Bài giảng Thị trường bất động sản

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Th.s Phạm Lan Hương TBM Kinh tế và Quản lý địa chính ĐH Kinh tế quốc dân Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1 Khái niệm và phân loại: 1.1.1 Khái niệm - Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm: + Đất đai + Nhà ở + Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất + Tài sản do pháp luật quy định 1.1.1 Khái niệm Tài sản là gì? Tài sản hữu hình, vô hình Bất động sản và động sản Quan niệm về bất động sản trên thế giới Tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS: Là yếu tố vật chất có ích cho con người Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu Có thể đo lường được Không thể di dời được Tồn tại lâu dài 1.1.2 Phân loại Phân loại theo cấu thành (Luật) Đất đai Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản) Tài sản khác gắn với đất đai Tài sản khác do pháp luật quy định Phân loại theo mục đích sử dụng Để ở TM và VP Công nghiệp Chuyên biệt 1.1.2 Phân loại Phân loại theo cấp công trình Nhà ở : cấp 1  4 Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3 Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng Văn phòng: Hạng A  D …. 1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS 1.2.1 Tính cố định về vị trí Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời Biểu hiện: Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời: Khoảng cách đến trung tâm Khả năng tiếp cận Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực: Tự nhiên Kinh tế Xã hội Môi trường 1.2.1 Tính cố định về vị trí Vấn đề đặt ra Dự tính khả năng thay đổi các của các yếu tố Phát triển các yếu tố Cải thiện các yếu tố không thay đổi được 1.2.2 Tính lâu bền Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác Vấn đề đặt ra: Khi đầu tư Khi định giá Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần Lâu bền: dự tính tầm xa 1.2.3 Tính dị biệt Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời Biểu hiện: Khác lô đất Khác kết cấu, kiến trúc Khác hướng Khác cảnh quan và ngoại cảnh Vấn đề đặt ra: Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt Không so sánh dập khuôn Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc 1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời Biểu hiện: Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS Vấn đề đặt ra: Khi đầu tư BĐS Khi định giá BĐS Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích 1.2.5 Tính khan hiếm Nguyên nhân: Bị giới hạn bởi diện tích bề mặt Vị trí cố định Biểu hiện: Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối Đầu cơ BĐS Vấn đề đặt ra: QLNN đối với thị trường Chính sách chống đầu cơ 1.2.6 Có giá trị lớn Nguyên nhân: Giá trị đất đai cao Chi phí đầu tư xây dựng lớn Biểu hiện: Khả năng sinh lời cao Tạo vốn mới Vấn đề đặt ra: Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn Khả năng tái tạo vốn Phát sinh quan hệ vay vốn 1.2.7 Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước Nguyên nhân: Tài sản quan trọng của quốc gia Biểu hiện: Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS Đất đai thuộc sở hữu nhà nước Vấn đề đặt ra: Đăng ký đất, nhà ở Đăng ký giao dịch BĐS 2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 2.1 Khái niệm và phân loại 2.1.1 Khái niệm Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS Quan hệ hàng hóa – tiền tệ: Mua - bán Thuê – cho thuê Cầm cố, thế chấp  Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS Phân loại theo tính chất quan hệ trao đổi Mua – bán Thuê – cho thuê Thị trường thế chấp BĐS Thị trường bảo hiểm 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS Phân loại dựa trên hàng hóa Thị trường đất đai Thị trường nhà ở Thị trường BĐS TMDV Thị trường BĐS VPCS Thị trường BĐS nông nghiệp Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường Thị trường đất đai Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS Phân loại mức độ kiểm soát thị trường Thị trường chính quy Lợi ích Bất lợi Thị trường phi chính quy Lợi ích Bất lợi 2.2 Vai trò của thị trường BĐS Thúc đẩy sản xuất phát triển Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển Tăng thu ngân sách Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước Góp phần ổn định xã hội Nâng cao đời sống nhân dân Đổi mới chính sách, pháp luật 2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS 2.2.1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS Biểu hiện: Địa điểm giao dịch có thể khác địa điểm của hàng hóa Chợ giao dịch “ảo” 3 khâu giao dịch cơ bản Vấn đề đặt ra: Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý Quan hệ giao dịch kéo dài Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu 2.2.2 Tính vùng, khu vực Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS Biểu hiện: Hàng loạt thị trường nhỏ Mang tính địa phương Vấn đề đặt ra: Quan hệ cung cầu – giá cả mang tính địa phương 2.2.3 Tính không hoàn hảo Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ, rộng rãi Biểu hiện: Tiêu chí đánh giá không chính xác Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh Số lượng người tham gia cung cầu ít  Vấn đề đặt ra: Giá sản phẩm đơn chiếc Lợi thế độc quyền bán Sốt giá 2.2.4 Tính khó thâm nhập, khó rút lui Nguyên nhân: hàng hóa không được bày bán, thiếu thông tin Biểu hiện: Người mua – bán ít quen thuộc, ít kinh nghiệm  Vấn đề đặt ra: Cần người môi giới, tư vấn Cơ hội tham gia của các tổ chức tín dụng 2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc sự kiểm soát của nhà nước Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS Biểu hiện: Nhà nước quản lý mọi BĐS Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch  Vấn đề đặt ra: Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức Chính sách đối với thị trường BĐS 2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS Chủ thể thị trường Chủ thể tham gia vào cung Chủ thể tham gia vào cầu Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS Các tổ chức thông tin Các tổ chức tư vấn Các tổ chức môi giới Các tổ chức đánh giá Tổ chức phát triển quỹ đất 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS Các tổ chức tín dụng Ngân hàng Cơ quan QLNN về thị trường BĐS Ngành Xây dựng Ngành Địa chính 2.3.2 Các giai đoạn phát triển thị trường Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính – chứng khoán hóa. Liên thông TTBĐS&TT tài chính – tiền tệ Giai đoạn phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường Chương 2. CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu BĐS 1.1 Khái niệm cầu BĐS Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường Điều kiện xuất hiện cầu: Có nhu cầu Có nguồn lực tài chính Có thị trường hoạt động 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS 1.2 Đặc điểm của cầu BĐS Không phân chia Không thường xuyên Đa dạng và có tính khuôn mẫu Mối quan hệ nhạy cảm với cung Ít co giãn so với giá cả 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS 1.3 Phân loại cầu BĐS: theo mục tiêu đầu tư Cầu BĐS cho tiêu dùng Cầu BĐS cho sản xuất, kinh doanh Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng tương lai 2. Dự báo cầu BĐS 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.1 Quy mô, kết cấu dân số Quy mô dân số Đất nông nghiệp Đất khác Kết cấu dân số Gia đình hạt nhân Tuổi Tập quán của các nhóm dân cư 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.2 Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất Tính chất sản xuất Sản xuất tự túc, tự cấp Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa Mục đích sử dụng đất Đất nông nghiệp Đất công nghiệp, TMDV, ở… 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.3 Việc làm, thu nhập Việc làm Thu nhập 2.1.4 Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai 2.1.5 Cung, cầu BĐS thay thế 2.1.6 Đô thị hóa, quy hoạch 2.1.7 Mốt, thị hiếu 2.1.8 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng 2.1.9 Chính sách của chính phủ 2.2 Độ co giãn của cầu BĐS 2.2 Khái niệm độ co giãn Hệ số co giãn của cầu BĐS với biến số Y : Tỷ lệ % mức thay đổi về BĐS khi biến số Y thay đổi : Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y % : % : 2.2 Độ co giãn của cầu theo giá Các nhân tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu theo giá Sự sẵn có của BĐS thay thế Tỷ lệ thu nhập chi tiêu cho BĐS Khoảng thời gian khi giá BĐS thay đổi Xuất hiện đường cầu dạng đặc biệt: giá tăng – cầu tăng: lạm phát, đầu cơ, thể hiện đẳng cấp… 2.3 Độ co giãn của cầu theo thu nhập Thu nhập thấp Thu nhập trung bình Thu nhập cao 2.4 Độ co giãn của cầu theo quy mô hộ gia đình Gia đình độc thân hoặc có con nhỏ Quy mô và kết cấu gia đình thay đổi Tăng quy mô nhưng kết cấu không đổi 3. Dự báo cầu bất động sản Cầu về đất đai cho sản xuất – không phải là thị trường Dự báo cầu nhà ở: biến số: Dân số Nghề nghiệp và thu nhập Bất động sản thay thế Chính sách của nhà nước … 3. Dự báo cầu bất động sản Dự báo cầu bất động sản dịch vụ: biến số Dân số Thu nhập và cơ cấu tiêu dùng Khả năng đáp ứng của cơ sở dịch vụ hiện tại Giao thông và khả năng tiếp cận Tăng trưởng và mở mang giao lưu kinh tế Dự báo cầu bất động sản văn phòng công sở: Sự gia tăng cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội Sự gia tăng số người làm việc hành chính, văn phòng Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng Hệ thống bất động sản văn phòng hiện tại Hạ tầng và sự phát triển hệ thống dịch vụ 3. Dự báo cầu bất động sản Dự báo cầu bất động sản công nghiệp: biến số Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp Chính sách chuyển đổi các cơ sở công nghiệp cũ Hạ tầng Chính sách đầu tư, giá thuê đất Khả năng thu hút đầu tư bên ngoài Chương 3. CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS 1.1 Khái niệm cung BĐS Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định Điều kiện xuất hiện cung: BĐS phải là hàng hóa Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường Có sự phù hợp về giá cả Có thị trường hoạt động 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS 1.2 Các nguồn cung BĐS Nhà nước Nguồn cung chính thức từ các tổ chức, cá nhân Nguồn cung phi chính thức 2. Dự báo cung BĐS 2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS 2.1.1 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng 2.1.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 2.1.3 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS 2.1.4 Chính sách và pháp luật của nhà nước 2.1.5 Sự phát triển khoa học – công nghệ 2. Dự báo cung BĐS 2.2 Độ co giãn của đường cung bất động sản Khái niệm độ co giãn cung Hệ số co giãn của cung BĐS với biến số Y : Tỷ lệ % mức thay đổi về cung BĐS khi biến số Y thay đổi : Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y 2.2 Độ co giãn của đường cung bất động sản Độ co giãn cung bất động sản trong ngắn hạn Độ co giãn cung bất động sản trong trung hạn Độ co giãn cung bất động sản trong dài hạn Độ trễ của cung bất động sản so với giá cà 2.3 Dự báo cung bất động sản Cung bất động sản trong ngắn hạn Cung bất động sản trong trung hạn Cung bất động sản trong dài hạn Độ trễ của cung bất động sản so với giá cả Cung bất động sản bán và thuê Chương 4. Quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản Quan hệ cung cầu bất động sản 1.1 Cân bằng ngắn hạn: không bền vững, cung không co giãn 1.2 Cân bằng dài hạn: cân bằng bền vững, cung co giãn hơn cung ngắn hạn 2. Sự hình thành giá cả bất động sản 2.1 Bản chất của giá trị và giá cả Quan niệm cổ điển: lợi ích mang lại cho con người khi tiêu dùng hàng hóa Giá trị bất động sản = giá trị đất+ giá trị công trình trên đất + Giá trị đất: lao động kết tinh vào đất đai –tính theo giá trị đất nông nghiệp + Giá trị công trình trên đất: chi phí kết tinh vào công trình 2.1 Bản chất của giá trị và giá cả Quan niệm hiện đại: giá trị thực thể hiện thông qua giá cả - lợi ích và thu nhập từ bất động sản Giá cả bất động sản = biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản 2.2 Các yếu tố cấu thành giá cả hàng hóa bất động sản 2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các yếu tố tự thân bất động sản Nhóm yếu tố cấu thành giá trị + Chi phí mặt bằng và chi phí xây dựng + Lợi thế về vị trí + Mức sinh lợi và triển vọng của bất động sản + Mức sinh lợi và triển vọng của ngành sử dụng bất động sản 2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các yếu tố tự thân bất động sản Nhóm yếu tố tự thân bất động sản + Yếu tố vật lý + Yếu tố pháp lý + Đặc tính của bất động sản: di tích lịch sử, danh tiếng…. 2.2.3 Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường Mối quan hệ cung cầu Tính chất cạnh tranh của thị trường 2.2.3 Yếu tố mang tính chất tâm lý Quan niệm kiêng kị, hướng nhà Quan điểm đặc tính cá nhân Đẳng cấp xã hội Tâm lý đám đông 2.3 Các loại giá cả bất động sản Giá mua bán Giá thuê Giá cầm cố, thế chấp Giá bảo hiểm Giá hạch toán