Phương pháp vốn hóa

PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.  Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. 2. Các nguyên tắc ứng dụng  Nguyên tắc dự báo  Nguyên tắc thay đổi  Cung cầu  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc cân bằng  Nguyên tắc ngoại ứng 3. Các lợi ích cần định giá  Các lợi ích trong BĐS: - Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông - Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê  Các lợi ích không phải bất động sản: Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh- giá trị kinh doanh  Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư  Các lợi ích tương lai: -Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) -Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) -Thu nhập hoạt động ròng (NOI) -Luồng tiền trước thuế (BTCF) - Luồng tiền sau thuế (ATCF) - Tiền thu hồi (giá trị thanh lý- Sv) 4. Tỷ lệ vốn hóa 4.1 Các loại tỷ lệ vốn hóa  Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị vốn tương ứng của BĐS. -Tỷ lệ vốn hóa chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS. - Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có, Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hóa luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến. 4.1 Các loại tỷ lệ vốn hóa  Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi hàng năm. -Tỷ lệ chiết khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại -Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS. -Tỷ suất lợi tức chung, Yo, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được tính toán trên cơ sở BĐS được mua để đầu tư, là tỷ suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay - Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có, đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế. Ye có thể lớn hơn Yo 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa  Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa: - Mức rủi ro đi kèm - Lạm phát trong tương lai. - Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế. - Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ. - Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp - Thuế.  Để ước lượng tỷ lệ vốn hóa cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành. 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa  Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hóa: - Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro. - Rủi ro: Đó là khả năng phải gánh chịu các mất mất về mặt tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi phần thưởng lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu. Tỷ lệ vốn hóa phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được. - Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hóa. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này 4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hóa Trong phương pháp vốn hóa khi tỷ lệ vốn hóa không bao gồm tỷ lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo giá cố định. Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị của BĐS. +Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng kết quả làm giảm sức mua. + Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá BĐS. Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa R = R cơ sở+ R rủi ro+ R lạm phát (danh nghĩa) 5. Các phương pháp vốn hóa 5.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp. - Công thức Giá trị vốn của BĐS V= NOI/ Ro hoặc V=NOI xYP 100/Ro= YP (số nhân) Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được Ro = thu nhập hiệu quả ( hoặc NOI)/ giá bán Vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI,NOI,BTCF, phụ thuộc vào mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu 5. Các phương pháp vốn hóa 5.2 Vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền. -Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức. - Công thức: V= CF1/(1+r) 1 +CF2/(1+r) 2+.+CFn/(1+r) n Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường 5.4 So sánh 2 phương pháp vốn hóa Vốn hóa trực tiếp Vốn hóa lợi tức Sử dụng thu nhập của 1 năm đơn lẻ Dự báo các luồng thu nhập, chi phí và mức độ bỏ trống và các phí tổn tài chính trong thời gian nắm giữ BĐS, giá trị thu hồi khi bán BĐS ở cuối giai đoạn đầu tư Tỷ lệ vốn hóa được dẫn xuất từ thị trường Tỷ suất lợi tức được kết luận theo định hướng thị trường, quan điểm và kỳ vọng thị trường phải được giải thích- Đây chính là lợi tức dự báo của nhà đầu tư Tỷ lệ vốn hóa chung chỉ áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS Tỷ lệ lợi tức được áp dụng để chiết khấu cho nhiều đặc tính của BĐS 6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS  Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán - Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế - Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên mức tiền thuê trên thị trường Khi lựa chọn các BĐS tương tự trên thị trường cần tập trung vào các yếu tố: (1) về mục đích sử dụng; (2) về hệ số sử dụng đất; (3) về tuổi kinh tế còn lại của công trình; (4) tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng.  Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trường tự do. Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích  Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp do kích thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh. Các đơn vị so sánh: m2, m mặt, lô đất 6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS  Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần xác định mức tiền cho thuê. Có thông tin của 1 BĐS tương tự gần đấy có bề mặt 5 m và chiều sâu cũng 13m, vừa mới cho thuê với giá 10 tr.đ mỗi năm Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m2: 10 tr.đ : (5m x13m) = 0,153 tr.đ/m2. Giá cho thuê BĐS mục tiêu: (6m x 13m) x 0,153tr.đ/m2 = 12 tr.đ/năm Cách 2: Theo m mặt của ngôi nhà 10 triệu đ: 5 m =2 tr.đ/m Giá BĐS mục tiêu 6m x 2tr.đ/m =12 tr.đ/ năm Lưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2 đơn vị so sánh 6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS Ví dụ 2: 1 địa điểm có diện tích 2,5 ha được quy hoạch cho phép xây dựng 65 căn hộ liền tường được bán gần đây với giá 5850 tr.đ. 1 địa điểm khác diện tích 1,8 ha được quy hoạch cho phép xây dựng 54 căn hộ liền tường cần định giá bán. Giá bán của địa điểm này sẽ là bao nhiêu? Giải: (1) Phân tích việc bán địa điểm 2,5 ha 5850 tr.đ : 2,5 ha = 2340 tr.đ/ ha hoặc 5850 tr.đ : 65 lô đất= 90tr.đ/ lô Mật độ xây dựng 65lô: 2,5 ha= 26lô/ha (2) Phân tích địa điểm 1,8 ha Mật độ xây dựng 54lô: 1,8 ha= 30 lô/ha Mật độ xây dựng cao hơn thì giá bán mỗi lô đất sẽ thấp hơn và người định giá sẽ quyết định giá bán mỗi lô đất là 85 tr.đ Giá trị của địa điểm 1,8 ha là: 54 lô x85 tr.đ/lô=4590 tr.đ 7. Các bước thực hiện  Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập  Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế, các chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, phí quản lý và chi phí các tiện ích  Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng việc phân tích doanh số của các BĐS tương tự  Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính giá trị của BĐS 8 Các ứng dụng 8.1 Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ. Ví dụ3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn quyền sở hữu có diên tích 20m2. Mức tiền cho thuê theo giá thị trường hiện hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí là 5 tr.đ/ tháng. Các chứng cớ thị trường cho biết tỷ suất lợi nhuận của loại cửa hàng này là 5%/ năm. Lời giải: Giá tiền thuê thực hàng năm 5 tr.đ x12 tháng =60 tr.đ Giá trị thị trường của cửa hàng 60 tr.đ : 5% = 60 tr.đ x 20 = 1200 tr.đ 8 Các ứng dụng 8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng Thuê theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khác trên BĐS theo kỳ hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thuê. Các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS. - Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thuê đất. -Người chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc người đi thuê cho thuê lại ngôi nhà đã thuê để hưởng lãi trên tiền thuê nhà Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng thuê 8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố định là 20 tr.đ/ tháng. Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp đồng người thuê phải chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lại ngôi nhà với chi phí 8 tr.đ và đến năm thứ 7 thay mái chống nóng với chi phí là 25 tr.đ. Vậy giá trị hiện hành của hợp đồng là bao nhiêu? Biết rằng tỷ lệ tích lũy hiện hành là 5%/ năm. Theo bằng chứng thị trường tỷ lệ sinh lời của loại BĐS này là 8%/ năm Bài giải: Giá trị tiền thuê 1 năm là: 20 tr.đ/ tháng x12 tháng= 240 tr.đ Giá trị hiện hành của tiền thuê trong 10 năm: 240 tr.đ x {(1+8%)10-1}/{(1+8%)10 x 8%}= 1610,4 tr.đ Giá trị hiện hành của công việc lăn sơn và sửa mái chống nóng 8 tr.đ/(1+5%)3 + 25 tr.đ/ (1+5%)7= 24,68 tr.đ Giá trị của hợp đồng: 1610,4 tr.đ + 24,68 tr.đ= 1635,08 tr.đ 8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng Ví dụ 5: Cần định giá 1 trung tâm thương mại có diện tích xây dựng là 3000m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 75%. Giá cho thuê là 0,8tr.đ/ m2/ tháng (đã có thuế). Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm 1 tỷ đồng, chi phí quản lý điều hành 1,2 tỷ đồng, chi phí điện nước khu vưc chung là 2 tỷ. Thời hạn cho thuê còn 3 năm nữa. Sau đó giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 20%, chi phí bảo dưỡng sửa chữa tăng 15%, các chi phí khác tăng 10%. Tỷ lệ vốn hóa là 12%. Bài giải: 1- Tính thu nhập ròng trong thời hạn cho thuê Doanh thu từ việc cho thuê 1 năm là: 3000m2 x0,75 x0,8 tr/đ/m2/ tháng x12 tháng =21.600 tr.đ 8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng Ví dụ 5: (tiếp theo) - Thuế giá trị gia tăng (10%): (21.600 tr.đ: 11= 1963,63.trđ - Chi phí vận hành hàng năm: 1 tỷ đ+ 1,2 tỷ đ + 2 tỷ đ=4,2 tỷ đồng - Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp 21.600 tr.đ-1963,63 tr.đ – 4.200 tr.đ= 15.436,37 tr.đ - Thu nhập ròng 15.436,37- (15,436,37 x25%)= 15.436,37 tr.đ- 3.859 tr.đ =11.577,37 tr.đ 2. Tính thu nhập ròng sau khi kết thúc hợp đồng - Tổng thu nhập: 21.600 tr.đ x 1,20=25.920 tr.đ -Thuế giá trị gia tăng (10%): 25.920 tr.đ:11= 2.356,36 tr.đ Ví dụ 5: (tiếp theo) - Chi phí vận hành ước tính (1 tỷđ x1,15)+ (1,2 tỷđ x1,1)+ (2 tỷ đ x1.1)= 4,67 tỷ đ - Thu nhập trước thuế 25.920tr.đ -2356,36 tr.đ – 4.670 tr.đ= 18.893,64tr.đ - Thu nhập ròng 18.893,64 tr.đ – (18.893,64 tr.đ x25%)=14.170,24 tr.đ 3. Giá trị trung tâm thương mại - Giá trị hiện tại của tiền thuê trong 3 năm tới 11.577,37tr.đ x {(1+0,12)3-1}/{(1+0,12)3x 0,12}= 11.577,37 tr.đ x 2,4018 = 27806,53 tr.đ - Giá trị BĐS sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê (vào cuối năm thứ 4) 14,170,24/0,12=118.085,33tr.đ - Giá trị hiện tại của BĐS: 27.806,53 tr.đ + 118085,33/(1+0,12)4= 102.876,66 tr đ làm tròn 102.876 tr.đ 8.3 Định giá đi vay thế chấp (cách tiếp cận vốn tự có) Khi mua BĐS người đầu tư không đủ vốn, họ phải đi vay và phương pháp vốn hóa được sử dụng để định giá BĐS thế chấp. Cách tính này không cung cấp cách đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS, nhưng với những yêu cầu của người đầu tư họ có thể tính được khả năng trả giá ở mức có thể đối với BĐS họ đang định mua và thế chấp ngay BĐS đó Ví dụ 6: Một người đang xem xét mua 1 BĐS tạo thu nhập ròng mỗi năm là 250 tr.đ, nhưng người này chỉ có 1 tỷ đồng, phần còn thiếu sẽ phải vay ngân hàng. Lãi xuất tiền vay của ngân hàng là 12%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có là 15%/ năm. Vậy người đầu tư có thể trả giá BĐS tối đa là bao nhiêu? 8.3 Định giá đi vay thế chấp Giải: Lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có 1 tỷ đồng x15% = 150 tr.đ Thu nhập ròng còn lại để trả lãi vay 250 tr.đ-150 tr.đ =100 tr.đ Số tiền có thể vay ngân hàng MC= 100tr.đ : 12%=833,3 tr.đ Giá tối đa mà người đầu tư có thể trả cho BĐS 1 tỷ đ+833,3 tr.đ = 1833,3 tr.đ 8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình  Phương pháp phân bổ: Theo quan hệ tỷ lệ của từng bộ phận cấu thành trong giá trị của BĐS.  Ước tính phần giảm giá do ảnh hưởng ngoại ứng - Sử dụng phương pháp so sánh để tính phần thất thu tiền thuê do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng - Vốn hóa khoản thất thu tiền thuê hàng năm do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng để tính tổng giảm giá. 8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình Ví dụ 7: Phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng do ô nhiễm môi trường đối với đất và công trình của 1 BĐS toàn quyền sở hữu đang cho thuê nằm trong khu vực bị ô nhiếm. Biết rằng mức tiền thuê ròng hàng năm của BĐS này là 300 tr.đ. Chi phí xây dựng công trình là 1000 tr.đ, tỷ lệ vốn hóa của đất là 8%/năm, tỷ lệ vốn hóa của công trình là 12%/ năm. Mức tiền thuê của BĐS này so với các BĐS tương tự đang cho thuê được tính thấp hơn là 20 tr.đ/ năm. 8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình  Giải - Tính phần đóng góp của công trình trong giá trị tiền thuê ròng 1000 tr.đ x 0,12=120 tr.đ - Giá trị đóng góp còn lại của đất là 300 tr.đ -120 tr.đ = 180 tr.đ - Giá trị của đất 180 tr.đ: 0,08 = 2250 tr.đ - Giá trị toàn bộ BĐS 2250 tr.đ+ 1000 tr.đ =3250 tr.đ 8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình - Quan hệ tỷ lệ của đất và công trình trong tổng giá trị BĐS Đất: 2250: 3250x100%=69,2% Công trình: 1000:3250x100%= 30,8% - Tỷ lệ vốn hóa của BĐS (0,692 x 8%)+(0,308 x12%)=9,23% - Tổng giảm giá do ô nhiễm môi trường 20 tr.đ : 9,23%= 216,68 tr.đ -Phân bổ tổng giảm giá cho đất và công trình Đất: 216,68 tr.đ x 0,692= 149,94 tr.đ Công trình: 216,68 tr.đ x 0,308= 66,74 tr.đ 9 Hạn chế của phương pháp  Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo cáo dòng tiền trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao.  Xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá. Tuy vậy phương pháp này được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với BĐS mục tiêu.