Chuyên đề Thị trường bất động sản

Chuyªn ®Ò THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. Bùi Quốc Bảo,VPCP Hà Nội, tháng 03/2008 TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ 1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 2) Phân loại thị trường BĐS 3) Các yêú tố của thị trường BĐS 4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VN 5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS 6) Giá trị, giá cả BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1) Khái niệm, đặc điểm của BĐS 2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm BĐS: * Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai, các TS cấu thành lãnh thổ. * Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11: - Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường); - Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ...); - Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…); - Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…). * Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân tạo gắn liền với nó. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Thuộc tính tự nhiên của BĐS - Tính bất động - Tính không đồng nhất - Tính khan hiếm - Tính bền vững I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá: - Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý - Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp - Khả năng co dãn cung cầu kém - Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao - KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kém - KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất - Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm TT BĐS: - Theo K. Mark: Thị trường là chợ - Nơi diễn ra các quan hệ mua – bán; là tổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; là hệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS được thực hiện. - Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH-TT trong một không gian và thời gian nhất định. - Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS. - Theo IVSC: Là môi trường trong đó, người mua, người bán tác động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế giá. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Cấu trúc chung của thị trường: - Thị trường HH, dịch vụ thông thường; - Thị trường BĐS; - Thị trường KH&CN; - Thị trường Lao động; - Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD). I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc điểm: - Khó hình thành thị trường trung tâm - Mang tính địa phương: vùng, KV - Cạnh tranh không hoàn hảo - Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch - Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập và rút lui - Tính liên thông thị trường - Biến động cung chậm so với biến động về cầu và giá - Quản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽ I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS - Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với tăng trưởng - Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ mô: tăng trưởng, lạm phát… - Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997 - Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi mô - Đứng sau trong đáp ứng cầu I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS So sánh với TT HH thông thường: • Tính chính thống => Vấn đề thông tin; • Độ phân tán - KN so sánh, thông tin; • Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh; • Quy mô mua bán - Nhỏ, lẻ • Khách hàng => Dịch vụ bổ sung • Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm • Đàn hồi cung cầu kém => CS giá II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS Vì sao phải phân loại? Pha 1: Phân tích môi trường Pha 2: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị trường, kênh, giá, xúc tiến... Pha 3: Xây dựng chiến lược Pha 4: Điều chỉnh chiến lược II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS 1) Theo công dụng: Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung cư, chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại, cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt… 2) Theo loại hình giao dịch: Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn 3) Theo trình tự gia nhập TT: Cấp 1, cấp II, cấp III… 4) Theo hình thức dịch vụ: Đất đai, xây dựng 5) Theo địa lý: Vùng, miền, tỉnh => Tính địa phương 6) Theo mức độ kiểm soát; 7) Theo giá trị/bậc cầu: Cao cấp, trung bình, thấp cấp (Maslow - Tồn tại, An toàn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý) III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1. Cầu về bất động sản 3.2. Cung về bất động sản 3.3. Quan hệ cung cầu BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1. Cầu về bất động sản: * Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp nhận và có thể thanh toán với một mức giá xác định. * Chú ý: - Người mua chấp nhận; - Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định. - Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm, dịch vụ đi kèm… III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1. Cầu về bất động sản: * Khái niệm cầu * Chú ý: * Tiếp cận lý luận: - Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/Want => Mong muốn/Need => Cầu có khả năng thanh toán (có tiền, chấp nhận giá)/Demand. - Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu chính phủ (Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối ngoại… III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1. Cầu về bất động sản: * Khái niệm cầu * Chú ý: * Tiếp cận lý luận: * Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu: Phức tạp - Vĩ mô - Vi mô III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.2. Cung về BĐS: * Định nghĩa: Tổng số hàng hoá sẵn sàng đưa ra thị trường. * Nguồn cung: Quỹ BĐS của Nhà nước, BĐS của cá nhân và tổ chức. * Nguồn tăng cung: - Diện tích mới do khai phá, - Diện tích mới do biến động cơ cấu; - Chuyển đổi sở hữu. III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.3. Quan hệ cung cầu BĐS Ba trạng thái cung cầu và biến động giá: - Cung = Cầu: Giá cân bằng - Cung > Cầu: Giá giảm - Cung < Cầu: Giá tăng IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tìm hiểu gì về TT BĐS VN? IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.1. Quá trình phát triển 1945 – 1980 1980 – 1992: Hiến pháp 1993 - 2003: Luật Đất đai IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.2. Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123): - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu; - Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường; - Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả; - Đổi mới chính sách, cơ chế, giải pháp điều hành…; - Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng...; IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.3. DẤU HIỆU PHÁT TRIỂN - Sự quan tâm của xã hội - Sự quan tâm của Chính phủ - Qui mô các giao dịch - Sự xuất hiện các dịch vụ - Sự xuất hiện caáchội nghề IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.4. ĐẶC ĐIỂM VẬN ĐỘNG TT - Sự mở rộng về quy mô: địa lý, số lượng, chất lượng giao dịch; - Sự phát triển theo chiều sâu: Chuyên môn hoá, chuẩn hoá kỹ năng chuyên môn; - Các phân khúc ngày càng rõ; - Vai trò của các nhân tố nghề nghiệp ngày càng tăng: Đầu tư, môi giới, dịch vụ định giá, tư vấn...; - Sự can thiệp của nhà nước ngày càng sâu: Môi trường pháp lý, chính sách…; IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.5. Đặc điểm vận động của giá cả thị trường - Chu kỳ biến động không đều: 1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006 - Mức biến động cao - Phạm vi biến động rộng - Cấu trúc biến động: Theo các phân khúc thị trường Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh doanh; Tính pháp lý… IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐẾN 2010 Mục tiêu phát triển 2005 2010 Diện tích (BQ m2/người) Đô thị 8,2 13,9 Nông thôn 14,2 16,2 HÀ NỘI 8,4 10,0 Tp HCM 8,9 10,0 Diện tích nàh ở cần có 1.118.545 1.424.884 Diện tích cần xây thêm 256.873 303.112 IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN TG Biến động giá cả thị trường BĐS thế giới - Trong 20 năm trước 1980: khá ổn định - Canada, Đức, Nhật Tăng 12% - 1983 – 1989 tăng mạnh BQ 45% Trong đó: Hoa Kỳ 45% New York 137% Manđrid 27% LonDon 103% - 20 năm gần đây TâyBanNha 124% Anh, Iceland 90% Mỹ 20% - Việt Nam nằm trong 20 nước có mức tăng giá BĐS cao nhất IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN TG Giá cả căn hộ khoảng 100 m2 - Brusel (Bỉ) 180.000 $ - Toronto 200.000$ - Paris, Sedney 380.000$ - Milan 600.000$ - New York, Tokyo, LonDon 800.000$ - Đông Nam Á 1800 - 2.000 $/m2 - HongKong 5.000$/m2 - Moskow 3.000$/m2 V. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG 1) NHÀ NƯỚC Người bán Người mua 2) NHÀ MÔI GIỚI 3) NHÀ ĐẦU TƯ 4) DÂN CƯ V. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC * Lý do: - Khắc phục các thất bại của thị trường, - Khắc phục các thất bại của thể chế - Xuất phát từ vai trò của BĐS và TT BĐS * Nền tảng: 3 chức năng - Ổn định, - Công bằng, - Hiệu quả V. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC * Nội dung quản lý Nhà nước: - Tạo lập môi trường pháp lý: luật pháp, cơ chế, chính sách - Quyết định quy hoạch, kế hoạch, chiến lược; - Kiểm soát vận hành các giao dịch theo luật - T.tra, kiểm tra; - Tổ chức bộ máy quản lý thị trường… VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1) Khái niệm giá cả BĐS: Định nghĩa, Đặc điểm, Các nhân tố ảnh hưởng, Các phạm trù có liên quan 2) Giá trị 3) Chi phí VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.1. Định nghĩa giá cả * Các nhà kinh tế cổ điển: Giá cả tự nhiên: Tỷ lệ lao động kết tinh. Giá cả thị trường: Là tỷ lệ trao đổi thể hiện dưới dạng vật chất tiền tệ trong các quan hệ thị trường. Cac Mark: Biểu hiện bằng tiền của lao động kết tinh trong hàng hoá. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.1. Định nghĩa giá cả * Quan điểm marketing - Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; Hoặc - Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản - hàng hoá; VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.1. Định nghĩa giá cả * Theo IVSC: Giá cả BĐS là số tiền trả cho bất động sản trong một giao dịch thị trường trực tiếp VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.2. Đặc điểm: - Giá cả BĐS là một phạm trù hiện thực - Thông tin có thể được công khai hoặc không công khai; - Giao dịch có thật, tại một thời điểm cụ thể; - Giá cả thay đổi do các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường. Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường của BĐS.  Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý… VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng - Các lực lượng thị trường vĩ mô - Lực lương thị trường vi mô  Cung cầu về BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS * Các lực lượng thị trường vĩ mô: - Định hướng phát triển, Quy hoạch, Kế hoạch, - Chính sách, cơ chế, tổ chức triển khai; - Yếu tố kỹ thuật - Tình trạng kinh tế - xã hội: tiền tệ, tài chính, ngân sách…. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS * Lực lương thị trường vi mô: - Sự hữu dụng - đặc điểm vật chất - Vị trí - Độ khan hiếm - Tính pháp lý - Yếu tố lịch sử - Chi phí - Bản chất quan hệ thương mại - Năng lực và kỹ thuật đàm phán VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.4. Các phạm trù có liên quan (1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá trị VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 2. THUẬT NGỮ Chi phí Định nghĩa: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Đặc điểm: • Là một khái niệm liên quan đến sản xuất. • Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một thực tế lịch sử. • Giá hàng hoá trở thành chi phí đối với người mua. • Chi phí là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài sản, là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị. • Chi phí và giá trị là một khi đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 3. THUẬT NGỮ Thu nhập • Định nghĩa: chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư nhằm khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. • Đặc điểm: - Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí phát sinh; - Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản; - Thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập). VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 4. THUẬT NGỮ Giá trị • Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. • Đặc điểm: - Giá trị được đo bằng tiền, là khoản tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định. - 4 yếu tố quyết định giá trị: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. - Có tính lịch sử: thời gian, không gian, chủ thể, bối cảnh..; VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 4. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG là: - tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán và một bên là người mua, sẵn sàng mua - vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai - mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, - trên thị trường trao đổi độc lập. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS Giá trị thị trường mở: Mức tốt nhất về thông tin: Tài sản có thể bán được Thông tin đầy đủ, cập nhật, chính xác, Hai bên đều tự nguyện, sẵn sàng, có khả năng; Đã cân nhắc cẩn thận, cân nhắc hợp lý, hành động hiểu biết... VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS Bán khác giá trị thị trường - cao hơn/thấp hơn: Luật định. Bán theo nghĩa vụ, Bán do bị ép từ phía hành chính, Ép về tâm lý, Điều kiện bán không chặt chẽ, Bán do yếu thế, Bên mua đàm phán tốt hơn, Nguyên nhân khác... VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 3) GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - Bồi thường - phục hồi - Thay thế chức năng - bảo hiểm - Thanh lý hoặc bán cưỡng chế - không được tiếp thị, yếu thế - Kiểm kê TS - Thanh lý - Cổ phần hoá  Giá trị phi thị trường VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS các loại GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG giá trị tài sản trong sử dụng; giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng; giá trị tài sản đang hoạt động tại DN; giá trị tài sản thanh lý; giá trị tài sản bắt buộc phải bán; giá trị tài sản đặc biệt; Giá trị tài sản đầu tư; giá trị tài sản để bảo hiểm; giá trị tài sản để tính thuế; giá trị tài sản để thế chấp… VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1) Giá trị tài sản trong sử dụng: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử dụng cụ thể. Lưu ý: quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản, không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, hoặc việc bán tài sản trên thị trường. 2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Là do tính đơn chiếc, do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua. Lưu ý: để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 3) Giá trị tài sản chuyên dùng: Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. Chú ý về tính so sánh. 4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Chú ý: gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 5) Giá trị thanh lý: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Đặc điểm: phản ánh giá trị còn lại; Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động. • 6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán quá ngắn so với bình thường. Người bán thường chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện. • 7) Giá trị đặc biệt: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác • Lưu ý: Được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc tình huống đặc biệt trên thị trường, cũng có thể hình thành do yếu tố tâm lý. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS • 8) Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. • Lưu ý: Mang tính chủ quan; có thể cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường. • 9) Giá trị bảo hiểm: Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm. • 10) Giá trị để tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. • 11) Giá trị thế chấp: Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là sự ước tính giá trị có tính đến khả năng thị trường tương lai của tài sản. VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường; HOẶC, khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - TIẾP CẬN VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP Ba cách tiếp cận cơ bản: Thứ nhất, tiếp cận giá bán Thứ hai, tiếp cận chi phí Thứ ba, tiếp cận thu nhập Các yếu tố để lựa chọn phương pháp thẩm định giá: • Đặc điểm kỹ thuật của tài sản • Mục đích của thẩm định giá. • Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP a) Cơ sở của phương pháp: - Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. - Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường . - Không có mô hìnhcố định, đòi hỏi kién thức và sự nhạy bén. - Ít gặp khó khăn về kỹ thuật, dễ thuyết phục, sử dụng trong nhiều kết hợp với các phương pháp khác b) Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP c) Các trường hợp ứng dụng - BĐS có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, nàh riêng biệt cùng dạng, đất nhà khu CN, kho, VP, cửa hiệu… - Đất trống. d) Các bước: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS có thể SS; Bước 2: Kiểm tra khả năng SS của các BĐS Bước 3: Lựa chọn các BĐS thích hợp Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS SS và tiến hành điều chỉnh Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các điều chỉnh Chú ý: Bảo đảm tính so sánh trong sử dụng PP. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP đ) Các yếu tố so sánh - Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô - Địa điểm: Môi trường xung quanh - Tình trạng pháp lý - Quy hoạch - Các công trình xây dựng trên đất - Giao dịch: ĐK thanh toán, thoả thuận về thuế… Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP đ) Điều chỉnh - Lấy BĐS TĐG làm chuẩn để ĐC; - Không nên quá chi tiết - Phải có số liệu để lượng hoá kèm - Xem mối quan hệ đóng góp giá trị của yếu tố điều chỉnh… e) Điều kiện: Thông tin chuẩn, thị trường ổn định Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Ví dụ 1: Mảnh đất 4,000 m2. Có 3 SS: 3 cuộc mua bán đất: 1. 5,000 m2; giá 25,500; HSSD 1,7 2. 5,500 m2; giá 31,500; HSSD 2,0 3. 4,500 m2; giá 23,085 HSSD 1,8 Giải: Giá 1: 25,500:5000:1,7 = 3.000 2: = 2.864 3: = 2.850 Giá mục tiêu: 2,800 x 4,000 = 18,000 tròn Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Ví dụ 2: A: 400m2 B: Thuận lợi hơn về vị trí, thêm sân vườn 40 tr, trả 5 đợt: 300 tr, 265 tr, 228 tr, 188.956.800, 169.389.793 tr C: Kém thuận lợi hơn A, nội thất kém hơn 20 tr, giấy tờ kém. Giá 560 tr. Giá đất NN 1 tr/m2. Hạn mức SDĐ = 200 m2 Lãi suất năm: 6%-1 năm; 7%-2 năm; 8%-3 năm; 9%-4 năm. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Giải: 1. Quy B về trả tiền ngay: 1.020 tr CL giá trị xây dựng: - 40 tr 980 tr 2. Quy C về TC A: 560 + 200 + 20 = 780 tr 3. Ước tính giá: 780 tr – 1.020 tr => 880 tr Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS - PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ a) Cơ sở của phương pháp: Người mua không bao giờ trả giá cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự. Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương