Thị trường khách sạn TP Hồ Chí Minh

Diễn giả: Mauro Gasparotti Trưởng Bộ Phận Dịch Vụ Khách Sạn Công ty TNHH CB Richard Ellis (Vietnam) Thị trường khách sạn TP Hồ Chí Minh Quá khứ, hiện tại và tương lai Khách sạn Park Hyatt Saigon, 3/2010 CB Richard Ellis | Page 2 Tổng quan 2010 Thị trường trẻ và đang phát triển ¾Lượng du khách đến Việt Nam tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm trong vài năm qua. ¾Lượng du khách đến Tp. HCM tăng trung bình khoảng 12% mỗi năm trong vài năm qua ¾Lượng du khách năm 2000 bằng khoảng 50% so với năm 2008 ¾Với chỉ 4,2 triệu lượt khách năm 2008, Việt Nam vẫn còn là một thị trường trẻ so với Thái Lan 14 triệu lượt và Malaysia 22 triệu lượt khách . ¾Tp.HCM cũng chỉ có 2,6 triệu lượt khách du lịch so với Bangkok là 10 triệu lượt và Singapore là 10 triệu lượt khách. Lượng du khách đến Việt Nam 0 1 2 3 4 5 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 T r i ệ u l ư ợ t Nguồn: GOS Nguồn GOS Tourist Arrival to HCMC 0 1 2 3 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 M i l l i o n s Lượng du khách đến Tp. T r i ệ u l ư ợ t CB Richard Ellis | Page 3 ¾…. …Lý do của việc lưu trú là gì ? ¾Khoảng 65% lượng khách của khách sạn 4-5 sao đến vì công việc và lượng khách này đang gia tăng trong những năm qua. Tổng quan 2010 Thị trường trong nước – Khách du lịch quốc tế ¾……Đâu là thị trường thật sự? ¾“Ngành du lịch mong đợi sẽ chào đón 4,2 triệu du khách quốc tế và 28 triệu khách nội địa trong năm nay” Báo Saigon Times ¾Du khách trong nước chiếm khoảng hơn 85% tổng lượt khách du lịch. ¾Năm 2009, mặc dù khủng hoảng kinh tế, tuy nhiên lượng khách nội địa tăng ở hầu hết các vùng trong cả nước, góp phần tăng công suất sử dụng phòng trên các loại hình khách sạn. Tương lai sẽ như thế nào ?….Du khách thương nhân Việt Nam Source CBREvietnam Nguồn: CBREvietnam Lượng du khách dự đoán 2010 (Việt Nam) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Total Travelers T r i ệ u l ư ợ t Local Travelers International Travelers Tổng lượt khách du lịch Du khách nội địa Du khách quốc tế Selected 4-5 star hotels- Purpouse of stay 0% 20% 40% 60% 80% 100% Business/ MICE Leisure Others Mục đích lưu trú tại các khách sạn 4-5 sao Kinh doanh/MICE Giải trí Mục đích khác Nguồn: CBREvietnam CB Richard Ellis | Page 4 ¾Tp.HCM chỉ có 52 khách sạn xếp hạng 3 đến 5 sao cung cấp khoảng 8.000 phòng Nguồn cung bị thiếu hụt chăng? Tổng quan 2010 Nguồn cung khách sạn Nguồn: CBREvietnam Room Supply by Grade 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 3-Star 4-Star 5-Star 5-Star Luxury No of rooms 3 sao 4 sao 5 sao 5 sao hạng sang Số lượng phòng theo loại khách sạn >300(ước tính) 6,3 Triệu 10 Triệu 248 1,5 triệu 2 triệu 52 6 triệu 2,6 triệu Tổng số khách sạn 3-4-5 sao Dân số Khách quốc tế (khoảng 08/09). BANGKOKMILANTP.HCMThị trường khách sạn CB Richard Ellis | Page 5 Tổng quan 2010 Vị trí các khách sạn Các khách sạn tọa lạc ở đâu? ở 3 cụm chủ yếu. Tương lai ra sao? …. Thay đổi vị trí, thay đổi vị trí, thay đổi vị trí. CB Richard Ellis | Page 6 … Tại sao không tại trung tâm thành phố (CBD) ? ¾Quỹ đất hạn chế cho sự phát triển khách sạn 4-5 sao ở khu vực trung tâm thương mại thành phố (CBD) ¾Giá đất ở trung tâm quận 1 ($15,000- $25,000/m2) ¾Một số trường hợp, giá trị trên công trình hoàn thành thấp hơn giá trị đất cộng với chi phí xây dựng. Các trở ngại khác: ¾Thời hạn giải quyết bồi thường không rõ ràng cụ thể ¾Giấy phép kinh doanh khách sạn/Cách xếp hạng sao khách sạn ¾Kết quả hoạt động bất ổn (sự phức tạp trong dự báo ROI) ¾Rủi ro về lạm phát/Rủi ro về tiền tệ. Quá khứ và hiện tại Rào cản của việc gia nhập thị trường ở trung tâm TP.HCM Green Filed Investment Completed Building Value Construction costs Land Cost Giả định đầu tư Chi phí xây dựng Giá đất Chi phí đầu tư dự kiến Giá trị công trình hoàn thành CB Richard Ellis | Page 7 ¾…Ai sở hữu khách sạn? ¾Ở Tp.HCM phần lớn chủ sở hữu là các công ty quốc doanh (Saigon Tourist-Hanoi Tourist …) ¾Và các hộ kinh doanh khách sạn đóng vai trò quan trọng trong thị trường khách sạn 2-3 sao ¾Hơn 50% thị trường khách sạn 4 sao và 30% thị trường khách sạn 5 sao thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhà nước nắm giữ một phần cổ phần. ¾Gần 30% khách sạn 3 sao thuộc sở hữu tư nhân (Sử dụng đất-Xây khách sạn-Kinh doanh khách sạn) ¾Hệ thống khách sạn Việt Nam đang mở rộng nhanh chóng: A&EM (Gia đình), Liberty Group (Một phần vốn góp của nhà nước) và Dragon Hotels (Gia đình) …. Tổng quan 2010 Quyền sở hữu khách sạn Nguồn: CBREvietnam Hotel Ownership in HCMC 0% 20% 40% 60% 80% 100% 5 Star 4-Star 3-Star State Owned Entps Joint Venture Family Chủ sở hữu các khách sạn tại Tp.HCM 5 sao 4 sao 3 sao Quốc doanh Liên doanh Tư nhân CB Richard Ellis | Page 8 ¾…Ai quản lý khách sạn? ¾Các công ty quản lý quốc tế đang mở rộng ở Việt Nam. Quá khứ và hiện tại Quản lý khách sạn ¾Năm 2000, Tp.HCM chỉ có 3 tập đoàn khách sạn quốc tế, hiện tại có 10 thương hiệu khách sạn quốc tế đang hoạt động ở Tp.HCM. ¾Cũng có một số công ty trong nước cung cấp dịch vụ quản lý khách sạn (Celadon và SS Hotel) 2000 2010 Accor Accor Sheraton Sheraton Marriot Marriot Hyatt IHG SwissBelhotel Pan Pacific Nortfolk Movenpick CB Richard Ellis | Page 9 50 70 90 110 130 150 170 190 210 230 Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09 Average Daily Rate (MAT) Singapore Thailand Indonesia Philippines Vietnam Kuala Lumpur United States - Dollar Source: STR Global/CBRE Hotels ¾Năm 2009 giá thuê phòng bình quân (ADR) cao thứ hai trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương. ¾Giá thuê phòng bình quân ở Tp.HCM khoảng $130, chỉ thấp hơn ở Rome 15% ($150) và thấp hơn ở London 30% ($180). Quá khứ và hiện tại Thị trường đang chuyển biến (Hoạt động khách sạn 4-5 sao ) ¾Khủng hoảng … ? … Khủng hoảng vấn đề gì ? CB Richard Ellis | Page 10 ¾Năm 2009 doanh thu trên phòng (RevPar) cao thứ hai ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương (nhưng gần với các thị trường khác do giảm công suất sử dụng phòng) Quá khứ và hiện tại Thị trường đang chuyển biến (Hoạt động khách sạn 4-5 Sao) CB Richard Ellis | Page 11 ¾Số lượng giao dịch mua bán cao nhất là vào năm 2007 và kế đến là năm 2009. ¾Giá trị trên mỗi phòng cao nhất là vào cuối năm 2007 với 2 giao dịch chính ở Hà Nội. Quá khứ và hiện tại Thị trường đang chuyển biến (Các giao dịch khách sạn 4-5 sao ở Việt Nam) Các giao dịch khách sạn (cao cấp đến hạng sang) $0 $100,000 $200,000 $300,000 $400,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010(Q1) 0 2 4 6 8 10 Number of Transactions Average Value Per RoomSố lượng giao dịch Giá trị trung bình trên mỗi phòng CB Richard Ellis | Page 12 ¾Công suất sử dụng phòng tăng mạnh trở lại trong Q1/2010 một phần là do giá thuê phòng của loại khá giảm xuống. ¾Trong tháng 3 một vài khách sạn có công suất sử dụng phòng cao hơn 85% TP.HCM Quá khứ và hiện tại Công suất sử dụng phòng 2009 – 2010 Source CBRE research Năng suất phòng tại Tp.HCM Q1/2009 - Q1/2010 30.0% 50.0% 70.0% 90.0% Jan Feb March 2009 Luxury 2010 Luxury 2009 Upper-Upscale 2010 Upper-Upscale 2009 Mid-Upper Scale 2010 Mid-Upper Scale Sang trọng Cao cấp Trung bình khá Sang t ọng Cao cấp Trung bình khá Công suất sử dụng phòng tại Tp.Hồ Chí Minh Q1/2009 – Q1/2 10 CB Richard Ellis | Page 13 ¾Biểu đồ thể hiện giá thuê phòng giảm mạnh, đặc biệt đối với phân khúc sang trọng.. ¾Tp.HCM vẫn có giá thuê phòng bình quân (ADR) cao hơn hẳn so với những thành phố khác trong. ¾Giá phòng giảm có ảnh hưởng tích cực đến công suất sử dụng phòng. TP.HCM Quá khứ và hiện tại Giá thuê phòng bình quân (ADR) 2009 – 2010 Source CBRE research Giá thuê phòng bình quân tại TP.HCM 2009-Q1/2010 $ 0 $ 1 0 0 $ 2 0 0 $ 3 0 0 J a n . 2 0 0 9 F e b M a r A p r M a y J u n J u l A u g S e p O c t N o v D e c J a n . 2 0 1 0 F e b M a r c h 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Luxury Upper-Upscale Upscale Average market occupancy Sang trọng Khá Cao cấp Công suất phòng trung bì h CB Richard Ellis | Page 14 150Q.2Six sensesSIX SENSES LATITUDE 185Q.1Tự quản lýMAJESTIC EXTENSION 1.000Q.7Tự quản lýSAIGON CONVENTION AND EXHIBITION 2013 (1.000 phòng) 170Q.7AccorIBIS SAIGON SOUTH 338Q.1AccorIBIS BEN THANH PALACE 350Q.1AccorNOVOTEL SAIGON CENTRE 2012 (1.193 phòng) 320Q.1Starwood LE MERIDIEN SAIGON 230Q.1Tự quản lýTIMES SQUARE 335Q.1NikkoNIKKO SAIGON 170Q.1Tự quản lýGRAND EXTENSION 120Q.3Tự quản lýNEW PACIFIC 2011 (1.175 phòng) 209Q.Phú NhuậnTự quản lýSAIGON GIVRAL 120Q.1Tự quản lýGOLDEN TOWER (Hoàn thành) 144Q.1Tự quản lýLIBERTY 6 (Hoàn thành) 2010 (473 phòng) Số lượng phòngVị tríNhà quản lýDự ánNăm hoàn thành Chỉ có khoảng 3.840 phòng khách sạn sẽ đi vào hoạt động trên thị trường khách sạn 4-5 sao, cho thấy gần 10.3% tăng trưởng hàng năm. Số lượng này vẫn còn rất thấp so với các phân khúc bất động sản khác (văn phòng và căn hộ) hoặc so với các nước khác (Milan chứng kiến sự tăng trưởng 35% trong 5 năm qua). Hiện tại và tương lai Nguồn cung mới Source CBREvietnam CB Richard Ellis | Page 15 Hiện tại và tương lai Thị trường sẽ phát triển đến đâu? ¾Loại hình bất động sản mới đang được xây dựng hoặc vừa mới hoàn thành ¾Khách sạn dạng Boutique Hotels (Góc Thái Văn Lung và Hai Bà Trưng ) ¾Khách sạn quốc tế ở các cụm công nghiệp (SwissBelHotel hoặc Marriot ở Đồng Nai) ¾Các Trung Tâm Hội Nghị (Q.7) ¾Và các thương hiệu quốc tế đang vào Tp.HCM Nguồn: CBREvietnam A n n u n ce d P la n n e d Ib is H o lid a y In n N o vo te l W h yndam M a rr io t G o ld e n Tu lip Le M e rid ie n Pa n Pa c if ic N ik ko A lila A b so lu te B e s t W e s te rn Đã công bố Dự kiến CB Richard Ellis | Page 16 Các nhà đầu tư có thích nghi với sự thay đổi của thị trường hay không? Một vài trường hợp thì có…. Những trường hợp khác thì không …. Họ có cần phải thay đổi thành “Tiêu chuẩn quốc tế” hay không? ¾Một vài trường hợp thì có…. Những trường hợp khác thì không …. Ở một số vùng, 90% vẫn là thị trường Việt Nam (Pleiku-Đà Lạt) Trong một số phân khúc, 90% là thị trường quốc tế (khách sạn 4-5 sao ở khu vực thành phố ) Hiện tại và tương lai Chủ đầu tư và khách hàng cũng có sự chuyển biến ¾ Những thay đổi trên thị trường ¾Quá khứ ¾Tương lai ¾Khách hàng Việt Nam tìm kiếm “giá trị” ¾Khách quốc tế tìm kiếm “giá trị” ¾Chuyển từ 5 sao sang 4-3-2 sao ¾Nhu cầu của khách quốc tế ngày càng cao ¾Nhu cầu khách Việt Nam ngày càng cao ¾Chuyển từ 2-3 sao đến 4-5 sao CB Richard Ellis | Page 17 Sự tiến triển nhanh chóng này dẫn đến sự mơ hồ về phân khúc/khách hàng/phân loại Giá 4 sao cao hơn 5 sao (trong một số trường hợp) Giá 3 sao cao hơn 4 sao (trong một số trường hợp) 3 sao cung cấp nhiều tiện ích hơn 4 sao (trong một số trường hợp) Điều gì sẽ xảy ra? ¾Thay đổi thương hiệu ¾Thay đổi phân khúc ¾Giá phòng vẫn chưa được xác định ¾Các dịch vụ và tiện ích được phát triển như một giá trị gia tăng Hiện tại và tương lai Đổi thương hiệu – Đổi phân khúc … Điều gì làm nên một khách sạn “5 sao” tại Việt Nam .. ? …Dịch vụ… ?... Đá hoa cương Ý ở tiền sảnh ? CB Richard Ellis | Page 18 Những hệ thống đặt phòng mới: ¾Agoda.vn (tại Việt Nam !!) - Hotel.com- Wotif.com- ¾Các trang web của khách sạn (2,3,4 sao) Những hệ thống tiếp thị kiểu mới (Thư điện tử)- Báo chí ¾Thư quảng cáo từ Sofitel Saigon. ¾Saigon times-Time Out …. Báo chí địa phương … ¾Khu nghỉ dưỡng Furama trên kênh Star World … Những hãng hàng không mới ¾Đầu tư của Air Asia vào VietJet ¾Charter Jets (Trung Quốc, Nga, Singapore và Đài Loan) Chia sẻ thông tin mới về Việt Nam ¾Tư vấn du lịch, diễn đàn du lịch… Khách hàng chuyển biến nhiều sự lựa chọn hơn-nhiều thông tin hơn nhu cầu nhiều hơn Tương lai Thị trường thay đổi CB Richard Ellis | Page 19 Khách sạn hiện hữu Nâng cao dịch vụ ẩm thực(F&B) • Điểm tâm từ “ Chỉ có Phở ” đến “Phở và Lavazza ” Nâng cao khu vực ẩm thực • Liberty Group với Highland coffee ở Phạm Ngũ Lão. Nâng cao cơ sở vật chất • Từ “Phòng massage” đến trung tâm trị liệu thẩm mỹ • Từ kênh VTV1 đến kênh Bloomberg • Từ dịch vụ chung đến dịch vụ dành riêng (Thực đơn kiểu Nga hay kiểu Hàn) Đang xây dựng Nâng cao hiệu quả thiết kế Nâng cao quản lý (công việc của bạn là xây dựng hay quản lý???) Chiến lược tiếp thị mới (các công việc phải thực hiện trước khi khai trương) Hoạch định, hoạch định, hoạch dịnh … trước khi hành động … • Ai là khách hàng của bạn ? • Ai sẽ là công ty quản lý của bạn? • Mục tiêu mà bạn hướng đến là gì? • Chiến lược hiện tại của bạn là gì ? Tương lai Thị trường sẽ diễn biến như thế nào? CB Richard Ellis | Page 20 GIỮ VỮNG THẾ CẠNH TRANH – TẠO SỰ KHÁC BIỆT ¾Thiết kế độc đáo ¾Cải thiện sự quản lý ¾Xây dựng thương hiệu ¾Cung cấp thêm các tiện ích ¾Tiếp thị sáng tạo ¾Cung cấp thêm dịch vụ ¾Xác định phân khúc thị trường ¾….Hoạch định trước khi hành động … Tương lai CB Richard Ellis | Page 21 CBRE Vietnam – Dịch vụ khách sạn •Dịch vụ tư vấn và thẩm định giá •Nghiên cứu thị trường •Nghiên cứu tính khả thi •Đầu tư •Tìm kiếm nhà điều hành •Tư vấn quản lý •Quản lý dự án CB Richard Ellis | Page 22 Thông tin liên lạc Mauro Gasparotti Phạm Thanh Dương Trưởng Bộ Phận Dịch Vụ Khách Sạn Dịch Vụ Tư Vấn và Thẩm Định Giá Di động: 84 903 028 722 84 983 426 175 Email: Mauro.gasparotti@cbre.com duong.pham@cbre.com ©2009 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd.