Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ởtại một khu đô
thịmới ởHà Nội. Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủsốliệu vềBĐS
cần định giá và 3 BĐS tương tự ởnhững vịtrí lân cận trong cùng khu đô thịmới
đó. Việc điều chỉnh giá tiến hành nhưsau
7 trang |
Chia sẻ: haohao89 | Lượt xem: 2147 | Lượt tải: 1
Bạn đang xem nội dung tài liệu Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoá, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng
pp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoá
Ví dụ về phương pháp so sánh
Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đô
thị mới ở Hà Nội. Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐS
cần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mới
đó. Việc điều chỉnh giá tiến hành như sau:
Đơn vị tính: nghìn đồng
KHOẢN MỤC BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ BĐS SO SÁNH 1
Giá bán ? 4.500.000
Yếu tố so sánh MÔ TẢ MÔ TẢ
+(–) Mức
điều chỉnh
Điều kiện thị trường Giá nhà ở hiện tại + 2% Đã bán 2 tháng + 90.000
Vị trí Một mặt tiền
Góc đường: 2 mặt tiền
(cao hơn 6%) – 270.000
Diện tích đất 75m2 65 m2 + 475.000
Cảnh quan Trung bình
Tốt, một phía là vườn
hoa (cao hơn 1,5%) – 67.500
Thiết kế kiến trúc
5 tầng /tốt (khung bê
tông)
5 tầng /tốt (khung bê
tông) 0
Hướng nhà Tây - Nam Tây 0
Chất lượng công trình tốt tốt 0
Tuổi (Hao mòn 1,2%
năm) 17 năm 15 năm − 10.800
Tổng diện tích sử
dụng 350 m2 325 m2 + 95.000
Tổng mức điều chỉnh +311.700
Mức giá chỉ dẫn 4.811.700
Làm tròn 4.800.000
Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau
- BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ
- BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ
⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá:
Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khả
năng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệu
đồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25%.
Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau:
P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25
= 4.678,5 triệu đồng
Làm tròn 4.680 triệu đồng
Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng
Ví dụ tính hao mòn bằng pp so sánh
Số liệu thu thập về một bất động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bán
thành công tại một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện
tích thửa đất 60 m2; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m2; nhà 5 tầng khung bê tông
kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là 12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà được
bảo dưỡng và sử dụng tốt nên căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổi
đời thực hiệu là 11 năm. Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnh
nhỏ) có trị giá 50 triệu.
Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m2;
đơn giá xây dựng mới tòa nhà tương tự là 3,6 triệu đồng/m2.
Giá bán: 3.800.000.000
Trừ: Giá trị mảnh đất: - 3.000.000.000
Trừ Tường rào, cổng, vườn cảnh: - 50.000.000
Kết quả: Giá trị đóng góp của tòa nhà: 750.000.000
Chi phí xây mới của công trình: 900.000.000
Trừ Giá trị đóng góp của công trình chính : - 750.000.000
Bằng: Giá trị hao mòn toàn bộ : 150.000.000 (hay
Tổngổng giá trị ấu hao ÷ Chi phí xây dựng mới =
Tỷ lệ hao mòn (%): 150.000.000 ÷ 900.000.000 = 16,7%
Tỷ lệ hao mòn ÷ Tuổi đời thực hiệu = Tỷ lệ hao mòn từng năm (%):
16,7% ÷ 11 năm = 1,52%
Đồng thời, có thể lấy nghịch đảo của Tỷ lệ hao mòn từng năm (1,52%) để có
ước đoán từ thị trường về tổng vòng đời kinh tế:
1.0 ÷ 1.52% = 66 năm
Tương tự, định giá viên có thể tính toán tỷ lệ hao mòn của một số toà nhà
tương tự khác đã được mua bán trên thị trường. Sau đó, ước tính tỷ lệ hao mòn
chung cho loại nhà ở cần định giá.
Ví dụ tính tỷ lệ vốn hoá
Bất động sản A được bán gần đây với giá 137.000 triệu đồng. Thu nhập
trước khi nộp thuế và khấu hao là 15.520 triệu đồng. Giá trị thửa đất ước tính là
30.000 triệu đồng. Các khoản thuế mà cơ quan nhà nước thu trên cơ sở mức đánh
giá bằng 50% giá trị thực của bất động sản là 4%. Thời gian kinh tế còn lại của
công trình là 25 năm.
- Tính tỷ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ vốn hóa từ dữ liệu thị trường.
+ Giá mua bán (đất đai và xây dựng) = 137.000 triệu đồng
+ Thu nhập = 15.520 triệu đồng
+ Giá trị thuế : (50% x 4%) x 137.000 = 0,02 x 137.000 = 2.740 triệu đồng
+ Giá trị đất = 30.000 triệu đồng
* Giá trị xây dựng: 137.000 - 30.000 = 107.000 triệu đồng
+ Thời gian kinh tế còn lại 25 năm
+ Thu nhập ròng (sau khi trừ thuế) : 15.520 - 2.740 = 12.780 triệu đồng
+ Chi phí khấu hao 107.000 x (100 : 25) = 4.280 triệu đồng
+ Thu nhập ròng sau thuế và hoàn vốn: 12.780 – 4.280 = 8.500 triệu đồng
+ Tỉ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hóa: 8.500 :137.000 = 0,062 hay = 6,2%
- Phân tích các dữ liệu mua bán trên thị trường.
Kết quả phân tích của 5 trường hợp mua bán sau đây cho thấy như sau:
Trường hợp
mua bán
Thu nhập ròng sau
thuế và khấu hao
(triệu đồng)
Tổng giá bán
(triệu đồng)
Tỉ lệ chiết khấu
hay tỉ lệ vốn hóa
(%)
A 8.500 137.000,00 6,2%
B 5.760 97.500,00 5,9%
C* 3.900 72.750,00 5,4%
D 7.540 123.500,00 6,1%
E 9.200 148.550,00 6,2%
* Trường hợp này không so sánh như các mua bán khác, do đó không xem
xét, còn dải từ 5,9% đến 6,2% thì tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ vốn hóa trung bình là
6,0%.