lại cho các nhà đầu tư tổ chức. • Các khoản vay thế chấp không được chuẩn hóa. Các hợp đồng cho vay thế chấp có thời hạn thanh toán, lãi suất, điều khoản hợp đồng hết sức đa dạng  Khó gom lại • Các hợp đồng cho vay thế chấp khá tốn chi phí dịch vụ như người cho vay phải thu tiền hàng tháng, chi trả thuế tài sản, phí bảo hiểm, duy trì tài khoản dự trữ,... • Nếu mua lại một hợp đồng cho vay thế chấp, nhà đầu tư không thể biết được rủi ro thanh toán. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp (mortgage-backed security- MBS) • Chính phủ tái cấu trúc lại Fannie Mae, cho thành lập thêm hai tổ chức mới nữa đó là Hiệp hội cho vay thế chấp chính phủ (The Government National Mortgage Association- GNMA or Ginnie Mae) và Công ty cho vay thế chấp nhà liên bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation- FHLMC- or Freddie Mac). • Ba tổ chức này được phép cung cấp một loại chứng khoán mới dựa trên các khoản vay thế chấp được bảo hiểm và sau đó là cả các khoản vay thế chấp không được bảo hiểm. Hoạt động của các tổ chức này được bảo đảm bởi Chính phủ. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp (mortgage-backed security- MBS) • Các khoản vay thế chấp được bán lại cho nhà đầu tư thông qua những loại chứng khoán mới này. Các chứng khoán mới được bảo đảm bằng một số lượng lớn hợp đồng cho vay thế chấp gom lại tạo thành một rổ vay thế chấp (mortgage pool). Các ngân hàng hay các tổ chức chính phủ nắm giữ các rổ vay thế chấp (mortgage pool) làm tài sản đảm bảo cho các chứng khoán mới.  Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp Sự phát triển của các rổ vay thế chấp (mortgage pool) Tác động của MBS  Tích cực: • Các chứng khoán này đã thu hút các nguồn vốn từ khắp nơi trên thế giới đến Mỹ  Góp phần phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ. • Giải quyết được những vấn đề khó khăn liên quan đến việc bán các khoản vay thế chấp trên thị trường thứ cấp. • Góp phần phân tán rủi ro của người cho vay trong hợp đồng cho vay thế chấp. Tác động của MBS  Tiêu cực - Do cạnh tranh trên thị trường cho vay thế chấp ngày càng khốc liệt. Các tổ chức cho vay thế chấp dần nới lỏng điều kiện của người đi vay, và họ cho cả những người có thu nhập thấp vay (những người có thu nhập dưới 25000 USD/năm)  subprime loans. - Việc mở rộng đối tượng cho vay khiến thị trường bất động sản Mỹ bùng nổ, giá nhà đất không ngừng tăng, ngày càng nóng. - Nhiều tổ chức tài chính tham gia vào việc đầu tư vào các chứng khoán phái sinh. - Các tổ chức xếp hạng tín dụng không đánh giá được những rủi ro tiềm ẩn trong các chứng khoán phái sinh này. - Chuyện gì đã xảy ra? The End of the Party • Housing prices have fallen • Trillions of $ of assets evaporate • Fannie Mae and Freddie Mac nationalized • Lehman Brothers goes bankrupt • Government bails out AIG • Merrill Lynch sold • Financial markets freeze up • Government announces TARP (Troubled Asset Relief Program) to prop up banks 36 37 2010 38 Originator (e.g. Countrywide) Home Buyer Investment Bank (e.g. Goldman-Sachs) Rating agency Institutional investor End lenders Insurance company (e.g. AIG) Mortgage Broker Servicer (MERS) Assigns credit rating to issued MBSs and CDOs. Is paid by the issuer of the security it is rating. Creates MBSs and CDOs Gets a fee for every mortgage made! Manages the flow of interest and principal Specialized mortgage bank Mutual funds, pension funds, hedge funds Creates Credit Default Swaps Federal Reserve, other regulatory agencies, administration, Congress Deregulates the industry