Giao dịch dân sự nhà ở

TRƯỜNG ĐH LUẬT TP. HCM ---------- TRAÀN ÑÖÙC HUØNG GIAO DỊCH DÂN SỰ NHÀ Ở ĐỀ CƯƠNG SƠ LƯỢC, BẢNG BIỂU VỀ GDDS NHÀ Ở BÀI TẬP ĐỊNH HƯỚNG LÊ MINH HÙNG Khoa Luật Dân sự Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 1 ĐỀ CƯƠNG TÓM TẮT BÀI 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở (4 Tiết) 1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở: 1.1.1. Khái niệm: 1.1.2. Đặc điểm: 1.2. MỘT SỐ QUI ĐỊNH CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở (theo qui định của pháp luật hiện hành – Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006): 1.2.1. Chủ thể. 1.2.2. Đối tượng. 1.2.3. Hình thức, nội dung, thủ tục. 1.2.4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. 1.3. PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở VÀ HIỆU LỰC ÁP DỤNG: 1.3.1. Giao dịch nhà ở từ 01/01/2006 về sau: BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005 và Văn bản hướng dẫn: 1.3.2. Giao dịch từ 01/7/1996 – 01/01/2006: BLDS 1995 và Văn bản hướng dẫn (Nghị định 18/2002/NĐ-CP và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, Nghị quyết 02/2003/NQ-HĐTP): 1.3.3. Giao dịch từ 01/7/1991 đến 01/7/1996: Pháp lệnh Nhà ở 1991 và các văn bản hướng dẫn: 1.3.4. Giao dịch từ trước 01/7/1991 trờ về trước: Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH 10, Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH 11, Nghị quyết 23/2003/NQ-QH 11, Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH 11. BÀI 2. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở (8 Tiết) 2.1. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO BLDS 2005, LUẬT NHÀ Ở 2005: 2.1.1 Chủ thể: 2.1.2. Các điều khoản chủ yếu: 2.1.3. Hình thức. 2.1.4. Thủ tục: 2.1.5.Quyền và nghĩa vụ của các bên. 2.2. HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO BLDS 1995: 2.2.1. Những khác biệt cơ bản so với BLDS 2005 hiện hành. 2.2.2. Đường lối giải quyết vấn đề đặt cọc và huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm bồi thường thiệt hai do huỷ hợp đồng và xử lý hậu quả. Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 2 2.3. ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP TRONG CÁC GDDS VỀ NHÀ Ở TRƯỚC 01/7/1991: 2.3.1. Không có yếu tố nước ngoài. 2.3.2. Có yếu tố nước ngoài. 2.4. MUA NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC: 2.4.1. Điều kiện và thủ tục. 2.4.2. Những vấn đề pháp lý phát sinh cần lưu ý: BÀI 3. HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở (2 Tiết) 3.1. HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ THEO QUI ĐỊNH CỦA BLDS 1995, BLDS 2005 VÀ CÁC VĂN BẢN HƯỚNG DẪN. 3.1.1 Hình thức và thủ tục. 3.2. ĐƯỜNG LỐI XỬ LÝ VIỆC TẶNG CHO NHÀ TRƯỚC 01/07/1991 3.2.1. Những trường hợp đã được giải quyết xong. 3.2.2. Theo Nghị quyết 58/1998/UBTVQH 10 (không có yếu tố nước ngoài). 3.2.3. Theo Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH 11 (có yếu tố nước ngoài). BÀI 4. HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở (8 Tiết). 4.1. HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO BLDS 1995, BLDS 2005, LUẬT NHÀ Ở 2005 4.1.1. Chủ thể. 4.1.2. Các điều khoản cơ bản: 4.1.3. Hình thức: 4.1.4. Quyền và nghĩa vụ giữa các bên. 4.1.5. Chấm dứt hợp đồng. 4.2. ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP PHÁT SINH VỀ GDDS NHÀ Ở TRƯỚC 01/7/1991: 4.2.1. Có yếu tố nước ngoài. 4.2.2. Không có yếu tố nước ngoài. BÀI 5. HỢP ĐỒNG CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ, UỶ QUYỀN QUẢN LÝ (2 Tiết) 5.1. HỢP ĐỒNG CHO MUỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 5.1.1. Theo BLDS 1995 5.1.2. Theo BLDS 2005 5.2. UỶ QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 3 5.3. ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT CÁC HỢP ĐỒNG THIẾT LẬP TRƯỚC 01/7/1991 5.3.1. Có yếu tố nước ngoài. 5.3.2. Không có yếu tố nước ngoài. 5.3.3. Trả lại nhà. BÀI 6. CÁC CHÍNH SÁCH VỀ NHÀ Ở TRƯỚC ĐÂY CỦA NHÀ NƯỚC CHXHCN VIỆT NAM (4 Tiết) 6.1. TÌNH HÌNH CẢI TẠO XHCN ĐỐI VỚI NHÀ CHO THUÊ, NHÀ VẮNG CHỦ: 6.1.1. Cải tạo XNCN đối với nhà cho thuê: Miền Bắc Miền Nam 6.1.2. Cải tạo XHCN đối với nhà vắng chủ. Miền Bắc Miền Nam 6.2. ĐƯỜNG LỐI XỬ LÝ: 6.2.1. Quyết định 297-CT, Thông tư 383/BXD: 6.2.2. Nghị quyết 23/2003/NQ-QH, Nghị quyết 755/NQ-UBTVQH 11 Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 4 MỘT SỐ BÀI TẬP ĐỊNH HƯỚNG ÔN TẬP 1. Bà A ký hợp đồng mua căn nhà với bà C. Hợp đồng được ký kết giữa bà A với bà C tại phòng công chứng số 01 Thành phố Hồ Chí Minh. Bà C có làm cam kết với Phòng CC là căn nhà trên chỉ thuộc quyền sở hữu của một mình bà. Chồng bà là người nước ngoài, không thuộc diện được phép sở hữu nhà ở tại VN theo qui định của pháp luật vào thời điểm hợp mua bán giữa bà A với bà C được thiết lập. Phòng CC đã thông báo công khai về hợp đồng mua bán nhà giữa bà A với bà C. Sau đó, công chứng viên đã cho các bên ký kết hợp đồng mua bán và công chứng viên chứng nhận nội dung, hình thức của hợp đồng theo đúng thủ tục luật định. Khi bà A đến nhận nhà như cam kết trong hợp đồng, thì chồng của bà C là ông B (có quốc tịch Đài Loan) phản đối. Ông B khởi kiện yêu cầu toà án huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa bà A với bà C, vì ông cho rằng hợp đồng này vô hiệu; đồng thời yêu cầu bà C phải trả lại nhà thuộc sở hữu chung của ông với bà C. Ông B thừa nhận ông là người nước ngoài, không thuộc diện được phép có quyền sở hữu nhà tại VN (vì ông là người Đài Loan) nên ông buộc phải để một mình bà C đứng tên, nhưng ngôi nhà này vẫn là tài sản chung được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Ông B cũng có các giấy tờ, biên nhận chứng minh là ông đã góp tiền để mua ngôi nhà nói trên. Bởi vậy, ông B cho rằng, việc bà C bán nhà phải có sự đồng ý của ông bằng văn bản thì hợp đồng mua bán mới hợp lệ. Bà C cũng thừa nhận ngôi nhà có phần tiền của ông B đưa để mua, nhưng bà cho rằng ông B đã cho bà luôn chứ không phải là tiền hùn nhau để mua nhà. Nếu ông ông B muốn lấy lại số tiền này thì bà sẵn sàng trả cho ông B, sau khi bán nhà và lấy được tiền từ hợp đồng bán nhà với bà A. Truớc khi các bên ra công chứng, bà A đã đặt cọc cho bà C số tiền bằng 10% giá trị ngôi nhà (giá trị ngôi nhà là 100 lượng vàng 24K 98%). Hãy giải quyết tình huống nêu trên trong các trường hợp sau đây: a. Ngày công chứng hợp đồng là ngày 01/10/1996 và ngày 30/10/1999 thì các bên khởi kiện ra toà án để yêu cầu toà án giải quyết. Tòa án thụ lý và đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm vào ngày 15 tháng 12 năm 1999. b. Hợp đồng mua bán nhà ký sau ngày 01/01/2006. 2. Bà B trình bày: Vợ chồng ông A và bà B có 1 tài sản chung là 1 căn nhà (đất có giấy tờ của chính quyền cũ) cho bà C là em ông A mượn. Năm 1986, A và B làm đơn đòi lại nhà ở. Chính quyền giải quyết nhưng không được nên có hướng dẫn A kiện C ra toà. Năm 1996, A chết. Năm 2002, bà B (đồng sở hữu chủ và đại diện cho những người thừa kế hợp pháp của A) khởi kiện ra toà án yêu cầu C trả lại nhà đất. Tại tòa án, C có xuất trình một hợp đồng viết tay được lập giữa A và C vào năm 1978. Hợp đồng có chữ ký của A, điểm chỉ của B và chữ ký của C. Nội dung giấy tay thể hiện việc A và B đã ủy quyền cho bà C “sở hữu” ngôi nhà và phần diện tích đất, nơi có ngôi nhà đang tranh chấp. Hỏi: B có thể khởi kiện để yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa A với C được không? Vì sao? 3. Năm 2001, A bán cho B căn nhà trị giá 18 tỷ. UBND phường đã xác nhận căn nhà nói trên thuộc quyền sở hữu của A và ngôi nhà này hiện không có tranh chấp; A có hộ khẩu thường trú trong ngôi nhà nói trên. Quá trình hoàn tất thủ tục, cả A và B mới được biết căn nhà của A đã có quyết định cải tạo của nhà nước từ năm 1981, nhưng Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 5 trên thực tế chưa bị cơ quan nào quản lý, bố trí sử dụng. Biết nhà đã bị nhà nước cải tạo, nên B đã tuyên bố hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà và đòi A bồi thường thiệt hại. Dựa vào qui định của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ, anh chị hãy nêu hướng giải quyết tranh chấp trên đây giữa các bên và giải thích vì sao lại giải quyết như vậy? 4. Ông A và ông B thoả thuận mua bán căn nhà của ông A, với giá 100 triệu VND. Ông B thanh toán cho ông A trước 50 triệu đồng và ông A đồng ý cho ông B dọn đến ở trong nhà nói trên. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi 2 bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu theo qui định của pháp luật. Thời gian hoàn tất thủ tục là trước khi kết thúc thời hạn 3 tháng tính từ thời điểm ông B đưa ông A đủ 50 triệu lần đầu. Tuy nhiên, mới chỉ 01 tháng sau khi nhận tiền từ ông B, các bên lại có mâu thuẫn, nên bên A không chịu tiếp tục thực hiện việc bán nhà cho bên B như cam kết. B kiên quyết yêu cầu A phải tiếp tục thực hiện đúng cam kết mà các bên đã lập khi đưa tiền. Nếu bên A không bán nhà thì bên A phải trả lại 50 triệu đồng đưa và phải bồi thường thêm 50 triệu đồng nữa coi như là tiền đền bù thiệt hại vì bội tín, thì bên B mới chịu để bên A hủy hợp đồng. Sau nhiều lần thương lượng không thành, các bên đã đưa vụ việc yêu cầu toà án giải quyết. Thời điểm toà thụ lý giải quyết là ngày ngày 01/10/2006. Giá nhà nói trên theo giá nhà được niêm yết công khai tại các TT bất động sản lúc này là vào khoảng 500 triệu. Hãy nêu đường lối giải quyết về tranh chấp này trong các tình huống sau đây (mỗi tình huống sau đây là một trường hợp riêng biệt: a. Ngày ký hợp đồng nói trên là ngày 01/01/1990. b. Ngày ký hợp đồng mua bán nhà nói trên là ngày 01/01/1997. c. Ngày ký hợp đồng bán nhà sau ngày 01/01/2006 5. Ông K được cơ quan phân nhà của nhà nước để sử dụng trong thời gian đương nhiệm chức giám đốc một doanh nghiệp của nhà nước. Năm 2005, ông được nhà nước cho hóa giá căn nhà nói trên. Ông K có vợ là bà B, các con là C, D. Bà B và các cháu C, D ở riêng, do ông A và bà B không còn chung sống với nhau từ năm 1996. Ngoài ra, ông A còn chung sống với bà H trong căn nhà kể trên từ năm 1997 đến nay. Ông K đã nộp hồ sơ (hợp lệ) xin mua hóa giá nhà của nhà nước vào năm 2007. Hãy xác định đường lối xử lý tranh chấp trong các trường hợp sau đây: a. Cán bộ định giá nhà cho rằng, ông K nộp đơn mua nhà năm 2007, nên tiền mua nhà sẽ phải được áp giá tính theo bảng giá qui định có hiệu lực sau 01/01/2008. Ông K không đồng ý và đang khiếu nại. Hỏi cơ quan giải quyết khiếu nại sẽ áp giá cho ông K theo giá nào? Vì sao? Biết rằng, hồ sơ mua hóa giá nhà đã được nộp hợp lệ trước 01/10/2007. b. Cán bộ định giá nhà cho rằng, nhà ông K đang được xem xét cho hóa giá là nhà mặt tiền, có khả năng buôn bán kinh doanh và khả năng sinh lợi cao, nên tính giá nhà theo giá thị trường, chứ không theo giá được qui định trong khung giá của nhà nước. Hỏi: cách tính giá nhà cho ông K như vậy có đúng không? Vì sao? c. Nếu ông K chưa được làm thủ tục hóa giá xong, chưa nhận được chủ quyền nhà, nhưng ông K đã ký hợp đồng bán nhà này cho ông M. Hãy tư vấn cho ông M biết là, liệu ông M có ký hợp đồng mua bán nhà nói trên với ông K được không? Những hậu quả pháp lý trong trường hợp các bên xảy ra tranh chấp, sau khi ông K đã được hóa giá xong và nhận được quyền sở hữu nhà, nhưng ông K đổi ý không bán. d. Hồ sơ mua nhà đang được xem xét thì ông K chết. Bà H và bà B tranh chấp vì các bên đều muốn giành quyền mua ngôi nhà trên. Theo anh, chị thì ai là người có quyền được mua hóa giá ngôi nhà kể trên? Vì sao? Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 6 6. Ông A được nhà nước giao nhà để sử dụng từ năm 1991. Đến năm 2002, ông A được nhà nước bán hóa giá ngôi nhà nói trên, với giá 150 triệu VND, thời hạn thanh toán 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng mua hóa giá nhà của nhà nước (15/3/2002). Ông A đã trả tiền mua nhà lần đầu là 30 triệu. Các năm sau, mỗi năm trả 15 triệu VND. Hãy giải quyết các tình huống sau đây: a. Trả tiền chưa xong thì ông A có nhu cầu muốn chuyển đi nơi khác, thì ông A có được tiếp tục giải quyết để được mua nhà nói trên không hay sẽ bị nhà nước thu hồi? giải thích vì sao? b. Trả tiền đến năm 2006, ông A không có khả năng trả tiền nữa, vì giá vàng ngày càng tăng cao. Nay ông A khiếu nại xin được trả bằng tiền, theo giá trị căn nhà đã được xác định vào lúc ký hợp đồng mua hóa giá, nhưng Công ty quản lý nhà và công trình công ích của Quận không chịu vì công ty này cho rằng, các bên đã thỏa thuận thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại bằng vàng. Hãy tư vấn cho ông A. c. Trả đến năm 2006, thì ông A chết. Ông A có vợ là bà B, các con là C, D. Bà B và các cháu C, D ở riêng. Ngoài ra, ông A còn chung sống với bà H trong căn nhà kể trên từ năm 1997 đến nay. Nếu các bên tranh chấp thì ai là người được hưởng ngôi nhà kề trên? Vì sao? 7. Ông A ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội của công ty kinh doanh nhà và bất động sản B, với giá trị 200 triệu VND. Ông A đóng trước lần đầu 40 triệu VND và phải trả số tiền thuê mua còn lại trong thời hạn 16 năm, mỗi năm trả 10 triệu đồng. Hãy giải quyết tranh chấp giữa ông A với công ty B trong các trường hợp sau: a. Trả tiền được 5 năm thì ông A không có nhu cầu sử dụng nhà, nên muốn trả lại nhà cho công ty B và lấy lại toàn bộ tiền bao gồm khoản tiền trả trước và tiền đã trả trong 5 năm tiếp theo, nhưng công ty B không đồng ý. Công ty B cho rằng, ông A đã sử dụng nhà trong thời hạn trên nên khoản tiền đã trả cho công ty coi như tiền thuê nhà. b. Ông A trả tiền được 5 năm (90 triệu VND) thì ông C (bạn ông B) muốn mua lại căn nhà trên. Ông A đồng ý bán lại căn nhà trên cho ông C với giá 300 triệu VND, theo đó, ông C trả cho ông A 190 triệu VND và số còn lại phải trả hàng năm cho công ty B để được công nhận qu, ông C vào nhà ở được 1 năm thì bị công ty B kiện đòi nhà và yêu cầu tòa án cưỡng chế ông C trả nhà, mà không được nhận lại tiền nhà mà ông A đã đóng trước đây. Hãy cho biết quan điểm của anh, chị về yêu cầu trên của công ty B. c. Giả sử sau 16 năm, ông A trả hết tiền thuê mua và đã nhận được quyền sở hữu ngôi nhà, thì ông A bán nhà đó cho ông C có được không? Nếu ông C đã bán cho ông C với giá 500 triệu VND, các bên đã giao kết và thực hiện hợp đồng xong rồi thì bị công ty B ngăn cản để đòi mua lại nhà đó theo giá luật định, thì có được không? Vì sao? 8. Năm 1978, ông A có thuê của nhà nước một căn nhà tọa lạc tại quận 1, tp. HCM. Hợp đồng thuê nhà do ông A đứng tên thuê từ 1978 đến khi ông A qua đời vào ngày 15/3/2006. Ông A có 3 người con là B, C, D. Anh D có vợ là H. Vợ chồng anh D, chị H sống chung với ông A trong ngôi nhà trên từ trước đến nay và tôi có chung hộ khẩu với ông A. Vợ ông A đã qua đời từ lâu. Những người con khác của ông A là B, C đã có gia đình và ra ở riêng. Chị H còn có một căn nhà riêng do bố mẹ để lại cho chị hưởng thừa kế. Sau khi ông A chết, anh D có đơn xin cơ quan chức năng cho anh được mua hóa giá nhà nói trên. Các anh chị của anh D có đơn yêu cầu xin cùng được đứng tên bên mua với tư cách là những người thừa kế của ông A. Cơ quan chức năng cho Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 7 rằng, anh D và chị H đã có nhà riêng, nên không được mua ngôi nhà trên. Hỏi: Theo qui định của pháp luật hiện hiện hành, anh D và chị H có được mua hóa giá căn nhà trên hay không? Vì sao? 9. A đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước có diện tích 40 m2, với tiền thuê là 30.000đ/ tháng, kể từ năm 1990. Được biết nhà nước có chính sách bán hóa giá nhà và ông A có nhu cầu muốnua ngôi nhà đó. Ông A có yêu cầu nhân viên một văn phòng tư vấn pháp luật giải đáp giúp ông các câu hỏi sau đây: a. Ông A cho biết: ngôi nhà đang thuê là nhà trong căn hộ nhiều tầng, mỗi tầng có nhiều nhà và có cấu trúc thiết kế không khép kín. Vậy ông có thể xin nhà nước cho ông mua hóa giá được không? Căn cứ? b. Nếu ngôi nhà trên thuộc diện được bán, thì căn cứ bán nhà qui định ở đâu, điều kiện bán như thế nào? Ai có quyền giải quyết việc bán nhà cho ông? c. Nếu được mua nhà thì ông phải trả bao nhiêu tiền? Phương thức trả tiền như thế nào? Trả trong thời gian tối đa là bao lâu? d. Quyền lợi của các bên giải quyết nhu thế nào trong quá trình thực hiện việc trả tiền? trong trường hợp người trực tiếp ký hợp đồng với nhà nước để thuê ngôi nhà trên là ông B (hiện đã qua đời), còn ông A chỉ là người nhà, có hộ khẩu chung với ông B. Vậy ông có được tiếp tục mua nhà được không? Nếu ông B có người thừa kế hợp pháp là C và C đứng ra tranh chấp thì giải quyết như thế nào? 10. Ngày 05-7-2007, ông S (phường 14, GV) làm thủ tục mua căn nhà số 33/12 ĐNL, thị trấn NB, huyện NB. Hồ sơ mua nhà của ông tuần tự qua các bước luật định. Đầu tiên, Phòng Công chứng số 1 tp.H đã công chứng hợp đồng mua nhà của ông. Kế tiếp, Chi cục Thuế huyện NB đã thu xong của hai bên lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giữa tháng 7, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện này cũng đã tiếp nhận hồ sơ xin đăng bộ nhà của ông. Ngày 03-8-2007, ông S đến văn phòng trên để nhận kết quả theo lịch hẹn. Nhưng thật bất ngờ, nơi đây đòi tạm giữ “giấy đỏ” của ông theo yêu cầu của THA DS huyện NB. Lý do: người bán nhà cho ông S đang mắc nợ người khác hơn 100 triệu đồng. Án phúc thẩm ngày 24-5-2007 của TAND TP.H xử buộc bà này phải trả nợ. Vì thế, căn nhà trên cần bị ngăn chặn để đảm bảo cho việc thi hành án. Ngày 26-7-2007, Thi hành án dân sự huyện NB đã ra quyết định kê biên căn nhà. Trước khi ra quyết định kê biên, THA NB đã có công văn (ngày 22-6-2007) để thông báo việc ngăn chặn mua bán ngôi nhà trên cho các cơ quan chức năng huyện NB, nhưng không gửi đến Phòng Công chứng số 1 tp.H (cùng địa bàn thành phố với huyện NB)1. Hỏi: việc mua bán trên có được pháp luật công nhận hay không? Hướng giải quyết? 11. Ngày 6-11-2000, ông D. làm giấy tay bán cho ông H. một căn nhà thuộc sở hữu nhà nước mà ông D được tạm cấp, với giá 240 lượng vàng SJC kèm theo cam kết “khi nào được công nhận sở hữu nhà sẽ ký kết hợp đồng mua bán đúng quy định”. Sau khi ký hợp đồng, ông H. đã giao cho ông D. 160 lượng vàng, phần vàng còn lại hai bên thỏa thuận sẽ giao nhận đủ sau khi bên mua được sang tên nhà. Năm 2002, Sở Nhà đất TP.HCM ký hợp đồng thuê nhà với ông D. và đồng ý cho ông mua nhà theo Nghị định 61 của Chính phủ. Đầu năm 2003, ông D. được UBND TP.HCM cấp “giấy hồng”. Bấy giờ, ông D. đổi ý, không chịu sang tên nhà cho ông H. theo giá cũ mà đòi tăng lên là 750 lượng vàng, nhưng ông H. không đồng ý. Ngày 2-6-2003, án sơ thẩm của TAND 1 Theo Th.S Lê Minh Hùng, giảng viên ĐH Luật tp. Hồ Chí Minh D or F\GDDSO\baitapdinhhuong 8 quận 10 đã xử hủy hợp đồng mua bán nhà nêu trên, với lý do hợp đồng mua bán giữa đôi bên làm bằng giấy tay, lại được xác lập khi nhà chưa thuộc sở hữu hợp pháp của ông D. nên là giao dịch dân sự vô hiệu. Ngoài việc trả lại 160 lượng vàng đã nhận, ông D. còn phải bồi thường thiệt hại cho ông H. Ngày 31-12-2003, án phúc thẩm của TAND TP.HCM cũng xử hủy hợp đồng mua bán nhà giữa đôi bên với lý do hợp đồng vô hiệu. Tổng số tiền mà ông D. buộc phải trả cho ông H. là 494 lượng vàng SJC. Ngay sau đó, cơ quan Thi hành án dân sự quận 10 đã tổ chức thi hành án. Mọi thứ đang được tiến hành thì từ đơn khiếu nại của ông D., TAND tối cao và VKSND tối cao đã lần lượt yêu cầu hoãn thi hành án. Sau đó, chính hai cơ quan này đã “giải tỏa” lệnh hoãn nói trên vì ông D. khiếu nại không đúng. THA DS Q.10 đã phát mại, đấu giá để cưỡng chế thi hành án và người trúng đấu giá đã được giao nhà vào đầu năm 2006. Giữa năm 2006, Chánh án TAND tối cao đã ra quyết định kháng nghị theo hướng xử hủy bản án phúc thẩm năm 2003 vì tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm xử không có căn cứ (!). Quyết định giám đốc thẩm tháng 12-8-2006 của TAND tối cao nêu rõ: Tại thời điểm giao dịch, ông D. đang quản lý nhà hợp pháp và cũng thuộc đối tượng được mua hóa giá nhà. Như vậy, thỏa thuận giữa hai bên là loại giao dịch dân sự có điều kiện nên được xem là hợp pháp. Việc ông D thay đổi giá bán cũng đồng nghĩa với việc ông D đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo đúng thỏa thuận, ông D chỉ phải bồi thường cho ông H. gấp đôi số vàng đã nhận, tức là 320 lượng vàng2. Hỏi: a. Hợp đồng mua bán nhà giữa ông D và ông H có giá trị pháp lý không? Vì sao? Anh, chị hãy đưa ra hướng giải quyết tranh chấp trên và giải thích vì sao lại giải quyết như vậy? b. Giả sử cơ quan thi hành án đã ra quyết định cưỡng chế bán nhà và ngôi nhà này đã bán đấu giá xong trước ngày 10-3-2006, người được mua