Bài tập môn pháp luật kinh doanh bất động sản

BÀI SỐ 7 Ngày 15/2, TAND quận T, TP. Hà Nội đã xét xử vụ công ty X, chủ đầu tư dự án căn hộ MT, kiện đòi căn hộ CT 105 mà bà Nguyễn Thị Thân đã ký hợp đồng mua. Lý do khởi kiện mà Công ty X đưa ra là bà Thân vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đã ký với Công ty. Tòa án nhân dân quận T đã ra quyết định chấp nhận yêu cầu của Công ty X, hủy hợp đồng mua bán giữa hai bên ; Công ty X được lấy lại căn hộ và trả khoản tiền mà bà Thân đã thanh toán cùng với tiền lãi ngân hàng tổng cộng hơn 2,5 tỷ đồng. Bà Thân cho biết đã thanh toán hết 91% giá trị hợp đồng. (Trị giá căn hộ tranh chấp hiện nay khoảng 5 tỷ đồng). Nội dung của vụ việc này như sau : Bà Thân ký hợp đồng mua nhà và được bàn giao nhà vào tháng 10/2006. Vừa dọn đến ở, bà đã thấy căn hộ có nhiều hạng mục không được thi công đúng chất lượng cam kết, nước và chất thải từ bồn cầu đã trào ngược gây hôi thối, mất vệ sinh toàn bộ căn hộ. Bà Thân khiếu nại với chủ đầu tư để yêu cầu đổi căn hộ khác hoặc phải sửa chữa căn hộ theo đúng chất lượng cam kết. Phía Công ty X chấp nhận lấy lại căn hộ để sửa chữa nhưng khi việc giải quyết tranh chấp về chất lượng căn hộ này chưa xong thì Công ty X đã gửi đơn đến tòa án quận T đòi hủy hợp đồng, lấy lại căn hộ của bà Thân với lý do bà Thân chậm thanh toán nốt khoản tiền mua nhà là 15.200 USD vi phạm cam kết đã ký trong hợp đồng với công ty X. Tại phiên tòa, bà Thân lý giải : “Tôi chưa thanh toán nốt 15.200 USD còn lại vì chất lượng căn hộ CT 105 quá kém. Tôi muốn giữ khoản tiền này lại để đảm bảo chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ bảo hành của mình”. Bà Thân yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng, bà vẫn muốn mua nhà và thanh toán khoản tiền còn lại cho Công ty X. Hỏi : 1. Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? 2. Anh (chị) hãy bình luận về phán quyết của Tòa án nhân dân quận T đối với vụ việc tranh chấp này? 3. Quan điểm của anh (chị) về việc giải quyết vụ việc này như thế nào? MỤC LỤC. BÀI LÀM 1. Trong vụ việc này, các bên vi phạm những quy định nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? Trong tình huống không nêu rõ về hợp đồng mua bán nhà ở giữa công ty X và bà Thân do vậy ta mặc nhiên coi hợp đồng này là hợp pháp, được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật và tuân thủ đầy đủ các yêu cầu của Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản về mua bán nhà, công trình xây dựng. Trong tình huống đưa ra thì Công ty X là bên bán nhà, còn bên mua nhà là bà Nguyễn Thị Thân đã ký với nhau hợp đồng mua bán nhà ở. - Bên bán là Công ty X đã vi phạm những quy định về nghĩa vụ như sau: Theo như dữ kiện đầu bài đưa ra là sau khi dọn đến ở bà Thân thấy “căn hộ có nhiều hạng mục không được thi công đúng chất lượng cam kết, nước và chất thải từ bồn cầu đã trào ngược gây hôi thối, mất vệ sinh toàn bộ căn hộ”, như vậy theo như quy định tại Khoản 3 Điều 451 BLDS 2005 về nghĩa vụ của bên mua nhà ở thì bên bán nhà phải giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua và Điều 25 luật kinh doanh bất động sản thì nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng được quy định như sau: “1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về toàn bộ thông tin do mình cung cấp. 2. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. 3. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 23 của Luật này. 4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 6. Các nghĩa vụ khác thoe quy định của pháp luật.” Trong trường hợp này công ty X đã vi phạm nghĩa vụ của bên bán nhà với việc không giao nhà đúng như tình trạng, chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng với bà Thân. - Bên mua nhà là bà Thân do chậm thanh toán nốt khoản tiền mua nhà 15.200 USD vi phạm cam kết đã ký trong hợp đồng. Trong trường hợp này Bà Thân đã vi phạm nghĩa vụ của bên mua nhà được quy định tại Khoản 1 Điều 453 BLDS 2005: “ Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau: 1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thảo thuận về thời hạn vè địa điểm trả tiền thì bên mua nhà phải trả vào thời điểm bên bán nhà giao nhà và tại nơi có nhà”. Cũng tại khoản 1 Điều 27 Luật kinh doanh bất động sản quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà: “ thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”. Như vậy, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận rõ ràng về thời hạn và địa điểm thanh toán tiền thì bà Thân phải thanh toán đầy đủ, nếu không có thảo thuận thì tại thời điểm bà Thân dọn vào ở căn nhà đã ký hợp đồng mua bà phải thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà thoe quy định của pháp luật. Như vậy, với lý do là chất lượng căn hộ quá kém mà bà chưa thanh toán nốt số tiền còn lại là trái quy định của pháp luật. 2. Anh (chị) hãy bình luận về phán quyết của Tòa án nhân dân quận T đối với vụ việc tranh chấp này? Theo quy định pháp luật thì các bên phải thực hiện đúng và đủ các nghĩa vụ của mình khi thực hiện bất cứ một giao dịch nào. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải lúc nào các chủ thể cũng thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, các tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khó có thể tránh khỏi. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, cũng như tạo điều kiện hoạt động đồng bộ cho toàn bộ nền kinh tế, các tranh chấp đó cần được giải quyết kịp thời, đúng đắn. Về nguyên tắc khi tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên có thể thỏa thuận giải quyết. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau và có yêu cầu thì tranh chấp được giải quyết tại Trọng tài hoặc tại Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự. Như chúng ta đã biết chức năng chính của Tòa án nhân dân là tiếp nhận giải quyết các vụ án, các yêu cầu với vai trò trực tiếp xét xử tranh chấp, yêu cầu đó. Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự, trong quá trình thực hiện hợp đồng mà xảy ra tranh chấp thì các bên thông qua con đường thương lượng, hòa giải để giải quyết. Nếu không thể hòa giải thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định nên trong tình huống Tòa án nhân dân quận T chấp nhận yêu cầu của Công ty X là đúng thẩm quyền của mình theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 425 BLDS 2005 về việc hủy bỏ hợp đồng dân sự thì: “1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên hủy bỏ phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. 3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. 4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy phải bồi thường thiệt hại.” Và cũng tại khoản 4 Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì bên bán nhà có quyền “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”. Như vậy, nghĩa vụ thanh toán không phải là điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật do đó theo tinh thần của hai điều luật này thì có hai trường hợp xảy ra: - Thứ nhất, nếu như trong hợp đồng có quy định về việc bên mua nhà không thực hiện nghĩa vụ thanh toán là điều kiện để bên bán nhà hủy bỏ hợp đồng thì việc “hủy hợp đồng mua bán giữa hai bên; Công ty X lấy lại căn hộ và trả lại khoản tiền mà bà Thân đã thanh toán cùng với lãi suất ngân hàng tổng cộng hơn 2,5 tỷ đồng” của Tòa án nhân dân quận T là đúng. Khi đó tòa án sẽ căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng giữa Công ty X và bà Thân, đồng thời căn cứ vào các quy định của pháp luật để tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà. - Thứ hai, nếu trong hợp đồng không quy định việc bên mua nhà không thực hiện nghĩa vụ thanh toán là điều kiện để bên bán hủy bỏ hợp đồng thì việc giải quyết như trên của Tòa án quận T là sai. Bởi trong trường hợp này việc mua bán nhà tuân thủ đúng quy định của pháp luật, nghĩa là có hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản và đã được công chứng chứng thực thì Công ty X có thể căn cứ vào nội dung của hợp đồng để yêu cầu bà Tâm thực hiện đúng các quy định trong hợp đồng. Vì vậy, nếu bà Thân không thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng thì Công ty X có quyền khởi kiện bà Thân tại Tòa án để yêu cầu bà thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền còn thiếu chứ không có quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đã được xác lập. Tuy nhiên, trước khi giải quyết yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa các bên Tòa án nhân dân quận T cần giải quyết tranh chấp về chất lượng căn hộ trước. Để đảm bảo ban bán nhà cam kết giao nhà đúng chất lượng như đã giao kết trong hợp đồng. 3. Quan điểm của anh (chị) về việc giải quyết vụ việc này như thế nào? Vì hợp đồng mua bán nhà giữa công ty X và bà Thân là hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực theo đúng quy định của pháp luật do vậy Theo như tình huống này thì chúng ta có thể đưa ra cách giải quyết như sau: Bên bán nhà có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện việc bảo hành nhà theo đúng quy định tại Điều 74 Luật nhà ở 2009: “1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. 2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng. Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó. 3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra. 4. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.” và Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2006 : “1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư. 3. Đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.” Còn bên mua là bà Thân có nghĩa vụ thanh toán số tiền còn thiếu cho công ty X. Vì bà Thân chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên trong trường hợp này Công ty X sẽ gửi cho bên mua qua đường bưu chính một thông báo theo địa chỉ của bên mua về việc chậm thanh toán đó và yêu cầu thanh toán khoản tiền bị chậm và khoản lãi chậm trả. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo, bên mua sẽ phải chịu tiền lãi chậm trả theo mức lãi suất áp dụng (tính theo ngày) trên số tiền quá hạn. Nếu bên mua vẫn không thanh toán trong vòng ba tháng kể từ ngày gửi thông báo, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường cho bên mua bất kỳ khoản tiền nào. Ngoài ra, bên mua còn phải chịu các khoản chi phí khác. Một điều kiện nữa là Công ty X chỉ hoàn trả số tiền đã nhận sau khi căn hộ đã được bán cho khách hàng khác. Hoặc Công ty X có quyền khởi kiện kiện tại tòa án để yêu cầu tòa án buộc bên mua thực hiện đúng hợp đồng. Bên mua là bà Thân có thể ra hạn với Công ty X về thời gian sẽ thanh toán số tiền, nếu bên bán chấp nhận thì hết thời hạn đó bà phải thanh toán đầy đủ như đã cam kết. Còn nếu Công ty X không đồng ý ra hạn cho bà Thân thì bà phải có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật kinh doanh bất động sản 2006 2. Bộ Luật dân sự 2005 3. Luật nhà ở 2009. 4. TS Trần Quang Huy- TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà Xuất bản tư pháp 2009