Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá

Nguyên tắc vμ ph−ơng pháp thẩm định giá Nhân loại đang sống trong điều kiện “nguồn lực có giới hạn”. Kinh tế thị tr−ờng luôn h−ớng tới việc sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực sẵn có. Chính điều này đã thúc đẩy sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời cũng là tác nhân lớn làm cho phân công lao động ngày càng sâu sắc hơn, và một trong những kết quả nổi bật của quá trình này là sự xuất hiện hàng loạt nghề nghiệp mới, trong đó có nghề thẩm định giá. ở đây chúng tôi muốn nói đến sự xuất hiện nghề thẩm định giá chứ không phải là công việc thẩm định giá; bởi, nếu nói đến công việc thẩm định giá có lẽ đã xuất hiện từ rất lâu, nh−ng nói đến nghề thẩm định giá thì lại chỉ mới bắt đầu. Chúng ta th−ờng quan niệm rằng: một công việc trở thành một nghề nghiệp khi đáp ứng đ−ợc các điều kiện sau: thứ nhất, công việc đó đ−ợc mọi ng−ời cần, nh−ng mọi ng−ời lại không thể tự làm đ−ợc hoặc nếu có làm đ−ợc thì cũng không hiệu quả hoặc không có đủ thời gian để làm và ng−ời ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; thứ hai, công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt đ−ợc và ng−ời ta chỉ trả tiền cho những ng−ời đã đ−ợc xã hội thừa nhận là có năng lực về mặt chuyên môn (có ph−ơng pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất và tốt nhất)- năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; thứ ba, có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những ng−ời làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề Với nghề thẩm định giá cũng thế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị tr−ờng thì nhu cầu về thẩm định giá (mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu t−, bảo hiểm, tính thuế) cũng ngày một tăng theo. Bên cạnh đó, chính sự phức tạp trong đối t−ợng thẩm định giá, cũng nh− giá trị rất lớn của các tài sản thẩm định giá đã làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên hết sức khó khăn, muốn làm tốt cần phải đ−ợc đào tạo bài bản (hiện nay ở hầu hết các n−ớc và ngay cả Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên). Thêm vào đó, để đảm bảo sự phát triển của ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, cũng nh− đảm bảo sự thống nhất t−ơng đối trong hoạt động thẩm định giá đã làm xuất hiện các tổ chức của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế (Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981), các tổ chức thẩm định giá khu vực (Hội những ng−ời Thẩm định giá Châu âu- TEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội những ng−ời thẩm định giá các n−ớc ASEAN- AVA- thành lập năm 1981). ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá cũng đã có những b−ớc phát triển nhất định. Năm 1997, chúng ta gia nhập Hiệp hội những ng−ời thẩm định giá các n−ớc ASEAN; năm 1998 trở thành “thành viên thông tấn” của Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày 8/5/2002 Uỷ ban Th−ờng vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá; ngoài ra Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐ- BTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (tiêu chuẩn 01, 03 và 04) và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2 (tiêu chuẩn 02, 05 và 06). Thêm vào đó, các tổ chức có chức năng thẩm định giá cũng liên tục đ−ợc thành lập và đi vào hoạt động (các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng đều có trung tâm thẩm định giá, ngoài ra còn vô số các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đ−ợc thành lập mới) Từ đó có thể thấy, thị tr−ờng thẩm định giá b−ớc đầu có những chuyển biến theo h−ớng tích cực. I. Một số khái niệm cơ bản 1. Tài sản - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong t−ơng lai có thể dự kiến tr−ớc một cách hợp lý. - Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ tr−ởng Bộ Tài Chính: "Tài sản: là một nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát đ−ợc; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong t−ơng lai cho doanh nghiệp". - Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884). Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, ng−ời ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản: - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân. - Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa. - Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản. - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản l−u động 2. Quyền sở hữu Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. - Quyền chiếm hữu: là quyền đ−ợc nắm giữ, quản lý tài sản. - Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền đ−ợc h−ởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. - Quyền định đoạt: là quyền đ−ợc chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế... hoặc không thực hiện các quyền đó. Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác đ−ợc nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi thẩm định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản. 3. Giá trị Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định . Giá trị của hàng hoá dịch vụ đ−ợc tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và tính có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yéu tố đó thì giá trị thị tr−ờng của một hàng hoá đó không tồn tại - Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng hoá dịch vụ có khả năng thoả mãn nhu cầu của con ng−ời. Tính hữu ích là một trong những đặc tính, một yếu tố cơ bản làm cho tài sản trở nên có giá trị. Nếu một tài sản, hàng hoá chỉ có tính hữu ích, nh−ng không có tính khan hiếm và có thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại. Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau. Ví dụ đối với cùng một loại bất động sản tính hữu ích cũng có thể khác nhau, có thể làm nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng. Tính hữu ích (giá trị sử dụng) của tài sản nó quyết định đến giá trị của tài sản. - Tính khan hiếm của tài sản, hàng hoá thể hiện ở khả năng cung ứng không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị tr−ờng tại thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài sản và có tính t−ơng đối. Trên thị tr−ờng sự khan hiếm của tài sản, hàng hoá sẽ có giá cạnh tranh cao hơn . - Tính có nhu cầu nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối t−ợng sử dụng. Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nh−ng có khả năng thoã mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị tr−ờng, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán, hay cầu của thị tr−ờng Trong nền kinh tế thị tr−ờng cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Nh− vậy giá trị của tài sản, hàng hoá tăng khi nhu cầu tăng và ng−ợc lại - Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt đối với bất động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản. 4. Thẩm định giá - Theo từ điển Oxford: "Thẩm định giá (valuation) là sự −ớc tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản", "là sự −ớc tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh". - Theo Giáo s− W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth V−ơng quốc Anh: "Thẩm định giá là sự −ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ−ợc xác định rõ". - Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi d−ỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị tr−ờng so sánh mà bạn thu thập đ−ợc và phân tích, sau đó so sánh với tài sản đ−ợc thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá th−ờng đ−ợc mô tả nh− một "khoa học không chính xác". Nó đ−ợc xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó "không chính xác" vì nó chỉ đ−ợc xem nh− một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế đ−ợc chứng minh. - Theo Giáo s− Lim Lan Yuan - Giảng viên Tr−ờng Xây dựng và bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về −ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng nh− xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị tr−ờng, bao gồm các loại đầu t− lựa chọn”. - Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: "Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị tr−ờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế". Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc tr−ng cơ bản của thẩm định giá cần đ−ợc thừa nhận, là: - Thẩm định giá là công việc −ớc tính. - Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. - Giá trị của tài sản đ−ợc tính bằng tiền. - Tài sản đ−ợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS. - Xác định tại một thời điểm cụ thể. - Xác định cho một mục đích nhất định. - Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị tr−ờng. Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc tr−ng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tình tổng quát sau: "Thẩm định giá là việc −ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định". 5. Giá trị thị tr−ờng Giá trị thị tr−ờng của một tài sản là mức giá −ớc tính sẽ đ−ợc mua bán trên thị tr−ờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ng−ời mua sẵn sàng mua và một bên là ng−ời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện th−ơng mại bình th−ờng”. Nội dung trên đây đ−ợc hiểu nh− sau: - “Giá trị thị tr−ờng của một tài sản là mức giá −ớc tính sẽ đ−ợc mua bán trên thị tr−ờng... ” là số tiền −ớc tính để tài sản có thể đ−ợc mua, bán trên thị tr−ờng trong điều kiện th−ơng mại bình th−ờng mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị tr−ờng tại thời điểm thẩm định giá. - " vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, đ−ợc gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị tr−ờng khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản. - "giữa một bên là ng−ời mua sẵn sàng mua..." là ng−ời đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản đ−ợc xác định giá trị thị tr−ờng. - "và một bên là ng−ời bán sẵn sàng bán..." là ng−ời bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đ−ợc trên thị tr−ờng. - “điều kiện th−ơng mại bình th−ờng” là việc mua bán đ−ợc tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản đ−ợc thể hiện công khai trên thị tr−ờng. Giá trị thị tr−ờng thể hiện mức giá hình thành trên thị tr−ờng công khai và cạnh tranh. Thị tr−ờng này có thể là thị tr−ờng trong n−ớc hoặc thị tr−ờng quốc tế, có thể bao gồm nhiều ng−ời mua, ng−ời bán hoặc bao gồm một số l−ợng hạn chế ng−ời mua, ng−ời bán. Giá trị thị tr−ờng thể hiện mức giá −ớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị tr−ờng tr−ớc khi đ−a ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức. 6. Giá trị phi thị tr−ờng Giá trị phi thị tr−ờng của tài sản là mức giá −ớc tính đ−ợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị tr−ờng hoặc có thể đ−ợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị tr−ờng nh−: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu t−, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị tr−ờng hạn chế, giá trị để tính thuế... Việc đánh giá giá trị tài sản đ−ợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đ−ợc mua bán trên thị tr−ờng của tài sản đó. II. các nguyên tắc định giá 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đ−ợc mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. 2. Nguyên tắc thay thế Trong tr−ờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đ−ợc xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Hình thành giá trị của tài sản đ−ợc thẩm định giá th−ờng có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế . Khi hai tài sản có tính hữu ích nh− nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đ−ợc tr−ớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu h−ớng đ−ợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết t−ơng đ−ơng, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh h−ởng đến sự thay thế. Một ng−ời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị tr−ờng và một thời điểm. 3. Nguyên tắc dự tính lợi ích t−ơng lai Giá trị của tài sản có thể đ−ợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong t−ơng lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh h−ởng bởi việc dự kiến thị phần của những ng−ời tham gia thị tr−ờng và những thay đổi có thể dự tính tr−ớc trong yếu tố này cũng ảnh h−ởng đến giá trị. Việc −ớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng t−ơng lai, lợi ích dự kiến nhận đ−ợc từ quyền sử dụng tài sản của ng−ời mua. 4. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một tài sản đ−ợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị tr−ờng. Ng−ợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản đ−ợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh h−ởng của những đặc tính phụ thêm này đ−ợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản. 5. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là l−ợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu t− bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 6. Nguyên tắc thay đổi Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng đ−ợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh h−ởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh h−ởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đ−ợc mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 7. Nguyên tắc cân bằng Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt đ−ợc khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để −ớc tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng nh− vậy hay không. Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị nh− vậy. 8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Tổng thu nhập trên khoản đầu t− tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu t− tiếp tục tăng nh−ng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu t− vào lĩnh vực bất động sản. 9. Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đ−ợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối đ−ợc thực hiện theo nguyên tắc t−ơng ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai. 10. Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với môi tr−ờng của nó nhằm đạt đ−ợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi tr−ờng hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 11. Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao v−ợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ng−ợc lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đ−ợc quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản đ−ợc hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị tr−ờng. III. Các ph−ơng pháp định giá cơ bản 1. Ph−ơng pháp so sánh trực tiếp 1.1 Cơ sở lý luận - Dựa trên giả định giữa giá trị thị tr−ờng của những BĐS t−ơng tự đã đ−ợc giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau. - Dựa chủ yếu trên trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp. 1.2 Các tr−ờng hợp áp dụng - Định giá các tài sản có tính đồng nhất nh−: các căn hộ, các chung c−, các dãy nhà đ−ợc xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân x−ởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống... - Ph−ơng pháp so sánh trực tiếp là ph−ơng pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... 1.3 Các b−ớc tiến hành 1.3.1 Đối với máy, thiết bị: B−ớc