Thị trường bất động sản Hà Nội Q1 2008 & Chuyên đề Hà Nội mở rộng

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Q1 2008 & CHUYÊN ĐỀ HÀ NỘI MỞ RỘNG Thuyết trình bởi: Ông Renato Shordon Phó Giám Đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Ngày 6/5/2008 CÁC MỤC CHÍNH ¾CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Q1 2008 ¾DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ¾CHUYÊN ĐỀ: KẾ HOẠCH MỞ RỘNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CB Richard Ellis | Page 2 ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO VIỆT NAM Q1 2008 ¾ Q1 2008: 5,1 tỉ USD*(tăng 31% 20,300 so với cùng kỳ năm 2007). Hơn 4,5 tỉ USD đầu tư vào bất động sản (theo Tổng cục thống kê). * Các dự án mới 22,000 20,000 18,000 16,000 million US$ 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,100 2,000 0 ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO TỪ NĂM 2004 ĐẾN QUÝ Q1 2008 3,900 7,600 1,100 5,000 5,150 a 331 2004 2005 2006 2007 Q1 2008 434 Đầu tư trực tiếp nước ngoài Đầu tư vào bất động sản  57% ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO BẤT ĐỐNG SẢN THEO LĨNH VỰC 2% 41% 4,527 Khách sạn và khu nghỉ dưỡng Văn phòng và căn hộ bán Khu công nghiệp CB Richard Ellis | Page 3 TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Q1 2008 ¾Dự báo tốc độ tăng trưởng GDP năm 2008 còn 7%-7,5% ¾ Chỉ số giá tiêu dùng tháng 3 2008 tăng 3% so với tháng 2 2008, khoảng 9% so với tháng 12 2007, khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái ¾ Chi phí xây dựng: tăng đột biến tới 15% so với tháng 12/2007 ¾Thị trường chứng khoán tuột dốc CB Richard Ellis | Page 4 Nguồn: HSC NỀN KINH TẾ THẾ GIỚI Q1 2008 TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ¾ Khu vực Châu Âu ƒ Tỉ lệ lạm phát tăng 3,5% trong tháng 3 ¾ Châu Mỹ ƒ Lãi suất cho vay mua nhà khó có thể giảm sâu hơn ƒ Giá trị nhà giảm sút ¾ Châu Á ƒ Giá gạo và giá thực phẩm tăng đột biến ƒ Tốc độ tăng trưởng ở vùng Đông Á giảm xuống dưới 8% trong năm 2008 (theo ngân hàng ABD) Những điều này sẽ ảnh hưởng thế nào tới thị trường bất động sản? CB Richard Ellis | Page 5 XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ¾ Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn ổn định, trái ngược với tình trạng rớt giá ở một số khu vực tại Thành phố Hồ Chí Minh ¾ Giá nhà đất vẫn duy trì ở mức cao ¾ Giá cho thuê mặt bằng vẫn tăng cao do khan hiếm nguồn cung ¾ Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tỏ ra lạc quan về tiềm năng lâu dài của thị trường CB Richard Ellis | Page 6 GIÁ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI HÀ NỘI Thị trường văn phòng cho thuê vẫn sôi động trong suốt Q1 2008 do việc gia hạn hợp đồng thuê và dịch chuyển khách thuê ¾ Văn phòng hạng A: 50USD/m2/tháng (tăng 25% so với quý 4 2007) ¾ Văn phòng hạng B: 34USD/m2/tháng (tăng 20% so với quý 4 2007) ¾ Giá thuê văn phòng hạng A cao nhất: 60USD/m2/tháng ¾ Giá thuê văn phòng hạng B cao nhất: 50USD/m2/tháng CB Richard Ellis | Page 7 NGUỒN CUNG CHO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ ¾ Các nguồn cung mới trong Q1 & TỔNG CUNG VÀ GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A Q2 2008: Hạng A: Tòa nhà Á Châu (3.100m2 tổng diện tích mặt bằng cho thuê) Tòa nhà SunCity (5.000m2 tổng diện tích mặt bằng cho thuê) 110,000 105,000 100,000 95,000 Diện tích có thể cho thuê (sm) 90,000 60 50 40 30 20 10 Giá thuê trung bình (US$/sm/tháng) 0 Q4 2007 Q1 2008 Diện tích có thể cho thuê (sm) Giá thuê (US$/sm/tháng) Hạng B: Viet Towers (10.500m2 TỔNG CUNG VÀ GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG B tổng diện tích mặt bằng cho thuê)  200,000 190,000 180,000 170,000 160,000  $60 Giá thuê trung bình (US$/sm/tháng) $50 $40 $30 Diện tích có thể cho thuê (sm) 150,000  Q4 2007 Q1 2008 $20 Diện tích có thể cho thuê (sm) Giá thuê (US$/sm/tháng) CB Richard Ellis | Page 8 XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI ¾ Tỉ lệ mặt bằng còn trống vẫn rất thấp (<2%) ¾ Tình hình cho thuê trước khi tòa nhà khai trương rất sôi động tại các dự án trong khu vực trung tâm ¾ Các nguồn cung mới nhanh chóng được cho thuê hết (Viet Tower, SunCity và Tòa nhà Á Châu) ¾ Xu hướng các khách hàng thuê với diện tích lớn (4 khách hàng tại Viet Tower) ¾ Các biệt thự cũng được sửa sang thành văn phòng để đối phó với tình trạng thiếu nguồn cung CB Richard Ellis | Page 9 CÁC CAO ỐC VĂN PHÒNG MỚI Ở HÀ NỘI 2008 Viet Tower Tòa nhà Á Châu SunCity CB Richard Ellis | Page 10 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q1 2008 Tháng 5 Tổng giá trị bán lẻ Q1/2008: 13,6 tỉ USD, Tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái Tháng 3 Tháng 8 Tháng 9 Tháng 10 Tháng 11 Tháng 12 TỔNG M ỨC BÁN LẺ HÀNG NĂM 50.00 45.00 US$ billion 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 Tháng 7 10.00 Tháng 4 5.00 Tháng 1 - Tháng 2 2004 2005 2006 2007 2008 Tháng 6 Nguồn: Tổng cục thống kê CB Richard Ellis | Page 11 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q1 2008 ¾ Các thương hiệu thế giới đang xâm nhập vào thị trường ¾ Các chuỗi cửa hàng bán lẻ sẽ tiếp tục mở rộng trong những năm tới CB Richard Ellis | Page 12 NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI ¾ Các nguồn cung mới trong Q1 2008 Parkson tại Viet Tower (11.000m2) Syrena (5.000m2) Tổng diện tích mằt bằng cho thuê bán lẻ: khoảng 150.000m2 ¾ Các nguồn cung mới trong Q2 2008 Skyline (190m2) Hà Thành Plaza (khoảng 4.500m2) SunCity Building (1.000m2) ¾ Cho tới cuối năm 2008, sẽ không có khu thương mại đáng kể nào khai trương CB Richard Ellis | Page 13 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI – GIÁ THUÊ VÀ NGUỒN CUNG ¾ Giá thuê mặt bằng bán lẻ vẫn rất cao, trung bình khoảng 85USD/m2 cho vị trí tại tầng 1 trong các khu trung tâm thương mại cao cấp ¾ Ở phân khúc hạng trung, giá cho thuê vào khoảng 45 – 55USD/m2 ¾ Mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại mới nhanh chóng được cho thuê (Syrena) CB Richard Ellis | Page 14 XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI ¾ Chính phủ đang có kế hoạch tái phát triển các chợ trong khu trung tâm thành các trung tâm thương mại hiện đại ¾ Các tiểu thương đang đấu giá để giành được một vị trí bán hàng khi các dự án này hoàn thành ¾ Các tiểu thương buộc phải thu nhỏ diện tích kinh doanh để đổi lấy vị trí lý tưởng CB Richard Ellis | Page 15 NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI ¾ Tuy một số dự án rơi vào tình trạng đình trệ, hầu hết các dự án lớn vẫn được tiếp tục xây dựng ¾ Golden West Lake bán 93 căn hộ trong tháng 4 2008 ¾ Berjaya-Handico12 đã bắt đầu rao bán các căn hộ trong dự án Thạch Ban New City; gồm 148 căn hộ chung cư cao cấp CB Richard Ellis | Page 16 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Q1 2008 Khác với thành phố Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội không giảm ¾ Tuy còn có sự dao động nhưng nhìn chung, các dự án đã bình ổn về giá cả ¾ Một số ít các căn hộ chung cư được rao bán trong thị trường thứ cấp CB Richard Ellis | Page 17 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ HÀ NỘI Q1 2008 Artex Building VIMECO Chelsea Park The Manor Pacific Place Golden Westlake GIÁ CHÀO BÁN CĂN HỘ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TIÊU BIỂU (triệu VND/m2) Q4/2007 70 01/2008 02/2008 15-17 Ngọc Khánh 195 Đội Cấn 25 Láng Hạ 60 03/2008 50 Triệu VND/m 2 40 30 20 10 Viglacera Hoàng Hoa Thám Lilama 124 Minh Khai Ciputra ICC Building Kinh Đô Building Thái Thịnh Complex 101 Láng Hạ 0 CB Richard Ellis | Page 18 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Q1 2008 ¾ Hiện tượng đầu cơ có phần giảm sút ¾ Nguồn cung vẫn khan hiếm ¾ Nguồn cung hiện tại không theo kịp cầu ¾ Số lượng giao dịch vẫn tương đối ổn định CB Richard Ellis | Page 19 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ - CUNG ¾ Nguồn cung mới trong năm 2008 Skyline (86) Somerset Hoa Binh (206) Fraser Suites (170) ¾ Giá thuê căn hộ cao cấp Q1 2008 Giá thuê trung bình hạng A khoảng từ US$30 đến US$50 Giá thuê trung bình hạng B khoảng từ US$22 đến US$35 ¾ Hệ số sử dụng Q1 2008: 95%  82,000 81,000 80,000 Tổng cung (sm) 79,000 78,000 77,000 76,000 75,000 74,000 73,000 72,000 71,000 70,000 Tổng cung và Giá thuê của căn hộ cho thuê hạng A và B $40 Giá thuê (US$/sm/tháng) $35 $30 $25 $20 $15 $10 $5 $0 Grade B Grade A Tổng cung Giá thuê (US$/sm/tháng) CB Richard Ellis | Page 20 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ ¾ Thêm một số dự án cao cấp sẽ đi vào hoạt động vào năm 2010, phần lớn tập trung ở khu vực Mỹ Đình ¾ Giá thuê ổn định trong ngắn hạn CB Richard Ellis | Page 21 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN HÀ NỘI Q1 2008 ¾ Số lượng khách du lịch nước ngoài Q1 2008: 1,3 triệu lượt (hơn 15% so với cùng kỳ năm ngoái) ¾ Khách nước ngoài đến Việt Nam với mục đích du lịch chiếm phần lớn: 772.000 (61%) Cơ cấu khách quốc tế đế n Việ t Nam Q1 2008 the o 15% 6% mục đích đế n 61% 18% Du lịch Kinh doanh Thăm thân Khác CB Richard Ellis | Page 22 Nguồn: Tổng cục thống kê NGUỒN CUNG CHO THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN Q1 2008 Nguồn cung của khách sạn Q1 2008 Số lượng phòng khách sạn tính đến tháng 4 năm 2008 3,000 Số lượng phòng khách sạn 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0  1,680  1,051 2,723 3-sao 4-sao 5-sao CB Richard Ellis | Page 23 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 5 SAO HÀ NỘI QUÝ 1 2008 ¾ Giá thuê phòng trong khách sạn 5 sao tiếp tục tăng, trung bình khoảng $155/phòng/đêm Hệ số sử dụng phòng giảm xuống 72% (khách sạn InterContinental Hanoi Westlake mới khai trương, chưa đi vào ổn định); Trong thời gian tới, hệ số sử dụng phòng sẽ tăng trở lại 80%+ Giá thuê phòng và Hệ số sử dụng phòng trung bình tại các khách sạn 5 sao 90% Hệ số sử dụng phòng (%) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50%  Q1 2007 Q1 2008 $180 Giá thuê phòng trung bình (US$) $160 $140 $120 $100 $80 $60 $40 $20 $0 Hệ số sử dụng phòng Giá thuê phòng trung bình CB Richard Ellis | Page 24 XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN 2008 ¾ Kinh doanh khách sạn 5 sao mang lại nguồn lợi nhuận cao ¾ Tình trạng thiếu nguồn cung khách sạn mới tiếp tục đẩy cao giá thuê phòng khách sạn ở tất cả phân đoạn ¾ Giá xây dựng cao, các rủi ro về tỷ lệ lãi suất và tín dụng gây trở ngại đối với nhà đầu tư ¾ Sự phát triển các toà nhà hỗn hợp bao gồm: khu ở cao cấp, khu bán lẻ, văn phòng hay khách sạn CB Richard Ellis | Page 25 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI ¾ Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch mở rộng Hà Nội: CB Richard Ellis | Page 26 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI ¾Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch mở rộng Hà Nội: • Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) CB Richard Ellis | Page 27 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI ¾Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch mở rộng Hà Nội: • Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) • Hà Tây CB Richard Ellis | Page 28 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI ¾Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch mở rộng Hà Nội: • Huyện Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) • Hà Tây • Bốn xã của huyện Lương Sơn (Tỉnh Hòa Bình) Đông Xuân Tiến Xuân Yên Bình Yên Trung CB Richard Ellis | Page 29 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI ¾Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch mở rộng Hà Nội: • Huyện Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) • Hà Tây • Bốn xã của huyện Lương Sơn (Tỉnh Hòa Bình) Đông Xuân Tiến Xuân Yên Bình Yên Trung ¾Quyết định cuối cùng sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội cuối tháng 6-7 2008 CB Richard Ellis | Page 30 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Diện tích và dân số của Hà Nội Diện tích (km2) Dân số (nghìn) Tỉnh Hà Tây Huyện Mê Linh (Tỉnh vĩnh Phúc) 2.198 141,3 2.543 182 Bốn xã của huyện Lương Sơn (Tỉnh Hòa Bình) 87,7 >20 Tổng 2.427 2.755 Hà Nội hiện tại 921,8 3.388 Hà Nội sau khi mở rộng 3348,76 6143 Tăng (%) 263% 81% CB Richard Ellis | Page 31 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Xu hướng mở rộng khu nhà ở ¾ Kế hoạch dự kiến mở rộng Hà Nội đã khiến giá nhà và đất tăng ¾ Giá đất ở một vài khu vực của Hà Tây giảm do sự thắt chặt thị trường tín dụng ¾ Sẽ có các chu kỳ lên và xuống do đầu cơ; giá cả sẽ ổn dịnh dựa trên những thông lệ thị trường CB Richard Ellis | Page 32 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc Khu dân cư Quang Minh ¾Vị trí: Huyện Mê Linh, Vĩnh Phúc; ¾Nhà đầu tư: Vinaconex 2 ¾Tổng diện tích: 21ha ¾Tổng vốn đầu tư: 25 triệu USD ¾Hiện trạng: Đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho giai đoạn 1 gồm 7-8ha CB Richard Ellis | Page 33 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc Khu đô thị mới Chi Đông – Quang Minh ¾ Vị trí: Mê Linh, Vĩnh Phúc ¾ Nhà đầu tư: Vinaconex 9 ¾ Tổng diện tích: 67ha ¾ Tổng vốn đầu tư: 33 triệu USD ¾ Hiện trạng: đã hoàn thiện một nửa cơ sở hạ tầng CB Richard Ellis | Page 34 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc Khu dân cư mới Cienco 5 ¾ Vị trí: Mê Linh, Vĩnh Phúc ¾ Nhà đầu tư: Cienco 5 ¾ Tổng diện tích: 50ha cho giai đoạn 1; 18ha cho giai đoạn 2 ¾ Vốn đầu tư: 19 triệu USD cho giai đoạn 1 ¾ Hiện trạng: Giai đoạn 1 hiện đang thi công và sẽ hoàn thiện vào cuối năm 2008. Giai đoạn 2 hoàn thiện vào năm 2010 CB Richard Ellis | Page 35 Khu đô thị mới Hà Phong KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc I n it ia l L a n d P r ic e o f H a P h o n g N U A t h r o u g h se llin g la u n c h es 400 ¾ Vị trí: Mê Linh, Vĩnh Phúc ¾ Nhà đầu tư: Hà Phong JSC ¾ Tổng diện tích: 42ha ¾ Tổng vốn đầu tư: 57 triệu  300 200 (US $ / s qm) 100 0  157  219  282  356 USD ¾ Hiện trạng: đang được xây dựng 2003 2005 CB Richard Ellis | Page 36 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Tiến Xuân-Hòa Bình Khu đô thị sinh thái ¾ Vị trí: ở ranh giới giữa xã Tiến Xuân và Đông Xuân, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình ¾ Nhà đầu tư: Sudico ¾ Tổng diện tích: 1,400 ha ¾ Tổng vốn đầu tư: 119 triệu USD ¾ Hiện trạng: được cấp giấy phép năm 2007; việc giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện trong thời gian sắp tới Lương Sơn – Hòa Bình CB Richard Ellis | Page 37 KẾ HOẠCH MỞ RỘNG HÀ NỘI Những ảnh hưởng đến thị trường BĐS ¾ Có thêm doanh thu từ thuế để cải tạo cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng ¾ Giúp Hà Nội có một kế hoạch tổng thể thống nhất để phát triển các dự án cơ sở hạ tầng trong Khu vực đô thị Hà Nội (MSA) ¾ Cải thiện hiện trạng phát triển trong khu vực Hà Nội được mở rộng ¾ Do có khá nhiều các dự án, quy trình xét duyệt có thể sẽ bị chậm lại CB Richard Ellis | Page 38 Các văn phòng CBRE toàn cầu XIN CÁM ƠN Vui lòng tải bản thuyết trình này tại: www.cbrevietnam.com CB Richard Ellis | Page 39