Tìm hiểm về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như đă phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của ḿnh, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt l¬ưu thông trên thị trư¬ờng. Ở n¬ước ta hiện nay, thị tr¬ường quyền sử dụng đất không những đă xuất hiện mà c̣n hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà c̣n len lỏi đến từng ngơ ngách thôn quê. Nh¬ư vậy, có thể nhận định rằng: chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của ng¬ười sử dụng đất thể hiện ra một cách rơ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trư¬ờng.

docx10 trang | Chia sẻ: tranhoai21 | Lượt xem: 1317 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Tìm hiểm về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1.1.. khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như đă phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của ḿnh, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đă xuất hiện mà c̣n hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà c̣n len lỏi đến từng ngơ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rơ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Để làm rơ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đă phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xă hội chủ nghĩa. Hiến pháp 1980 đă khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lư. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một h́nh thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lư chỉ một h́nh thức duy nhất này mà Nhà nước đă loại bỏ được cái h́nh thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lư cho việc quy định không thừa nhận việc đ̣i lại đất đai đă giao cho người khác sử dụng. Điều này cũng đă tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xă hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai tṛ tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai. sau khi Hiến pháp 1980 ra đời th́ vấn đề xă hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế hoạch đă được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa. Chóng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ư chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. V́ thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lư kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện quản lư đất đai, Nhà nước quản lư đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không c̣n nhu cầu sử dụng. Do vậy, đă không kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đă trở nên hoang hóa hoặc kém độ ph́ nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa băi lăng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dông như thế nào cũng không quan trọng. Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xă hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường. Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lư và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hé gia đ́nh, xă viên sử dông trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bé Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đă từng bước "cởi trăi" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đă đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóanhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lư của Nhà nước theo định hướng xă hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huytiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lư toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lư, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đ́nh, cá nhân và cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dông. Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sù ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Nó được h́nh thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không th́ bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được h́nh thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đÊt trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, măi đến năm 1993, các quy định quản lư đất đai của Nhà nước mới ḥa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đă chuyển biến rơ rệt. Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Người sử đất t́m mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn.Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xă hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại h́nh nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà c̣n xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đ́nh, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của ḿnh. Từ đó đă mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đ́nh và xă hội. Quá tŕnh sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển h́nh là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô h́nh trang trại khắp cả nước. Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xă hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hànghóa v́ nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lư nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lư có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lư sử dụng đất đai. Trong xử lư các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời c̣n có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đă làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đă trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời h́nh thành nên một loại thị trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá tŕnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đă là nguyên nhân của ḍng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đ̣i hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đ̣i hỏi có tŕnh độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập tŕnh viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đ́nh. Lao động nông thôn khi không c̣n đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải t́m đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị để t́m kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đă góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc t́m được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá tŕnh đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xă hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời, đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Mét lư do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận th́ nền kinh tế vẫn bộc lé một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lư của các cơ quan nhà nước c̣n mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới h́nh thành c̣n chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lăi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó cộng với t́nh trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính v́ nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung - với lư thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lư vĩ mô đất đai đô thịc̣n thiếu tầm nh́n xa đă khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên.         Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá tŕnh công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rơ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường. Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đă tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất việc h́nh thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường bất động sản là một đ̣i hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan. Như vậy, sự h́nh thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đă trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật. Nó h́nh thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào sự h́nh thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường. 1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Theo quy định tại Bộ luật dân sự th́ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sù thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của ḿnh cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự 2005). Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng h́nh thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đâylà h́nh thức phổ biến - h́nh thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Sự h́nh thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự h́nh thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai. Xét về mặt lịch sử th́ khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. C̣n lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa h́nh thức sở hữu, trong đó có h́nh thức sở hữu tư nhân về đất đai, th́ khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". V́ vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đ́nh, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, tŕnh tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất c̣ng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, v́ những lư do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không c̣n nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho ḿnh một khoản lợi Ưch vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lư đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai tṛ vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lư việc sử dụng đất đă đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một ṿng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: + Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa măn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, v́ vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lư do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. + Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi Ưch, tầm quan trọng của từng l